古代房產交易都有哪些限制

李開周

古時賣房 先問族人和鄰居買不買

在古代，因為生活的需要，也會有房產的交易，但整體來說并不像現在這么頻繁和規范，在封建社會里，統治者出于管理的目的，房產交易還有一些限制措施。

西漢建立不久，大約在漢高祖劉邦的老婆呂雉呂太后當政的時候，朝廷頒布了如下規定：“欲益買宅，不比其宅，勿許。”（《二年律令·戶律》）這條規定的意思是說，你想買房，可以，但有一個條件：你要買的房子必須緊挨著你現有的房子。

為什么會出臺這樣奇怪的限購政策，概括起來，有兩個原因：

首先，西漢初年土地私有化還不明顯，政府不希望再出現土地兼并的狀況，所以政府一方面限制出售，“受田宅，予人若賣宅，不得更受。”（《二年律令·戶律》）凡是國家分給你的房子或宅基，你可以賣掉，但是賣掉之后就不能再申請分配了；另一方面限制購買，“不比其宅，勿許”。

其次，出于管理的需要。西漢登記人口和房產，用的是很原始的“手實”加“舉發”手段。家里有多少人，住多大面積的房子，你自己報，這叫“手實”。萬一你為了少交人頭稅和財產稅，少報人口和房子怎么辦？不怕，政府鼓勵鄰居檢舉揭發，揭發屬實，抓你坐牢，沒收你的家產，一半家產充公，一半家產用來賞給檢舉揭發你的鄰居，以資獎勵，這叫“舉發”。限制你只能購買緊鄰的房子，等于是把你和你的家庭固定到了一處，這樣一來，鄰居便于檢舉，政府便于管理。

進入唐朝，政策又變了。這期間，出臺了一種持續了一千多年的限購政策，用八個字來總結，叫作“求田問舍，先問親鄰”。唐朝的規定是這樣的：“天下諸郡，應有田宅產業，先已親鄰買賣。”（《唐會要》卷85）意思是說，全國不管哪個城市，包括土地和房產，想出售，先問你親戚和鄰居買不買。

五代十國的規定更加細化，賣房的時候，先問四鄰和族人是否想買，如果他們不愿，或者出的價太低，你才能賣給其他人。

宋朝比五代十國時還要細致，還明確了征求意見的順序：先問族人，后問四鄰。

元朝時規定，光口頭上征求親鄰同意無效，還得立一張“問賬”，讓族人和鄰居在上面挨個簽字，大伙兒都同意你賣房了，你才能出售。明朝的規定跟元朝相同，事實上，一直到清朝，甚至到了民國，“求田問舍，先問親鄰”的規矩還在局部地區持續。

民國初年，北京有個錦什坊街，錦什坊街有個馬勺胡同，馬勺胡同里有個小院，小院里蓋了四間瓦房。這四間瓦房的主人姓勝，叫勝奎，滿洲人。在滿清倒臺之后，勝奎丟了鐵桿莊稼，坐吃山空，到了民國三年，不得不把小院賣掉。賣了多少錢呢？紋銀225兩。勝奎的房子賣錢不多，費的麻煩卻不少。滿清剛成立那會兒，限制旗人賣房，真要賣，只能賣給旗人，不能賣給漢人。乾嘉（乾隆和嘉慶兩朝）以后，這個禁令形同廢紙，政府的限制沒了，親族和四鄰的限制仍然存在。勝奎為了賣房，得給本旗都統、本甲佐領送禮，給堂哥堂弟堂伯堂叔送禮，給周邊的街坊鄰居送禮，換來他們的書面同意后，才能把房賣出去。

因為親鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產的案例屢見不鮮。1949年之前，有人在買房前，先在報紙上刊登啟事，讓原業主的族人和四鄰直接跟購房人聯系，如有意見趕緊提，別等成交之后再找后賬（參見1946年11月1日杭州《正報》第一版《國立浙江大學置產征詢》，民國時期上海《申報》、重慶《新民報》等報紙也經常刊登類似啟事）。

買賣房屋，只要買主賣主兩廂情愿就足夠了，干嗎還得經過賣方族人和鄰居的同意呢？概括來講，原因也很簡單：首先，為了保護宗族財產不流失。古代中國沒有明晰的完全屬于私人的物權，不動產在法律和道德兩種層面都是既屬于個人又屬于族人的，尤其祖輩遺留的房屋，如果未經叔伯兄弟的同意就拿來出售，極可能會引起持久的甚至大規模的同族爭斗，出于維護基層穩定的目的，地方政府要求“求田問舍，先問親鄰”。

其次，人為設置親鄰障礙，減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統計人口也好，征收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

明朝禁止官員在任職地買房

從元朝開始，還出現了一種有趣的限制購房政策：不許當官的買房。

嚴格地講，不是禁止所有官員買房，而是禁止蒙古官員在原南宋統治區域如江蘇、浙江、福建等地買房（參見元刻本《大元圣政國朝典章》卷19《禁官吏買房屋》）。元朝制定這個規定，是有原因的：其一，蒙古人滅了金國、西夏、大理和南宋，在戰亂中，平民死傷無數，那些平民的房子也因為無人看管而收歸朝廷。在元朝初年，朝廷手里就握有大量房子，可以隨心所欲地分給官員。換句話說，大多數蒙古官員都能分到房子，沒必要再去購買。其二，南宋滅亡后，一些蒙古人跑到江南做官，這些官員嫌分到的公房太小，就出去借住或購買民房。借住民房的不僅強拿強要，還強奸殺人；購買民房的蠻橫無理，譬如一套房市價十萬，他們只給五千，甚至一分錢不給，弄一張假合同，逼著原業主簽字畫押，那房子就成他的了（參見《至正直集》卷2《宋末豪民》）。這些蒙古官員激起了極大民憤，各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈頒布了禁止蒙古官員在江南購置產業的嚴令。

到了明清兩代，不許官員買房的政策進一步擴大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。明朝的規定是這樣的：“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”（《明代律例匯編·萬歷問刑條例·任所置買田宅》）敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，扒光屁股打五十板，開除公職，最后還要沒收你買的房子。

清朝的規定除了照搬明朝上面這一條法律外，還對旗人有所限制。“旗員歷任外省，有在任所置產者，勒限責令，變價回旗。如有隱匿不報，查出財產入官，地方官失察，照例議處。”（《乾隆實錄》卷8）凡旗人去外地工作，膽敢在工作所在地買房，其所買房產由朝廷強制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發現旗人在工作所在地買房，當地官員也有責任向朝廷舉報，如不舉報，一旦查出，跟著買房的旗人一起受處分。

原因其實很簡單：官員受賄的形式多種多樣，唯獨無償或者低價受贈不動產難以查清，既然難查清，干脆就不讓他們在工作所在地擁有房產。不管是誰，只要在任職地買了房，就默認他是貪污，就摘他的烏紗帽，打他的屁股，沒收他的房子。

更有意思的是，在乾隆時期，不光嚴禁旗人在工作所在地買房，還嚴禁旗人官員帶著年滿18歲以上的兒子上任。旗人在外地做官，其兒子（也包括孫子、侄子和外甥）如果不到18歲，可以跟著他在工作所在地居住；如果超過十八歲，必須送回北京。

為什么會有這樣的規定呢？跟當時旗人子弟過于蠻橫有關。據《乾隆實錄》記載，旗人在外地做官，其子弟如果跟著上任，則會禍害地方百姓，礙于旗人官員的面子，地方又很難懲罰他們，乾隆思來想去，干脆把這幫“衙內”留在北京，強迫他們跟他們當官的爹分開。因為北京是天子腳下，旗人子弟再橫，也不敢在皇帝跟前發威，這樣管束起來就容易多了。

晚清可分期買房 民國上海可按揭

現在人們買房，錢不夠，可以分期，也可以按揭。分期是直接跟開發商打交道，把不能一次付清的房款分開來交；按揭是先讓銀行代付，把房款一次付清，然后每月還錢給銀行。追溯歷史，分期和按揭都不是新生事物，分期購房曾經在滿清時期的北京盛行，按揭購房曾經在民國時期的上海盛行。

滿清時期北京的分期購房，僅限于旗人。滿清前期對旗人施行的是免費分房政策，原則上，一品官分20間，二品官分15間，三品官分12間，四品官分10間，五品官分7間，六品官分4間，八品官分3間，九品官和沒有品級沒有工作的普通旗人每人分兩間，只要是旗人，人人有房住。

后來公房不夠分了，旗人內部苦樂不均，清廷開始搞房改，免費分房變成了“福利購房”——朝廷按優惠價把公房賣給旗人，一家只許買一所，不許多買，不許騙購。然而即使按優惠價，也有一些旗人買不起，不能一次繳清房款，于是從乾隆年間起允許分期，房款在千兩以上的，可以首付一半，剩下的8年之內付清。

嘉慶即位后，旗人分期購房成為定例，無論總價多少，都是首付一半，還款期限則視房款而定，500兩以上的7年付清，300兩以上的6年付清，100兩以上的5年付清，如果房款在100兩以下，限4年付清。旗人分期購買公房無須付給朝廷利息，只要在朝廷規定的還款期限內還清就行了，這也算是朝廷對旗人的一項優惠政策。

進入民國，分期購房不常見，按揭購房卻在上海流行過。民國十六年，著名中醫陳存仁在上海老城區買房，一幢兩層小樓，賣方喊價25000塊大洋，陳存仁手頭只有5000塊，從朋友那兒借了10000塊，錢還是不夠，只好先簽房契，然后拿著房契去某個錢莊求助。錢莊用房契做抵押，替陳存仁付清了余款，陳住進新房之后，再向錢莊還本付息，什么時候清賬，什么時候拿走房契。這就是典型的按揭購房，只不過當時辦理按揭的是錢莊，而不是銀行。也有銀行提供按揭服務的，像在上海開設分行的花旗銀行和香港國民商業儲蓄銀行，都有按揭項目。

1936年3月4日的《申報》評論說，在上海買房跟在其他城市買房不一樣，在其他城市買房，必須攢夠全款，所以房地產交易量不大，房價也不是很高；而在上海，“以三四成之墊本，即可購置產業，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融機構辦理按揭，買下房子。民國時期上海的房地產市場一枝獨秀，原因之一就是可以按揭。

身在北京的魯迅就沒有這么幸運。1919年底，魯迅在北京八道灣買房，買的是一處四合院，前后三進，房子20多間，總價3500塊大洋。除了這筆房款，魯迅還得付給房產中介173塊大洋的傭金，辦房產證時又要繳給政府180塊大洋的契稅和印花稅，另外為了安裝自來水，還得向自來水公司繳納初裝費115塊大洋。房款、傭金、稅費、自來水初裝費，幾項開銷加一塊兒，差不多4000塊大洋了。魯迅剛上班（此前因為辮子軍進京，魯迅從教育部辭職），沒那么多積蓄，把紹興老家的祖宅賣了，還是沒湊夠，只好去銀行貸了一筆500塊大洋的短期貸款，為期3個月，月息“一分三厘”。

一分三厘就是1.3%，折成年息是15.6%。現在去銀行辦按揭，為期10年或者15年，年息也不到13%，而魯迅短短3個月的貸款，年息竟然超過15%，利息實在是高。

不是銀行坑魯迅，在整個民國時代，銀行的利息都比現在高得多，以當時天津、上海、北京三地的國有銀行為例，為期一年的普通貸款，利息最低10%，高的則在16%以上。而且還得有地契、商鋪、定期存折之類的物品做抵押，要是沒有抵押，就必須有富商或者知名人士做擔保。而當時民間高利貸的利息，月息一般高達8%，還是“驢打滾”的復利，折成年息在150%以上。

孫中山呼吁不動產登記

古代中國沒有房管局，也沒有房本，古人買賣二手房，其產權證明主要就是那張房契，如果要過戶，只能讓房契過戶：買賣雙方重新簽一張房契，然后去衙門繳納契稅，讓縣太爺在房契上蓋一個紅戳兒，再撕下房契的存根部分，留在縣衙里作為備案就行了。

想讓房契過戶，必須得繳契稅，這個規矩從北宋一直延續到清朝末年，其中契稅稅率一直在變，最低2%（宋仁宗即位時），最高9%（康熙平三藩的時候），再加上各種各樣的附加稅，最多能占購房款的16%。

為了省下這筆錢，古人買房往往并不過戶。房產交易不過戶，遇到購房糾紛會非常麻煩，所以從北宋到清末，歷代政府都在勸說購房者過戶，這樣做一是可以減少糾紛，二是還能增加政府的契稅收入。

問題是過了戶也不一定安全。古代政府沒有電腦，檔案管理異常混亂，縣官每隔兩三年就能換一屆，假如新上任的縣太爺是個糊涂蛋，是極有可能把購房者留作備案的房契存根（清朝稱之為“契尾”）弄丟的。存根丟了，新業主的不肖子孫再把房契弄丟了，從此無憑無據，你說房子是誰的？《名公書判清明集》《三言二拍》這些書里，房產糾紛俯拾皆是，其中關鍵原因就是交易混亂、產權不明等原因所導致。

進入民國，孫中山先生為了厘清產權，減少糾紛，呼吁進行不動產登記。各地政府先后響應孫先生的號召，紛紛在地方法院下面設立“登記處”或者“登記局”，讓當地業主都主動去法院申報房屋位置、房屋面積、房屋質量和房屋現值，登記處或者登記局先審查，再公告，確信沒有產權糾紛了，再登記備案，最后發給業主一張《不動產登記證》。

1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼不動產登記布告，是用白話文寫的：“本廳自民國十一年九月一日創辦不動產登記制度，已經印發過十幾萬張傳單，對大家說明了。北京的土地房屋自庚子變亂后，關系很復雜，有補簽的，有失契的，有盜典、盜賣、盜押的，打官司的實在不少，一經登記處登記，權利就算是永遠確定了，什么盜賣偽造的事情均敢保其沒有，即萬一遇到兵災水火，契據丟失，不須登報聲明，不須找鋪保補契，就可以對抗第三人。從本年4月1日起，土地房屋每價值千元，只收一元登記費。”

這份布告向廣大市民重申了不動產登記的好處，也公布了不動產登記的收費標準：土地房屋每價值一千塊大洋，登記費只收一塊大洋，千分之一的收費率。怎樣來確定“土地房屋價值”呢？那時候的做法特別簡單，法院不去估價，完全靠老百姓自己申報，報多少錢就是多少錢。

那有人說了，既然報多少就是多少，為了少繳費，就使勁往少里報，可千萬別這樣，因為孫中山給民國《土地法》有規定：只要業主申報的房價明顯低于市價，政府就有權利按照他申報的價格強行征收。