廣州市構建以房養老體系的調查研究

湯耀平　向碧云

摘 要 國家統計局全國人口普查數據表明，截至2000年，我國65歲以上老年人口的比重首次超過7%，我國已經正式進入老年社會。截至2010年，65歲以上的老年人口占比8.87%。我國養老保險制度和基本醫療保險制度基本確立，但涵蓋群體與項目較窄、補償水平較低，老年人的基本養老需求和醫療保障沒有得到充分滿足。在供給側結構性改革背景下，廣州市探索實施住房反向抵押貸款養老模式，完善現有的養老制度，促進社會和諧穩定，有重要現實意義。

關鍵詞 以房養老 養老制度

中圖分類號：F840 文獻標識碼：A

1引言

2015年11月以來，“供給側改革”成為各大行業發展中的高頻詞，就養老事業與房地產行業來說更是意義重大。我國現有的主要養老方式：居家養老、社區養老和機構養老。社區醫療機構發展滯后、過度依賴政府、缺乏公平性等問題層出不窮，而這些在用地、稅收、補貼、用工成本上的差別極大地影響了社會資本參與養老的積極性。就房地產行業來說，其產業鏈存在明顯的過剩：三四線城市過剩、結構性過剩、商品房品種過剩。這種由于供需錯配和生產要素不合理流通所產生的過剩問題亟待解決。因此，從供給側的角度合理配置資源，解決養老與住房問題迫在眉睫。

1.1調查基本方法

本課題主要采用調查法，包括問卷抽樣調查、個別訪談等。調查內容主要為廣州市有實施住房反向抵押貸款養老業務需要的人口、經濟相關指標，居民對此業務的需求指標等。

針對廣州市相關人口指標以及經濟指標等則采用文獻與資料查閱的方法，其數據主要來源為國家老齡辦網站、廣州市統計年鑒和廣州市統計信息網等。

1.2調查范圍及主要內容

本課題選取了廣州市越秀區、荔灣區、天河區、海珠區、黃埔區的800名老年居民進行了實地調研與個別訪談。800份問卷調查中有效問卷為738份，問卷有效率為92.25%：問卷包括：

（1）老年人基本情況；

（2）廣州實施住房反向抵押貸款養老的可行性條件；

（3）廣州實施住房反向抵押貸款養老的需求。

2調查對象基本情況統計

800位受訪者的收入與消費基本成正比例。關于醫療保險與公費醫療，受訪者中有88.3%參與了一種或多種形式的醫療保險或公費醫療，僅11.7%為參與，這說明廣州市醫療保險與公費醫療普及程度較高。通過分析研究發現，廣州市老年人在醫療保健上的花費較高，57%的老年人年均醫療費用占年消費總額的31%-50%，一方面說明廣州市老年人身體健康水平有待提高，另一方面表明廣州市醫療保險制度有待改進。

3廣州市實施住房反向抵押貸款養老業務的相關統計

3.1人口指標

3.1.1廣州市人口老齡化狀況

衡量人口老齡化的國際標準有兩個：一是60歲及以上人口占總人口比重達到10%以上；二是65歲及以上人口達總人口數的7%或以上。廣州市現已步入了老齡化社會，隨之而來的養老保障壓力與養老保障風險不可估量。因此，探索新的養老模式，實施“以房養老”是解決當前養老難的重要途徑之一。

3.1.2廣州市家庭規模狀況

據統計，我國當前平均每個家庭戶的人口為3.10人，比2000年第五次全國人口普查的3.44人減少0.34人。伴隨家庭規模遞減出現的是“家庭空巢化”。由于生育觀念的變化，經濟生活水平的提高以及城市化進程的加快，“空巢家庭”也將會越來越多。

3.2經濟指標

3.2.1廣州市人均GDP與城鎮居民收支狀況

無論是從總體GDP還是人均GDP的角度來看，廣州市的經濟發展都呈現增長趨勢。有了良好的經濟條件和對外開放的人文環境，廣州市無論是在實施以房養老的物質條件還是思維方式都具備了良好的基礎。

3.2.2廣州市房地產發展狀況

大多數大中城市中房地產行業總產值在地區總產值中的比例都在不斷增大。相對特大型城市，廣州市的商品房價格仍處于相對較低的水平，房價提升空間大。正是因為市場對房產價值的不斷提升的預期，才使得“以房養老”存在可持續的價值。如果能使“以房養老”業務參與雙方的利益最大化，合理控制房價走勢是很必要的。

3.3廣州市實施住房反向抵押貸款養老業務的需求調查與分析

3.3.1政策了解程度及需求意愿

調查結果表明，有53.76%都聽說過“以房養老”，對這一政策有所了解，其中有11.25%的老年人還表示非常了解，這結果完全超出了研究的初始預期。將近一半的被調查者都是離退休人員，當被問道“你是否了解‘以房養老”時，回答“是”的老年人中有83.10%是通過電視、報紙等媒體形式了解的，14.66%的老年人經通過家人朋友介紹了解得到。

3.3.2需求動機分析

廣州市居民選擇“以房養老”政策的主要原因是為了彌補收入不足，改善生活條件，使自己“老有所養，老有所依”。之所以這樣選擇，根本原因是家庭結構和“空巢老人”現象。

3.3.3拒絕動機分析

調查顯示，不愿意參與住房反向抵押貸款養老業務的老年人，比例上由高到低依次為“房子要留給子女”、“錢夠花，不需要抵押房產”、“對保險和金融機構不放心”、“涉及機構太多，手續繁雜”等?！暗娣酱绲?，留于子孫耕”的傳統觀念是根深蒂固的。

3.3.4遺產稅對需求的影響分析

調查結果顯示，廣州市老年人愿意參加“以房養老”的選擇與遺產稅的征收呈現出明顯的正向關聯。在遺產稅分別為0、30%、40%、50%的條件下，老年人的參與意愿分別為9.20%、17.70%、25.60%、39.10%，因此，征收遺產稅對老年人參與“以房養老”的需求有較大的影響。

4廣州市實施住房反向抵押貸款養老業務過程中的風險分析endprint

4.1老年人健康評估的道德風險

住房反向抵押貸款養老的理論依據之一就是生命周期理論。老年人抵押自有房產，并由金融機構或其他貸款機構向其貸款，貸款金額在業務初期就已確定，一旦協議確定之后便不可再隨意更改，因這就表明老年人在接下來的生命期限內將得到一筆或躲避固定金額的貸款。

4.2傳統養老觀念制約

家庭是社會的主要細胞?！梆B兒防老”是我國傳統養老觀念。除了家庭，房產是中國人所擁有的一項必需且貴重的財富。只有通過長期的政策宣傳和政府的大力支持，老年人才會擺脫傳統養老觀念的束縛，積極參與住房反向抵押貸款養老。

4.3現有養老保險制度缺陷

改革開放以來，企業事業單位養老保險制度進行改革，初步建立了由國家、企業和個人三方共同出資籌集基金、社會統籌和個人賬戶相結合的基本養老保險制度。經過30多年的發展，各項養老保險制度的覆蓋范圍逐年擴大，保障水平越來越高，也有了一套相對規范的管理制度。但是，現有養老保險制度也存在缺陷。

一是養老金供給不足，支付壓力大。

二是養老保險制度“碎片化”，缺失公平性。

4.4利率風險

利率不規律浮動是存在一定風險的。利率的預期上漲會引起國際投資的增加，進而帶來本國貨幣升值和外匯儲備的增長，同時推高國內產品出口的相對價格，降低出口，造成貿易赤字等。這一系列反應會對整個金融行業和消費投資產生影響。

5結論與建議

5.1結論

目前廣州市人口結構已進入“空巢化”、老齡化，供需錯配、生產要素不合理流通，社區醫療機構發展滯后、過度依賴政府、缺乏公平性等問題層出不窮，傳統養老模式已經無力承擔如此巨大的壓力，亟須從供給側的角度開拓一種新型的養老方式。

廣州市實施住房反向抵押貸款養老模式，應采取“市場主導，政府支持、社會參與”的模式，走政府、市場、社會相結合之路。在政府的政策法規、宣傳推廣、風險保障、監管與審查前提之下，積極發動社會資源、吸納私有資金，形成一條完備的養老產業鏈，共同推動住房反向抵押貸款養老的實施。

實施住房反向抵押貸款過程中，必須考慮到房地產市場波動、利率不規律浮動、壽命不可控等因素，可以通過調整健康評估博弈機制、完善養老保險制度與反向抵押貸款養老運行機制、建立獨立的房產價值評估與保險機構等策略轉移或規避風險。

5.2建議

5.2.1完善信息管理系統

政府部門應該專門針對符合條件的公民建立統一的信息管理系統。符合業務要求條件的老年人信息包括實際年齡、個人身體健康狀況跟蹤記錄、居住環境、以往病史、家庭人口結構以及由經濟條件決定的傷病救助能力等等，為以房養老提供信息支撐。

5.2.2完善養老保險制度

政府要積極推進“養老并軌”，促進社會和諧；提高養老金替代率，拓寬養老金籌措渠道；加強市場監管，防范養老系統風險。

5.2.3明確政府在推行住房反向抵押貸款中的職責

政府要進一步完善“以房養老”政策法律體系，要加大政策法規輿論宣傳力度，要建立“以房養老”激勵機制。

5.2.4金融機構、房產公司與醫療機構分業經營，各司其職，共擔風險，

5.2.5選擇合適的住房反向抵押貸款養老模式。

調查表明，廣州市實施住房反向抵押貸款養老模式，應采取“市場為主、政府為輔、社會參與”的運行模式，走政府、市場、社會相結合之路。

參考文獻

[1] 商登琿.以房養老的本土化探析[J].宏觀經濟管理，2014（2）：63.

[2] 張璋，羅彤.北京市居民以房養老現狀的調查研究[J].城鄉經濟，2015：46.endprint