房地產稅基的爭議處理

肖良生

立陶宛共和國（立陶宛語Lietuvos Respublika），簡稱立陶宛，位于東北歐，是波羅的海三國之一，北接拉脫維亞，東南接白俄羅斯，南接波蘭，西南接俄羅斯的加里寧格勒州，西濱波羅的海，首都維爾紐斯。立陶宛全國劃分為10個縣，44個區，92個市，22個鎮。主要城市有維爾紐斯、考那斯、克萊佩達、首萊、潘涅維日等，立陶宛總面積達65300平方公里，人口350萬。2015年1月1日，立陶宛正式成為歐元區第19個成員國。

雖然其他波羅的海國家較早推出了以市值為基準的房地產稅，但立陶宛由國家注冊事業中心（Lithuanian State Enterprise Center of Registers）管理的最新不動產信息系統和管理網絡加速實施，建立了利用土地和建筑數據的不動產信息系統，率先采用了先進的房地產稅基批量評估技術，實現了房地產稅的全國普遍征收。

與其他國家“房地合一”課稅方法不同的是，立陶宛歷來對土地和房屋單獨管理和分別課稅，房產課以房屋稅，土地課以土地稅。在20世紀90年代的改革中，立陶宛延續了這一做法，于1992年和1994年分別對私有土地和房屋開征了土地稅和房屋稅。此外，還對國有土地征收地租稅（本質是土地租金）。房屋稅、土地稅均屬于地方稅，但由中央政府負責統一評估與征收，稅收收入歸地方政府。國家注冊事業中心是國家統一的房地產稅基評估和房地產信息登記管理機構，是由政府成立的一個營利性機構。國家注冊事業中心不僅負責該國境內房地產的評估工作，還向自然人或法人提供有償的土地及建筑物的設計、信息咨詢。此外，國家注冊事業中心還負責房地產稅基評估爭議的處理。該機構設有總部，全面負責管理工作；在各縣和地區的中心城市建有11個分支辦公室，負責收集地籍數據，登記房地產數據，進行財產評估和市場研究；另有39個地方分支機構，位于地區和城鎮中心，負責接收并登記房地產數據及權益歸屬，發布證明房地產產權的文件，為房地產所有者和使用者提供信息服務。

立陶宛房地產稅的三大稅種為房屋稅、土地稅和地租稅，它們的稅基均由國家注冊事業中心（SECR）進行批量評估確定。

首先是房屋稅。房屋稅的法律基礎為1994年頒布的《企業和法人組織房地產法》。2005年，立陶宛政府又頒布《房屋稅法》，并于2006年1月1日生效。《房屋稅法》擴大了房屋稅的稅基。2006年之前，房屋稅只對企業法人征收，而新的房屋稅則對法人和自然人同時征收。新的法律還要求使用基于市場的房產評估價值征收房屋稅，由國家注冊事業中心（SECR）使用批量評估技術統一評估。稅率范圍為0.3%-1%，具體由各市自行確定。國有或市政府擁有的房產、使領館、教堂、慈善機構房產、教育科研用途房產、免稅經濟區內企業的房產等可以享受稅收豁免。

其次是土地稅。立陶宛對私人所有的土地全面征收土地稅。2013年以前，土地稅根據國家注冊事業中心（SECR）統一確定的土地基準價值乘以土地面積得到的土地價值的稅基，采用單一稅率1.5%。由于土地基準價值遠遠低于土地的市場價值，土地稅難以發揮促進土地高效利用的作用，也無法滿足地方財政收入的需要。近年來立陶宛嘗試引入土地的市場價值作為計稅依據，使用批量評估法進行評估。經過多年研究，2013年立陶宛開始采用市場評估價值作為土地稅的計稅依據。隨著計稅依據的改變，土地稅稅率范圍也拓寬。2013年后，各市可以自行確定土地稅稅率，范圍為0.01%-4%。土地稅對公共道路用地、歷史文化和自然保護區用地、林地、使領館用地實施稅收豁免。公民個人，如果年滿65周歲，或者享受政府撫恤金的納稅人享受一定面積（各市確定豁免標準）土地稅豁免。

最后是地租稅。立陶宛對國有土地使用者征收地租稅，計稅依據為土地的市場評估價值，稅率范圍為0.1%-4%，具體稅率由各市政府確定。地租稅由市政府負責征管，稅收收入歸市政府。

如何保證房地產稅公平、公正地征收，稅基的評估是關鍵。在房地產稅基評估方面，立陶宛作了長期準備。

由于評估工作量的巨大，立陶宛于2001年開始創建了計算機化的批量評估系統，2002年最終決定采用基于市場價值的批量評估系統。當然，也有一些特別的建筑物，比如加油站、停車場等，對這些特殊的建筑物及房地產采用重置成本法和收益法進行評估。由于評估數據基礎的質量與數量在很大程度上決定了該批量評估系統的結果正確與否，從1997年起，立陶宛就建立了綜合的房地產地籍登記系統，在該系統中具有完全計算機化的數據庫。這些數據庫包括不動產的圖表數據、文本數據、法律信息、市場交易等方面的信息，可以簡單地分為地籍數據庫、登記數據庫及市場數據庫三個部分。當新的房地產或建筑物建成以后，在地籍數據庫中對其進行分類和記錄，同時在登記數據庫中注冊相應的財產權益。如果該房地產或建筑物在市場上發生交易，那么在登記數據庫中記載的財產權利人也就會發生變化，而地籍數據庫中的基本信息不變。市場信息數據庫中記錄了詳細的交易情況，例如交易時間、交易地區及交易價格，甚至買賣雙方簽訂的契約等都一一如實記錄在案。這些數據保持動態更新，對提高批量評估質量具有重要意義。

在數據準備好之后，立陶宛國家注冊事業中心（SECR）是怎樣開始批量評估的呢？

首先是模型建構和地價圖創建。地價圖和地價評估模型在批量評估系統中發揮著重要的作用，模型的確立需要經過漫長的過程，如圖1所示，一旦確認，影響深遠。目前，覆蓋立陶宛各個類型房地產的價值地圖，包括商業區價值地圖和居民住宅區價值地圖已經繪制完成。公眾可以在立陶宛國家注冊事業中心（SECR）的官方網站上，通過房地產的地籍編號，查詢到相應的房地產的平均市場價值及其說明，網站上同時還附有該區域的地籍圖。立陶宛的各個地區和城市也已經建立了相應的評估模型，公眾可以在國家注冊事業中心的官方網站上獲得所需要的城市或地區的評估價值以及對生成該模型的解釋。

其次是模型校準。立陶宛在校準時使用的是多元回歸模型分析（MRA）和其他統計方法。立陶宛國家事業中心在2002-2003年第一次進行了批量評估，第二次批量評估工作是在2003年4月1日市場數據基礎上進行的。新繪制的地價圖和市區房地產稅稅后批量評估報告已經提交市級管理局，接受公眾討論。同時，也可以在互聯網上查看。估價師的目標就是在不違背規則的前提下，盡可能精確地建立房地產稅稅基的批量評估法則。經過對已知錯誤的糾正，房地產稅稅基批量評估結果將會被送到農業部下屬的國家土地服務局，國家土地服務局負責對地價圖的審批。第一次和第二次批量評估工作的運行情況，如表1所示（其中地名以前三個字母代表）。

從表1中可看到，第一次批量評估中沒有考慮農地，因此擁有該地塊的土地所有者認為對該地塊的估價過高，業主們提起爭議，要求充分考慮到各種影響價格的因素。第二次評估則對其進行了改進，引進了更多對不動產價值有影響的因素，從而最后得出更精確的信息。這些因素不僅包括了區位因素，還包括了一些其他因素，由于在此改進下可獲得更多的土地市場數據，所以可以對沼澤、非耕地和土地對地價的影響進行評估。模型校準之后，房地產稅基的評估更為精準，消除了爭議，提高了批量評估的公信力。

立陶宛所有的不動產稅基評估五年一個周期，與有的國家納稅人可能是承租人或實際占有人完全不同，立陶宛房地產稅的納稅人即業主本人。納稅人可以免費在國家注冊事業中心的網頁上查閱自己所擁有的不動產品的應稅價值，這是由該中心運用批量評估方法評估出的稅基。當獨立的私人評估師評估出的納稅人的不動產平均市場價值與國家注冊事業中心評估出的平均市場價值之間的差額大于10%時，納稅人可以提交申請，要求將獨立評估師評估出的平均市場價值作為該項不動產的稅基。如果一項不動產是按照重置成本法或者成本法評估的，則納稅人應向國家注冊事業中心提交申請，申明決定采用該種方法確定不動產的稅基，如圖2所示。

立陶宛采用土地、房產分別征稅，所以在稅基的評估時，也是分別評估。估價標準由政府確定，用于房屋稅、土地稅和地租稅的征收。土地已經通過質量估值方法進行評估，同樣的方法也可以用于建筑物的估價。評估人員是政府選擇和聘任的，當然，私人評估員也可能參與這個過程。無論如何，總體目標是實現物業的總應稅價值與實際市場價值相匹配，使房地產稅的征、納雙方的爭議降到最小。

李求軍/責任編輯endprint