養老地產發展及其利益主體分析研究

侯瑞萍，張命軍

(1.廣州科技職業技術學院，廣東 廣州 510450；2.華僑大學 旅游學院，福建 泉州 362021)

養老地產發展及其利益主體分析研究

侯瑞萍1，張命軍2

(1.廣州科技職業技術學院，廣東 廣州 510450；2.華僑大學 旅游學院，福建 泉州 362021)

養老地產是老齡化時代的產物，作為一種復合型的地產產業，其開發運營過程中涉及眾多利益主體。文章在探討我國養老地產發展現狀的基礎上，從利益主體理論角度分析養老地產開發運營過程中各利益主體的利益訴求，并提出涵蓋利益表達、利益分配、利益約束、利益補償等內容在內的利益協調機制。

養老地產；利益主體；利益協調機制

隨著機構養老、社區養老、居家養老等需求的多元化，龐大而多樣化的養老市場逐漸形成。國家“十三五”規劃提出發展養老地產等新業態，養老地產作為我國養老保障體系的重要內容之一，是健康養老產業與房地產業相互融合發展的產物。

一、養老地產及其發展

(一)養老地產的含義

養老地產復合住宅地產開發、商業地產運營、健康養老服務和金融產品創新等屬性，以養老住宅為基礎，附加健康護理、醫療、養生保健、休閑娛樂等現代服務產業于一體，依靠出租相關業務經營權以及相關配套服務的增值效應，實現養老地產項目的可持續發展，是整合投融資、開發建設、運營服務等各個層面資源的系統工程。

張命軍等認為，適老化和養老服務是養老地產的兩個主要特點。適老化主要體現在養老地產的軟硬件配套方面；養老服務是養老地產的核心，提供個人護理、醫療保健、心理咨詢、康體娛樂服務設施等，承載養老功能的特定需求。整體而言，養老地產的真正價值源自其所提供的以康養為核心的現代服務價值溢價。[1]蓋國鳳和姜睿等學者對我國養老地產的盈利模式進行分析，提出“全部出售”“銷售+持有”“會員制管理”及“只租不售”等四種模式。[2-3]

復合了多種業態、多種功能的養老地產，其特定功能成為各方關注的重點，包含但不限于居住功能、養老服務功能、文化娛樂功能、醫療保健功能、商業功能及其他功能等(見圖1)。

圖1 養老地產功能圖譜

(二)養老地產發展現狀

1.養老地產處于探索階段

主要表現在三個方面：一是國家對養老產業包括養老地產方面政策處于探索階段，雖然有《中國老齡事業發展“十二五”規劃》《社會養老服務體系建設規劃(2011-2015年)》《關于加快發展養老服務業的若干意見》以及廣東、四川、北京等地方政府的相關鼓勵和約束政策，但仍缺乏可操作性，養老地產所需的土地、財政、稅收等配套政策缺乏足夠的實質性支持。二是養老地產開發企業對于項目開發處于探索階段，如綠城的“學院式”養老模式、萬科的“活躍長者之家”、泰康人壽的“泰康之家”等，養老地產投入資本大、回收周期長、風險大，且缺乏專業運營團隊和人才。三是養老地產市場潛力的挖掘與培育處于探索階段。我國城市42.8%的老年人擁有存款儲蓄，預計到2030年，老年人退休總金額將超過7萬億元。雖潛在市場大，但能否轉換為有效市場需求是養老地產開發需要探討的問題，且中國老年人基數大，平均下來每個老年人的購買需求明顯不足，老年人的傳統觀念影響等使得整個產業需要一個培育期。

2.養老地產布局現狀

養老地產偏向于在發達的一二線城市與著名旅游地城市發展。一二線城市由于服務資源的長期積累和沉淀，可選擇的余地大，比如醫療康復機構、商業設施等，尤其是養老產業發展所關注醫療護理資源和客源市場。而選址旅游城市，則因其生態環境良好，有條件營造更好的宜居養生環境。就城市選擇而言，養老地產大多位于城市郊區，城市周邊相對于市區，地價便宜，且能夠保證土地獲得，用地寬松、房價低，以滿足消費能力比較高的老齡人群的個性化需求。就地域差異而言，在我國東北、中西部等地區，由于思想觀念差異，地方政府仍然將養老地產視為非營利的政府經營項目，類似福利型養老院、敬老院等，因此發展速度、發展質量等總體而言不如東部沿海地區。

3.涉足養老地產的企業與機構

復合了地產的屬性及大健康養老的熱點話題，國內外眾多企業、機構等涉足養老地產，基本形成了房地產開發商、保險企業、其他機構三足鼎立的格局。第一，為應對目前如此嚴格的調控政策，房地產開發商根據自身情況進行戰略調整。2010年，萬科試點“萬科幸福匯”，隨后，中海地產、華潤置地、龍湖地產、遠洋地產等龍頭地產商進入，并專門成立養老地產研究團隊。第二，出于健康養老與保險的天然聯系，眾多保險機構都愿意投身到該領域。同時，2010年出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》及新修訂的《保險法》，都為保險資金的運用提供了新的投資機會。目前，泰康人壽、新華保險、太平洋保險、人壽保險等已進入養老地產領域。第三，其他涉足養老地產的機構主要包括政府或慈善基金、國外投資商等，如中國紅十字基金會、中國老齡產業協會、城堡投資、Emeritus Corp等。國外企業機構主要以管理輸出和資本輸出兩種途徑參與國內養老地產項目，如遠洋地產與美國凱健公司的合作項目“椿萱茂·凱健”，就是希望引入養老服務運營方面的先進經驗。

二、利益主體理論

利益主體理論強調，任何一個企業的發展都是與各利益相關者的投入或參與分不開的。企業追求的應該是整體利益，而非某個個體或某類主體的利益，例如股東、經理層等。1965年，安索夫將利益主體一詞引入管理學界和經濟學界，認為“要制定一個理想的企業目標，必須綜合平衡考慮企業的利益相關者之間相互沖突的索取權，他們也許包括管理人員、工人、股東、供應商以及分銷商等。”[4]Mithell和Wood對利益相關者理論的概念進行對比分析，[5]最具代表性的是Freeman[6]和Clarkson[7]的定義。前者認為，“利益相關者是能夠影響一個組織目標的實現或受到一個組織實現其目標過程影響的人”，但概念過于寬泛，對利益相關者理論的應用與操作具有較大的局限性，屬廣義上的利益相關者范疇；后者認為，“利益相關者以及在企業中投入了一些實物資本、人力資本、財務資本或一些有價值的東西，并由此而承擔了某些形式的風險，或者說其因企業活動而承受風險。”該定義引入專用性投資的概念，使利益相關者的定義更加具體、可操作性更強。目前對利益相關者理論的研究主要集中在相關概念的界定、利益相關者的劃分、利益相關者理論的運用評價，[8-9]以及理論創新等方面。[10-12]

三、養老地產利益主體分析

(一)養老地產利益主體

在利益相關者的分類上，相關研究主要集中在多維細分法[6-7；13-14]和米切爾評分法。Freeman從所有權、經濟依賴性和社會利益三個不同角度對企業的利益相關者進行分類；[6]其他的多維細分類型還包括Frederik的直接利益相關者和間接利益相關者、[13]Clarkham的契約型利益相關者和公眾型利益相關者[14]以及Clarkson的自愿利益相關者和非自愿利益相關者。[7]米切爾細分法中Mitchell和Wood主要通過合法性、權利性、緊迫性三個屬性行進評分，根據分值分圍確定型利益相關者、預期型利益相關者以及潛在型利益相關者。[5]

在具體的養老地產項目開發和運營過程中，養老地產開發商、投資企業、運營服務企業、消費群體、政府部門、非政府組織、當地社區、行業競爭者等是重要的參與主體(見圖2)。

圖2 養老地產利益主體

(二)養老地產利益主體的利益訴求分析

在利益相關者理論下，一個單一的養老項目也是一個利益相關者組織。養老地產項目的利益相關者包括開發商、投資者、運營服務企業、政府部門、非政府組織、行業競爭者、購買對象等，每個利益相關者的利益訴求差異性取決于外部環境和內部資源的變化。

開發商：養老地產開發商一般由傳統房地產開發商轉型而來，其優勢在于成熟的地產開發經驗與完備的供應鏈資源。由于房屋的重資產屬性，開發商非常看重資金的周轉和使用效率，在房地產調控政策趨嚴的背景下，期望探索新的細分產品來獲取新的利潤增長點。

投資商：一般是資金實力雄厚的投資商出于自身企業的產業布局與戰略發展需求而涉足，對于項目的回收投資期長短要求不高，而更關注于長期的投資收益與風險的平衡。

運營服務商：運營服務商多專注于做自給自足的養老地產項目，目的是打造在養老產業運營服務領域的品牌和市場影響力，運營服務商的優勢稟賦更多地體現在對項目后期的運營與服務上，通過高質量服務和專業的運營來復制和擴大品牌，從而在養老市場分一杯羹。

購買主體：既有養老消費能力又有康養服務需求的老齡客戶是養老地產項目的最佳市場購買主體。開發商、運營服務商通過對項目進行包裝設計，配套相關服務設施，向消費者租售養老物業、提供康養服務等。

政府部門：作為養老地產的行政管理部門，主要制定相關行業政策，引導規范養老地產項目的合理合法合規經營，規范市場發展秩序，維護各方主體利益，同時獲得土地財政收入。

非政府組織：非政府組織獨立于政府體系之外，承擔一定的社會公共職能，既可以是行業組織，如中國老齡協會，協助政府規范制定養老地產行業規范，進行行業自律管理；也可以是民間組織，代表老年人直接參與項目的公共管理。

四、利益主體協調機制

在養老地產開發運營過程中，養老地產各方利益主體都會追求自身利益的最大化，上述若干不同利益主體的機會主義行為會損害不知情主體的利益，但也有可能使相關知情主體受益。此時，在既得利益的驅使下，相關受益主體在可能會對這種機會主義行為采取支持或放任的態度，致使矛盾加劇或隱性矛盾顯性化，這樣就需要進行利益協調，即通過利益協調者在利益相關者之間進行溝通和協商，以期建立一個均衡、穩定的利益關系。利益協調是一個長期性的、動態的利益博弈過程，其根本目的是實現各方利益。

(一)表達機制

養老地產的開發與運營涉及眾多利益主體，利益主體的多元化帶來各利益訴求內部分化以及利益差異程度日益增大。在此情況下，暢通的利益表達渠道和及時的信息溝通與反饋渠道建設尤為重要。不同利益需求的表達不僅涉及到養老地產能否正常開發與運營，還關系到養老作為社會保障事業的正常發展。建立暢通的利益表達機制，是養老地產項目主體更好地發揮利益整合功能、協調利益關系的重要環節。增強開發商與投資商、運營商、社區老年業主之間的利益代表關系，構建暢通的利益表達渠道；加強和改進項目社區自治組織工作，尊重和保護項目老年業主的利益訴求；制定利益主體參與程序，滿足利益主體利益表達權利；提高參與者的代表性，為不同層面的利益主體制定具體的參與方案等。

(二)分配機制

良好的利益分配機制在于正確協調處理各利益主體之間競爭、合作的關系，并在此基礎上實現利益分享。構建和諧的利益分配機制，要充分考慮項目各主體的利益，規范其利益分配，防止利益分配不公平。因此，構建養老地產項目的利益分配機制從以下入手：改革稅收分配制度，加大對養老地產投入與政策優惠；加快建設政府與開發商、項目業主、社會組織相互連接的網絡結構，形成多中心的網絡協調結構；針對項目各利益主體，設計合理的激勵機制；建立公開透明的參與渠道，為利益相關者提供制度化的通道機制；建立信息交換機制，最大限度減少信息不對稱而導致的利益沖突。

(三)約束機制

在養老地產開發與運營過程中，要利用道德和法律雙重機制對各利益主體的不合理行為進行約束。法律制度作為制衡政治權利與道德的力量，可以起著建設和維護各方利益機制的作用。完善相關法律法規，以規范養老地產開發商、運營商等的經濟行為，規范市場秩序，保護合法收益；制定具有普適性的利益保障法律，保障老年人的養老需求利益以及養老地產規劃設計的建設技術標準；明確開發運營合作章程中的行為規則條款；制定養老項目與老年業主的合作規則；同時，要積極培育社區自治組織、老年權益組織等社會團體，發揮行業協會、商會等非政府組織在利益協調中的作用。

(四)補償機制

利益補償是補償利益受損的過程，其本質是收入的再分配即不等價交換的糾偏。應綜合運用行政、法律和市場手段建立利益補償機制，保障養老地產各利益相關方的利益。政府要賦予和落實法律規定給予老年群體的權利，呼吁全體社會共同關注和參與社會保障，加強對老年群體的利益補償；引入多樣化的利益補償方式，如經濟性補償、社會性補償等；強化養老社區的整體觀念，保障養老地產運營機制的順暢；加強對利益補償的監管，杜絕利益補償過程中的二次不合理。利益補償機制要根據各利益主體在養老地產開發運營過程中所處的地位而定，利益補償并不是無差別的和無條件的。

[1]張命軍，鄭向敏.國內養老地產研究進展[J].內江師范學院學報，2014，(8).

[2]蓋國鳳，丁莉，鄧湘雪.中國養老地產盈利模式研究[J].吉林工商學院學報，2013，(2).

[3]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，(10).

[4]Ansoff,I.Corporate Strategy：Resources and The Scope of The Firm[M].New York： McGraw-Hill Book co.，1997.

[5]Mitchell,A.&Wood,D.Toward a Theory of Stakeholder Identification and Salience：Defining the Principle of Whom and What Really Counts[J].Academy of Management Review，1997，(4).

[6]Edward Freeman.Strategic Management：a Stakeholder Approach[M].Boston：Pitman，1984.

[7]Clarkson,M.A Risk-based Model of Stakeholder Theory[A].Proceedings of the Toronto Conference on Stakeholder Theory.Center for Corporate Social Performance and Ethics[C].Toron：University of Toron，1994.

[8]梅青.歷史街區旅游開發中的利益主體研究[J].社會科學論壇，2010，(8).

[9]陳暉.基于利益主體理論的企業凝聚力提升途徑研究[J].廊坊師范學院學報(自然科學版)，2011，(5).

[10]付俊文，趙紅.利益相關者理論綜述[J].首都經濟貿易大學學報，2006，(2).

[11]王喚明，江若塵.利益相關者理論研究綜述[J].經濟問題探索，2007，(4).

[12]林萍.利益相關者理論綜述[J].閩江學院學報，2009，(1).

[13]William C. Frederick. Business and Society,Corporate Strategy,Public Policy,Ethies(6th ed.)[M]. New York：McGraw-Hill Book co.，1988.

[14]Clarkham J.Corporate Governance：Lessons from Abroad[J].European Business Journal，1992，(2).

責任編輯：李新紅

TheDevelopmentoftheRealEstateforElderlyCareandtheInterestSubject

HOU Rui-ping1，ZHANG Ming-jun2

(1. Guangzhou Institute of Technology and Technology，Guangzhou 510450，China；2. Huaqiao University，Quanzhou 362021，China)

The real estate for the purpose of the old people caring is a product for the coming time of population aging. As a compound type industry，it involves many interest subjects in the process of business. Based on the discussion of the current situation，the interest claims of various subjects are discussed. The interest coordination mechanism is proposed from the aspects of interest expression distribution，constraint，and compensation.

the real estate for elderly care；the interest subject；the interest coordination mechanism

F293.3

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2017.10.011

2016-12-28

侯瑞萍(1988-)，女，河南內鄉人，講師，主要從事旅游企業管理與養老旅游研究；張命軍(1988-)，男，湖南岳陽人，碩士研究生，主要從事旅游產業發展與企業戰略管理研究。

1004—5856(2017)10—0046—04