項目進程更新中的成本因素在房地產開發項目中的應用

孟大蔚 天津天馬國際俱樂部有限公司

項目進程更新中的成本因素在房地產開發項目中的應用

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本文選擇了項目進程更新這一在房地產開發領域中比較有前瞻性的課題進行研究，將以吉寶置業在天津生態城內開發的一個項目A為代表，以項目進程更新為主線，從成本因素的兩個方面對項目進程更新在項目開發過程中的各種分析與比對，詳述其在項目開發中的具體應用及其重要性。

管理方案 影響 分析

一、項目總開發成本（TDC）的進程更新對項目整體的影響

（一）TDC的構成及概述

總開發成本（TDC）大致是由土地成本、總建設成本、市場費用、銷售傭金、項目管理費用、物業管理費用及相關稅金和財務成本等全部成本構成，一個項目會在開發前的準備階段按照最初的開發計劃批準一個大致的啟動預算，用以啟動項目的開發，隨著項目的開發，會根據各部門進程的更新，在項目開發前期，由管理層批復一個總開發成本預算，通常，項目會以這個預算作為指引引領項目的開發進程。

（二）TDC進程更新、修正審批及對項目的影響

下面，以項目圖表1為例對TDC進程更新修正審批進行說明。

表1 （項目ATDC季度進程更新差異比較及修正分析表）

從圖表中可以看出，通過每季度的項目進程更新和最終需要批準的TDC可以了解到，項目A的TDC隨著進程的推移和初期批準的TDC相比有了3.6億元的增加，這主要是由于隨著項目開發進程的增加和市場狀況的變化，項目延長了的開發進度和銷售進度，使得項目由于自由資金不足而進行的大額開發貸款所帶來的財務借款成本比項目初期的批準預算增加了近3.6億元，此外由于項目進度的延長，還導致了項目管理費和總部管理費增加了近7,500萬，同時物業管理成本增加了2400萬元，由于延長了開發、銷售進度導致的TDC的增加，將需要管理層對原審批的項目總體預算進行修正批復，更新項目的最新成本，由于項目成本大大增加，在銷售收入變化不大的情況下，會對NPAT、IRR等主要財務指標乃至現金流量有著巨大的影響，為此，可以為管理層提供最新決策所需要的信息，以改變項目的發展策略。

同理，如果是由于開發進度的原因導致延長開發進程，也會導致相關財務成本乃至TCC成本的大大增加，從而影響項目的整體財務利潤和現金流量。由此可見，管理層可以通過對項目TDC的即時更新和了解，達到隨時掌握項目整體財務利潤和現金流量以及對它們變動的信息，以掌控項目的整體運作。

二、根據項目進程測算的BE對項目的影響

（一）產品BEP售價介紹及對項目的影響

一個項目利潤乃至銷售策略的確定，往往是建立在對盈虧平衡點售價測算的基礎之上。

圖1 （盈虧平衡點分析圖）

如圖1所示，當收入-(固定成本+變動成本)=利潤=0時，可以得到項目的盈虧平衡點（BE），所以，測算一個項目的BEP可以大致估計出項目產品的利潤區間，并對產品的利潤及銷售策略產生深遠影響。

（二）根據項目進程測算的BEP對項目的影響

同樣，如在第一章節闡述的那樣，一個項目的開發，會隨著時間的推移不斷產生變化，而當一個項目的TDC發生變化是，隨之的BE也會產生變化，這樣就需要管理層根據BE的變化去隨時關注利潤區間變化，以此對產品的盈利性及整體銷售策略做出判斷。

如表2所示，還是以吉寶置業在生態城內的項目A為例，做具體闡述。

表2 （項目A各產品形式BMP售價分析）

本文在標題一中分析到，根據季度的項目進程更新，管理層可以了解到項目A隨著市場狀況的變化，延長了銷售進度，從而導致財務成本和總部管理成本有著顯著的增加，這樣的結果同樣會反映在BE及BEP的價格測算上，由于相關固定成本的增加，導致了項目A各產品形式的BMP價格的上升，從而使項目總體能夠達到盈利的標準相應提高，這就為管理層提供了一個關于銷售策略的有力依據，4種產品需要賣到BEP以上的價位以上，產品才能達到盈利狀態，同時，管理層可以根據當時的市場狀況，在4種產品形式內部進行價格區間調整，比如，可以通過調高別墅的價格區間，去促進消化洋房的銷售，使洋房降價銷售乃至虧損銷售，以加快回籠部分資金，而對別墅和雙拼產品提高售價和利潤空間用以彌補在洋房的虧損。通過在項目更新進程中對不同產品形式的BEP售價的測算，可以隨時了解項目整體的利潤區間并對項目銷售策略進行指導下安排。

三、結論與建議

作為房地產開發項目最為先進的管理運作體系，項目進程更新在當今國際一流開發商的開發項目中已經得到廣泛運用，其對項目的整體運作和掌控都有極其重要的應用，從前文的分析中可以了解到，項目A作為一個開發項目，雖然由于市場蕭條和項目待售房型老化等因素，延長了銷售進度，從而使項目整體成本大幅增加、盈利水平大幅下滑甚至在洋房產品處于嚴重虧損狀態，但通過項目進程更新的各種分析比對，可以隨著市場的不斷變化為管理層提供即時的項目更新狀況和各產品類型的財務成本、單方成本等數據指標，同時為管理層提供了更多的應對策略，這樣都可以最大限度的使項目利潤最大化或虧損最小化，達到項目的最優管理。

[1]孟大蔚，吉寶置業A項目內部文獻，TDC季度對比與預算對比，2013年6月.

[2]孟大蔚，吉寶置業A項目內部文獻，Breakevensellingprice，2013年6月.