關(guān)于土地儲備風(fēng)險管理的研究

宋晨光

【摘 要】眾所周知，土地是人類生存不能或缺的資源，人們的生活和生產(chǎn)都離不開土地資源，經(jīng)濟社會的發(fā)展也離不開土地資源，我們要對寶貴的土地資源進行合理利用與規(guī)劃。土地儲備作為國家宏觀調(diào)控土地市場的一種方式，尤其是在房地產(chǎn)市場波動不斷的情況下，土地的儲備管理工作就顯得更為重要了。文章分析了土地儲備管理的風(fēng)險，并針對這些風(fēng)險提出了自己的建議，希望能夠給相關(guān)工作提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】土地儲備；風(fēng)險；對策

土地資源是我們?nèi)祟愘囈陨娴闹匾Y源，是經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的重要保證，是我們進行生產(chǎn)生活和社會活動的重要載體，土地資源是十分重要的，并且不可再生。現(xiàn)在，我們國家的經(jīng)濟和社會不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度加快，社會主義新農(nóng)村建設(shè)也在不斷進行，土地的重要性不言而喻。尤其是近年來房地產(chǎn)行業(yè)波折不斷，對土地資源的管理就顯得更加重要了。我們一定要合理利用土地資源，發(fā)揮其更大價值的同時也保護好它。

一、土地儲備存在的風(fēng)險因素

1.制度風(fēng)險

土地管理的相關(guān)制度，規(guī)定了開發(fā)商獲取土地的渠道、政府提供土地的方式以及土地收購儲備的程序。近些年房地產(chǎn)市場發(fā)生了很大的變化、經(jīng)歷了很多波折，國家和地方針對性的土地政策房地產(chǎn)政策接連不斷地出臺和更新，這無疑對土地儲備管理提出了更新更高要求。在國家層面上，對土地制度進行宏觀調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)進行合理引導(dǎo)，是解決目前房地產(chǎn)業(yè)問題的重要方式。我們國家的房地產(chǎn)市場還不是很穩(wěn)定，總體來講是不斷上升的，所以土地和房屋的價格也在攀升。在一些大城市，可以利用的土地資源越來越少，不斷出現(xiàn)地王。而制度的制定一般是在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點時，才會有相應(yīng)的政策制度出臺，這無疑會波及到土地市場，給土地儲備管理帶來風(fēng)險。如果在政策出臺前發(fā)生法律糾紛，就有可能會陷入“無法可依”的被動局面

2.宏觀調(diào)控風(fēng)險

國家對于土地儲備政策有明確規(guī)定，要求收購的土地必須做到權(quán)屬清晰，收回或收購后可以臨時利用，但不得影響出讓，收回或收購后的土地歸國家所有，這樣就增加了政府對土地市場宏觀調(diào)控的力度。我們知道，政府要想?yún)⑴c到土地市場調(diào)控里面，就必須要進行土地儲備。在一定程度上，政府儲備土地的多少和調(diào)控的能力是成正比的。也就是說，政府儲備的土地越多，政府在宏觀調(diào)控的時候占的主動權(quán)就越多，產(chǎn)生的效果就越明顯。相反，如果政府沒有儲備的土地，那么進行宏觀調(diào)控的力度就略顯不足。不過政府在儲存大量土地的同時，勢必會使用很多資金，尤其是在政府財力不足的中小城市，資金來源、資金數(shù)量、回本周期和償還能力，都增加了土地收購儲備過程中的風(fēng)險。

3.儲備風(fēng)險

儲備風(fēng)險就是有些土地進入了儲備庫，卻不能及時推向市場，造成土地積壓的風(fēng)險。儲備的風(fēng)險與儲備的數(shù)量還有儲備的時間有很大的關(guān)系。有時候儲備的土地太少了，不能夠滿足市場的需求，就需要相關(guān)部門去另找一些土地資源，這樣就把土地一級市場弱化了。另外，土地儲備的太多也不合適，這樣就會造成土地和大量資金積壓，收儲成本過高。而且那些超出需求的土地就要用更多的資金去管護，這樣會有很大的資金風(fēng)險。

4.出讓風(fēng)險

主要是儲備土地沒有用地意向者，或是土地出讓價款比預(yù)期的要低，或土地出讓價款比收儲成本低很多。造成這種現(xiàn)象的原因和市場有很大關(guān)系，我們知道，土地是一種固定資產(chǎn)，變現(xiàn)的能力比較差。在中小城市，對一塊地的用地意向者不多甚至只有一個，不會像大城市那樣在掛牌出讓的過程中幾家競爭使價格節(jié)節(jié)攀高，用地意向者所能接受的出讓價可能比我們預(yù)期的要低；如果沒有用地意向者，儲備的土地還要在儲備庫里繼續(xù)進行管護；有些地塊則是收儲情況復(fù)雜造成收儲成本高，而按照土地評估機構(gòu)給出的評估價格，不能與收儲成本持平，需要當(dāng)?shù)刎斦约航鉀Q，造成財政壓力和風(fēng)險。另外，土地市場調(diào)節(jié)的反應(yīng)時間也相對較長，不能立刻隨著需求而變化，且土地的儲備周期也較長，這些都是造成風(fēng)險的原因。

二、針對土地儲備風(fēng)險問題的對策

1.健全法律體系

沒有法律的保障，任何事情都不能順利進行。在土地儲備行業(yè)也是一樣，必須有完整的法律體系保障。我們國家的土地儲備制度在不斷完善，是在實踐的基礎(chǔ)之上，一步一個腳印發(fā)展起來的。以前土地儲備制度發(fā)展的過程中，還沒有足夠的理論支撐，很多土地儲備工作沒有得到法律的有效保護，所以有很多缺陷。現(xiàn)在我們國家推進法制建設(shè)，依法治國作為一項基本國策深入人心。土地儲備制度也要順應(yīng)時代的需要，不斷完善相關(guān)法律體系，保障土地儲備工作順利開展。

2.明確儲備規(guī)模，進行宏觀調(diào)控

我們國家的土地制度是公有制、有償使用，隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的不斷完善，市場在資源配置方面的作用不斷提高。經(jīng)過調(diào)整，我們國家逐步形成了適合自己市場體制的管理方案，土地儲備制度也成為政府進行市場調(diào)控的有力工具。政府通過土地儲備，能夠掌握土地供求關(guān)系，也能夠掌握土地利用現(xiàn)狀，所以對土地的調(diào)控能力增強了。因為土地制度、土地儲備情況及市場需求決定了如何運用宏觀調(diào)控的手段。現(xiàn)在政府供應(yīng)土地，都是選擇公開出讓的方式，由政府統(tǒng)一組織進行招拍掛和協(xié)議出讓。這樣政府占了主導(dǎo)地位，在交易的時候就可以不斷完善交易規(guī)則，使之更加符合市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律。因此，國家要不斷增強對土地儲備制度的完善，通過實踐不斷總結(jié)出適合我們國家的土地制度的調(diào)控辦法，而且要合理控制土地規(guī)模，不能一味地追求經(jīng)濟增長。

3.拓寬資金來源渠道

根據(jù)財綜[2016]4號文的要求，“土地儲備機構(gòu)新增土地儲備項目所需資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)定納入政府性基金預(yù)算，從國有土地收益基金、土地出讓收入和其他財政資金中統(tǒng)籌安排，不足部分在國家核定的債務(wù)限額內(nèi)通過省級政府代發(fā)地方政府債券籌集資金解決。”同時規(guī)定各地不得再向銀行業(yè)金融機構(gòu)舉借土地儲備貸款。這樣就需要有關(guān)部門通過制定合適的制度來保障土地儲備的資金來源，地方政府有了充足的資金才能夠保障土地儲備工作的順利開展。目前土地儲備機構(gòu)主要是通過財政撥款還有國有土地收益基金和土地出讓收入進行土地的收購，有些城市的土地儲備制度比較完善了，就可以考慮發(fā)放政府債券，充分利用債券的形式，政府出面作為信用擔(dān)保，老百姓就可以放心地選擇購買債券作為投資，政府也就有了更多的資金收購?fù)恋赜糜诤暧^調(diào)控，實現(xiàn)雙贏。

4.深化土地儲備行為

通過合適的風(fēng)險評估體制不斷增強土地儲備行為。在進行土地儲備之前，一定要充分進行調(diào)查，重點了解土地的權(quán)屬關(guān)系，還有地下管網(wǎng)情況，污染情況，有關(guān)配套情況。同時加強對土地儲備計劃的管理，科學(xué)制定方案。

三、結(jié)束語

經(jīng)過分析，我們總結(jié)出，要增強對土地資源的管理，從制度上、法律上進行保障，制定出科學(xué)合理的儲備計劃，才能保障土地市場平穩(wěn)有序發(fā)展。土地儲備工作應(yīng)對風(fēng)險非常重要，但我們國家對土地儲備風(fēng)險管理的理論建立比較晚，所以在管理方面還有一些不足，使得在土地儲備工作中存在一些不可避免的風(fēng)險。我們需要進行充分的準(zhǔn)備，有效預(yù)防這些風(fēng)險，避免風(fēng)險以后帶來的損失。但是，我們也要承認，土地儲備風(fēng)險管理也不單單需要政府部門的努力，還需要我們更多的人去了解、去支持才能做好。文章提出了一些個人的建議，旨在提供借鑒。

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