關于準確把握住房居住屬性的若干思考

孫宏敏 王本濤

當前，我國住房市場面臨著空置現象，不少房企存在去庫存的需求。盡管我國住房相對比較飽和，但也存在一些矛盾：一方面，一、二線城市人口眾多，對人才有著很大的吸引力，因此在住房上，這方面存在著很大的缺口和需求，但是一、二線城市住房卻嚴重不足；另一方面，在剛需族買不起房的同時，一部分中高收入人群存在著投資房產的需求。因此，在一部分高收入人群炒房和剛需族買不起居住房的矛盾中，如果解決不好這兩者的矛盾，就容易損害絕大多數人群的權益，因此，準確把握住房的居住屬性至關重要。

強調住房居住屬性揭示了房地產市場背后的深層次矛盾：一是土地市場高度壟斷導致商品房價格長期畸高。住房用地由地方政府獨家出讓，對土地市場的高度控盤必然造成房價居高難下，收入分配扭曲。首先，從需求側看，高房價使城鎮居民家庭負擔過重，消費增長乏力，房地產經濟有淪為“房奴經濟”的隱憂。居民家庭好不容易擁有了住房所有權，卻一不小心成為“房奴”，下半輩子將為銀行、開發商等打工。同時，高額的按揭本息讓購房者在消費和就業上謹小慎微，不敢消費、不敢失業，居民的消費水平與幸福感都將受到嚴重影響，生活質量水平嚴重下降。購房者實際可支配收入較低，也使得社會經濟內需不足，產業轉型升級乏力。其次，從供給側看，高房價決定了政府投資必須在經濟增長中起主導作用。在土地由政府獨家出讓的條件下，政府通過高房價集中的這部分社會財富，必須通過政府投資的方式再花出去，才能維持國民經濟運行的宏觀平衡。在公共基礎設施水平較低的條件下，政府投資能夠顯著提高經濟效率，推動經濟增長。但隨著公共基礎設施水平不斷提高，政府投資的經濟效率不斷遞減，低效浪費現象凸顯。二是區域結構性矛盾突出，結構性過剩與結構性短缺并存。由于現階段人口向大城市流動，大城市收入和就業機會均要優于中小城市，從而造成特大城市和大城市住房短缺局面將在很長一段時期內存在。而對于廣大中小城市而言，住房總體供大于求的局面也將在較長時期內存在。在這種條件下，縱容投資投機者利用金融杠桿炒高大城市房價必將惡化供求矛盾，妨礙居民住房水平的提高；而縱容金融資本對中小城市房價的炒作，則會加劇住房過剩。

準確把握房子居住屬性應做好以下幾點：一是地方要制訂長遠的發展規劃。在推進城市化過程中，很多地方是一任領導一個規劃，今天建了明天拆，攤大餅式發展，有的地方在遠郊建幾座住宅樓，沒有任何配套設施和基礎設施，往往還粗制濫造。因此，要盡早、盡量長遠地做好城市規劃，而且要重視建筑質量。二是開創除土地財政依賴外的財政收入新途徑。多年來，很多地方政府往往由于沒有足夠稅源、自由發債的權利，要想進行許多基礎設施建設，只有搞土地財政，把住房這種必需品當成奢侈品，再向購房者征收巨額稅收。因此，應該允許地方政府開拓新稅源，征收有利于發展或有利于再分配的稅收，如財產稅、遺產稅、資本利得稅等。三是因地制宜增加經濟適用房的數量。城市化最主要是人的城市化，確保城市里的人都有所居。然而，我國經濟適用房申請條件太嚴，應該適當放松條件，讓更多人受益；另外，經濟適用房的價格也要合理。

總之，我們要根據中央經濟工作會議所強調的堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，運用綜合手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，抑制房地產泡沫，防止出現大起大落。

（作者單位襄城縣審計局）