“租購同權”背后的真問題

廖俊平

作為期刊的專欄文章，很少能及時對熱點問題進行評述，這次恰好趕上全國都在熱議的“租購同權”問題，并且因為本專欄的慣例是提出問題并進行簡明扼要的分析但不做全面深入的論述，所以可以來一篇急就章，談談這個熱點問題。

7月17日，中國廣州政府網站發布了《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（穗府辦〔2017〕29號，以下簡稱“29號文”）。在16項具體措施中，第1項措施的第一句話就引起了社會的廣泛關注和熱烈議論：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。

幾天來，網上和媒體上有關這個問題的各種討論解讀不絕于耳。其中不乏真知灼見，更有很多深層次分析。

筆者按自己的思維邏輯梳理了一下這個問題，希望有助于對這個問題的進一步深入探討研究。

首先，為什么要強調“租購同權”？為什么會有這個問題？

眾所周知，這個問題的由來是因為國人對于購房的偏好。這個偏好的形成最長也不超過20年——在1998年房改末班車之前，鼓勵職工購房的各種措施實施了好多年，大多數人依然不愿買房，而愿意租住單位的公房，那時并沒有購房偏好。更確切說，這種偏好形成于近十余年，也就是房價開始不斷上漲之后——不斷上漲的房價讓大家看到了買房帶來的資本溢價，幾乎沒有哪種其他的投資收益能夠超出這種溢價。而這種偏好的結果就造成了中國城市居民奇高的住房自有率。

但正如很多人所指出的，其實教育資源向購房居住者傾斜并不算是一個很普遍或者很嚴重的現象，相比租購之間的差異，戶籍之間的差異對教育公平的影響其實更大。

所以從本質上看，筆者并不認為“29號文”的重點在于解決教育資源在租購房居民之間分配不公的問題，這個問題在沒有“29號文”之前并沒有比現在更嚴重，也不會因為“29號文”就能有明顯的改觀。“29號文”的目的如其標題所說，還是在“加快發展住房租賃市場工作”，或者說解決“購房偏好”的問題。

而這個問題又是和政府一直希望解決的另一個問題息息相關，那就是不斷上漲的房價問題。

如前所說，“購房偏好”來自不斷上漲的房價，而反過來，“購房偏好”又促進了房價的上漲，不僅如此，還造成了租金房價比的嚴重扭曲——長期以來，相比不斷上漲的房價，租金的漲幅幾乎可以忽略不計，于是以租金和房價比值為計算依據的資本化率遠低于其他類型資本的投資收益率。

房價多年來持續上漲已經成了耗費政府大量精力的一個重要民生問題，但實際上相對于城市居民“買不起房”的問題來說，“租不起房”的問題并不算十分嚴重。因此如果能夠把更多的城市居住需求引導到租房上來，一方面房價上漲的壓力可以減緩甚至房價會有所回落，另一方面租金水平會適度上升（因為租房需求的增加）。

筆者認為，這才是“29號文”的核心要旨。

其次，保護租賃關系的穩定是問題的另一個核心。

保護租賃關系是“29號文”所強調的一個重點，也是《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）的核心要旨之一。

前面提到房改末班車之前幾乎無人愿意買房（當然也買不起并且無房可買）而愿意租住單位的公房，一個容易被忽略的重要事實是：那時的公房租賃關系是非常穩定的，一旦分配了住房，只要不離開單位，就不用擔心會解除租賃關系。

所以穩定的租賃關系是促使居民形成租房居住習慣的重要保障。

注：本文得到國家自然科學基金重點項目（批準號：71231008）的支持。

王春敏/責任編輯endprint