只租不售，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的BOO？

張煌

近期，“土地競拍自持”成為房地產(chǎn)市場的熱點話題，有的認(rèn)為自持物業(yè)增加開發(fā)商資金壓力，且不能有效增加可售住宅供應(yīng)，不利于房價穩(wěn)定，該土地出讓方式不可持續(xù)；有的認(rèn)為自持物業(yè)增加租賃住宅供應(yīng)，緩解市場部分購房需求，對房價穩(wěn)定有一定幫助。表面上，這是政府為了抑制過熱的房地產(chǎn)價格，在緊縮調(diào)控方面的又一制度創(chuàng)新。實際上，這是政府探索以行政之手、用市場手段去引導(dǎo)和調(diào)節(jié)整個市場供求關(guān)系的一個著力點。

一、政府在下一盤更大的棋局

每一輪房價較快上漲，都有相應(yīng)的緊縮調(diào)控政策出臺，對“面包”實行限購、限貸、限價、限售、限商；對“面粉”實行“限地價、競保障房面積”，“限地價、競自持面積”，目前還出現(xiàn)了100%自持70年的土地拍賣案例，即住宅用地“只租不售”。政策措施層出不窮，目的都是為了調(diào)節(jié)市場供求關(guān)系。事實上，整體的房地產(chǎn)價格走勢上行的根本原因在于中國改革開放以來的經(jīng)濟(jì)騰飛、城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)、人口向城市集聚帶來的住房需求，形成消費(fèi)者對住房的剛性需求、改善型需求、投資投機(jī)性需求的疊加釋放，而不是所謂的土地“招拍掛”制度推高房價。對土地“招拍掛”制度“打補(bǔ)丁”，推出“只租不售”住宅用地，不是簡單為了抑制房價，而是具有更深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

在房價高居不下的一二線城市，短時間內(nèi)要全面實現(xiàn)“居者有其屋”難度很大，為了最大限度地解決關(guān)系民生的住房問題，中央提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”的總體定位，并將“購租并舉”作為重要手段，致力于在未來構(gòu)建一個供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。如北京市近期發(fā)布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計劃》，提出未來5年將加快供地，其中租賃類的新建住房將占30%，預(yù)計未來將推出更多租賃類的住宅用地。同時，住建部會同國家發(fā)改委、財政部等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場，鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，部分一線城市已先后出臺了加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往。

二、游戲規(guī)則改變后對開發(fā)商的影響

住宅項目一般平均開發(fā)周期2-3年，部分項目甚至實現(xiàn)了“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開工、當(dāng)年售罄”，極高的周轉(zhuǎn)率、較快的現(xiàn)金回報、較好的利潤率一直是開發(fā)商熱衷于競逐住宅用地的根本原因。相比之下，不具備“短、平、快”優(yōu)點的商業(yè)、寫字樓、酒店類用地的溢價率就低一些。如今，“只租不售”的住宅用地實質(zhì)上已將上述優(yōu)點剝離殆盡。

首先，開發(fā)商要解決的就是巨大的資金壓力。無法預(yù)售期房，甚至也無法銷售現(xiàn)房，土地費(fèi)用、建安費(fèi)用等現(xiàn)金在前3年大筆流出后，租金收入?yún)s以每年小量、穩(wěn)定的方式流入，意味著房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流平衡點大為延后，大量資金只能沉淀在個別項目上，無法周轉(zhuǎn)重復(fù)利用。因此，中小型開發(fā)商幾乎無力角逐這場“變革盛宴”，而大型開發(fā)商除部分國資背景的企業(yè)外，資產(chǎn)負(fù)債率也已超80%紅線（如表1所示）。目前，“只租不售”的住宅用地開發(fā)尚處于啟動階段，對有關(guān)開發(fā)商的周轉(zhuǎn)率、利潤率影響較小；未來，隨著項目的增多和開發(fā)的深入，資金壓力將大為增加。如何將長租住宅項目打包并實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，充分利用REITs等工具盤活存量資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流平衡能力，將是投資開發(fā)長租住宅項目的必要前提。

其次，開發(fā)商要重新構(gòu)建項目可行性評判標(biāo)準(zhǔn)。土地招拍掛時可接受的土地價格是項目可行性評估時的核心，對于“只租不售”的住宅用地項目，應(yīng)關(guān)注以下幾點變化：一是借貸資金的償還期限延長，利息成本的大幅增加侵蝕了項目利潤，客觀上要求開發(fā)商的融資成本應(yīng)低于一定水平；二是企業(yè)所得稅、增值稅等稅負(fù)因項目盈利水平下降將有較大幅度的減輕，同時，稅負(fù)大小也與自持物業(yè)的運(yùn)營模式有關(guān)；三是項目開發(fā)的成敗在于對目標(biāo)客群的準(zhǔn)確定位和預(yù)估，中國核心一線城市的可銷售商品房的目標(biāo)客群可能覆蓋全國甚至全球，而長租住宅項目的目標(biāo)客群可能僅僅是項目周邊工作的白領(lǐng)。

最后，開發(fā)商要盡快建立運(yùn)作長租類住宅項目的專業(yè)人才隊伍。如果類比城市基礎(chǔ)設(shè)施項目PPP，此前的房地產(chǎn)開發(fā)模式類似于BOT （建造、運(yùn)營、移交），而自持物業(yè)開發(fā)模式類似于BOO（建造、擁有、運(yùn)營），即項目運(yùn)營階段的管理水平高低將影響項目租金水平和議價能力。同時，項目運(yùn)營階段發(fā)現(xiàn)的問題、積累的經(jīng)驗也有助于指導(dǎo)項目開發(fā)階段的定位與設(shè)計，比如合理的停車位配比、住宅使用周期及翻修成本等數(shù)據(jù)積累將使項目可行性研究結(jié)論更為貼近實際。

三、能否改變住房的消費(fèi)觀念

商品房具有消費(fèi)與投資雙重屬性，消費(fèi)者（投資者）的所有行為均受此左右。一是作為投資標(biāo)的，投資者的目的是通過溢價獲得超額收益，因此一般是買漲不買跌，在房價上漲過程中，大量投資性、投機(jī)性的需求涌入房地產(chǎn)市場成為需求主力；在房價下跌過程中，也會出現(xiàn)拋盤增多、房價加速下跌。目前，一二線城市房價出現(xiàn)一輪較快上漲，為了抑制房價過快上漲，監(jiān)管層也及時出臺了一系列緊縮調(diào)控政策，投機(jī)性的需求受到較大壓制。但房價暴漲暴跌都不是政府所樂見的，未來政策層面可能會按照“房子不是用來炒的”總體要求盡量壓制商品房的投資屬性，但也會保護(hù)一些家庭因二胎換大房、因子女就學(xué)或工作就近買較好區(qū)位商品房的改善型住房投資。二是作為消費(fèi)品，消費(fèi)者的邏輯是用最低的成本滿足最大的需求，即所謂性價比。不少一二線城市的房價租金比（每平方米房價與每平方米月租金之間的比值，一般6%的年投資回報率對應(yīng)的房價租金比為200左右）超過300，甚至600以上，意味著消費(fèi)者選擇租賃可獲得更大的性價比。但為何租房者寡、買房者眾呢？首先是觀念問題，商品房作為現(xiàn)代家庭最大的資產(chǎn)，是中國人求偶婚嫁十分看重的財富指標(biāo)，以致于中國首次購房年齡平均僅有20多歲，而美國、日本這些國家可能在30-40歲。其次是安全感，當(dāng)前整個租賃市場以個人房東為主，極少有超過3年以上的租賃協(xié)議，租戶缺乏安全感，為了不頻繁搬家只能咬牙買房。最后短租房不具有吸引力，當(dāng)前住宅的短租市場已形成惡性循環(huán)，房東認(rèn)為租戶不長久、頻繁換，租戶可能對房屋不愛惜，因此出租房一般不會購置好的家具家電；租戶認(rèn)為房屋為他人所有，未來能使用的期限有很大不確定性，也不會為提高生活品質(zhì)花錢裝修，因而短租房這一商品的消費(fèi)屬性是很差的。如長租住宅可簽訂長達(dá)10年以上的租賃合同且原租戶有優(yōu)先續(xù)租權(quán)利，那么出租人和租戶對房屋的愛惜和投入將大為提高，租戶獲得安全感，未來有生活品質(zhì)的期限得以確認(rèn)，也可能會逐步改變一些觀念上的偏見。

四、路在何方，任重道遠(yuǎn)

長租公寓并不是新鮮事物，但此前多為商業(yè)公寓類項目。今后，以純住宅用地開發(fā)的長租住宅項目將逐步增多，甚至有朝一日成為中國國民解決住房問題的一個重要途徑。這個演變過程，需要政府給予供給方更多的政策扶持，給予需求方更多的觀念引導(dǎo)；更需要有遠(yuǎn)見、有擔(dān)當(dāng)?shù)拈_發(fā)商及時調(diào)整戰(zhàn)略、提高專業(yè)能力，勇當(dāng)先鋒；還需要消費(fèi)者選擇更為開放的住房消費(fèi)理念，并在合理配置家庭資產(chǎn)和保證一定生活品質(zhì)之間做好平衡。

李求軍/責(zé)任編輯endprint