共有產(chǎn)權(quán)住房與住房股權(quán)計劃

廖俊平

近日，北京市住建委與發(fā)改委、財政局、規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，引起社會熱議。實際上，“共有產(chǎn)權(quán)住房”并不是一個新詞，早在2007年，江蘇淮安在全國首推共有產(chǎn)權(quán)住房，上海于2009年啟動共有產(chǎn)權(quán)保障房的建設(shè)項目，而在2014年，住建部等六部委發(fā)文，將北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，此后北京推出的自住型商品房就被定義為共有產(chǎn)權(quán)住房。

當(dāng)然，時隔三年，現(xiàn)在提出共有產(chǎn)權(quán)住房的目的已經(jīng)有所不同——三年前主要是解決房價持續(xù)上漲導(dǎo)致居民購房困難的問題，現(xiàn)在則更多是為了落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，防止炒房。

與一般公眾觀察這個問題的角度略有不同，行內(nèi)資深專家在討論這個問題的時候，考慮的會更專業(yè)一些——

一位學(xué)者型的前任部級房地產(chǎn)主管官員認(rèn)為現(xiàn)在推出的共有產(chǎn)權(quán)房并非《物權(quán)法》和不動產(chǎn)權(quán)中法律意義上的“共有產(chǎn)權(quán)”。不僅在概念上難以區(qū)分是按份共有還是共同共有，而且在事實上也并非政府和房屋產(chǎn)權(quán)人共同擁有房屋的所有權(quán)和居住權(quán)，只是政府與房屋產(chǎn)權(quán)人以合同或契約的方式對房屋的處置權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)進(jìn)行了一定的產(chǎn)權(quán)限制，與其說是“共有產(chǎn)權(quán)”不如稱為“合作產(chǎn)權(quán)”更為準(zhǔn)確；所以不是共有產(chǎn)權(quán)，而是完全的居住權(quán)和按比例的投資收益權(quán)。

另一位著名房地產(chǎn)學(xué)者則說得更犀利，提到了20年前的房改，當(dāng)時用標(biāo)準(zhǔn)價購買房改房的性質(zhì)就是共有產(chǎn)權(quán)（從職工單位購的標(biāo)準(zhǔn)價房改房，和單位共有。所謂標(biāo)準(zhǔn)價，是按職工工資水平測算得出的房改房售價，和房屋成本無關(guān)，更與市價無關(guān)），過幾年還是變成購房者個人的完全產(chǎn)權(quán)，一般只是象征性補(bǔ)點(diǎn)錢。

我們先把視野移至國外。住房股權(quán)計劃是英國政府基于資產(chǎn)建設(shè)理論提出的一項兼顧住房保障與資產(chǎn)建設(shè)的社會政策。英國政府希望通過這個計劃在資助更多的低收入者擁有自己的住房、提高住房擁有率的同時，給他們提供一個積累財富的機(jī)會。

我覺得英國的這種股權(quán)計劃就能體現(xiàn)出前面說的這兩點(diǎn)：居住權(quán)體現(xiàn)在住房股權(quán)計劃的參與者首先就是擁有租賃權(quán)的，收益權(quán)則體現(xiàn)在股權(quán)。同時又能避免以后糊里糊涂地再把房屋的部分產(chǎn)權(quán)變成住戶的完全產(chǎn)權(quán)。

住房股權(quán)計劃以居住在公共住房中的低收入者為對象，由政府通過匹配補(bǔ)貼、低息貸款的方式，資助公共住房的承租人在租賃期間購買公共住房經(jīng)營公司的股權(quán)、積累資產(chǎn)，逐漸由一個公共住房的租賃者轉(zhuǎn)變成為資產(chǎn)所有者，改善他們的財富地位，從而使低收入者擁有自己的資產(chǎn)最終脫離貧困。

這樣的好處是：保障了居住權(quán)，卻又避免了居民參與炒房，同時還讓居民享受了資產(chǎn)增值收益。建議有關(guān)部門不妨嘗試一下。

注：本文得到國家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項目（批準(zhǔn)號：71231008）的支持。

王春敏/責(zé)任編輯endprint