城市房價“高漲”的理性思考

目前，國內不少城市商品房價格屢創新高。如上海黃浦區新房成交均價超過10萬元/平方米，杭州市新房成交均價最高也達到了6萬元/平方米以上。房價高漲引發了許多專家學者對于警惕房地產泡沫崩盤的呼吁，一些城市政府也相繼推出房地產限購限貸政策。然而，對于房地產價格及其變化的合理性，似乎缺乏理性的分析。

一、房地產價格上漲比房地產價格下降更加容易為人們所接受

一般說來，房地產價格上漲比房地產價格下降更加容易為人們所接受。

房地產價格高，是目前城市建設和發展水平的客觀反映。城市房地產價格高，一般和城市規模、城市經濟實力、城市居民經濟收入、城市建設完備程度和城市投資環境吸引力等呈現正相關。從現實情況分析，房地產價格隨著經濟社會形勢變化總會發生一定程度的波動。正常的房地產價格波動只是經濟社會發展情況的反映，作為經濟社會發展的“晴雨表”，可以提示政府和管理者適時進行宏觀調控，并不會影響國民經濟的持續穩定健康發展。

從長期發展的觀點看，房地產投資具有保值和增值的功能，房地產價格上漲是必然的。一是房地產是屬于不動產，受到位置的固定性和資源的有限性影響，其供給彈性相對較小，隨著人口的增加，資源的稀缺性增強，物以稀為貴，房地產交易價格會上升。二是隨著經濟社會發展，城市基礎實施和公共服務設施配套不斷完善，為改良土地而投入土地并附著在土地上的資本增加，作為房地產價格重要構成部分的土地價格上升，房地產價格也應該上漲。三是隨著科技進步，勞動生產率提高，單位土地面積的經濟產出增加，居民家庭收入增多，購買房地產的消費支出加大，房地產質量和有效需求提高，房地產價格相應上漲。四是在生產力發展過程中，不同產品生產需要的社會必要勞動時間發生變化，各種產品的價格對比關系也應該進行相應調整。

在市場經濟條件下，產品的銷售價格具有一定的剛性，讓某一產品降價存在著經營操作層面的困難，相反，提高所有產品的價格，往往容易接受。在不同的產品價格全面上漲的情況下，通過不同產品價格提高幅度的差異來實現各種產品價格對比關系的合理調整，上漲幅度小的產品實際上就是實現了降價。這種經過貨幣貶值或者通貨膨脹以后的房地產價格變化，也會表現為房地產價格上漲。

當然，房地產投機過度，也會形成房地產上漲過快，產生房地產泡沫經濟，社會上低收入的人們不堪承擔房地產價格和住房消費負擔，影響公民居住保障權利的落實。房地產業利潤過高，大量的資本集中投向房地產，出現房地產供過于求，形成商品房空置和資源浪費，也不利于全社會投資的合理分配，不利于創新和創業，不利于實體經濟的發展，制約國民經濟產業結構升級和生產布局優化，阻礙經濟社會和諧和可持續發展。房地產市場崩盤，主要是指地區房價出現30%、甚至50%以上的下跌，房地產開發和銷售陷入兩難的地步，購房行為大幅減少，房地產業進入階段性蕭條。房地產市場一旦崩盤，在相當長的時間內，該地區的房地產業甚至國民經濟會出現停滯，爛尾樓大量出現，銀行大量的壞賬無法收回，規劃好的待開發土地閑置，土地價格暴跌，很多二次置業的人購買的房屋變成負資產。上世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅，使日本國民經濟陷入長達數十年的零增長和負增長。

中國房地產市場崩盤后果可能要比日本嚴重得多。一是由于我國市場經濟建立時間比較短，居民契約意識和法制意識有待增強，如果出現房地產價格大幅度下降，原已購房者相對難以接受，房地產開發商面臨退房的威脅。例如，過去我國房地產價格出現較大降低時，個別城市就出現了砸毀售樓部的情況，甚至有購房者上街游行等抗爭。二是我國目前各個城市地方財政收入在很大部分上是由土地出讓收入和不動產相關稅收貢獻的，居民購買房地產的按揭貸款占各個銀行和金融機構貸款的比例很高，房地產市場崩盤意味著出現政府管理和金融危機。

和其他國家比較，中國房地產可以穩定持續健康發展，房地產市場不容易崩盤，在于我國具有一個很強大的政府。只要有共產黨堅強有力的正確領導，政府的宏觀調控力量足以和市場力量相互抗衡，防止市場經濟惡化。

二、中國房地產價格上漲是否合理

中國房地產價格上漲是否合理？從市場經濟的一般原理分析，房地產價格能夠為買賣雙方認可，房地產開發商能夠把建成的商品房賣出去，那么，其價格就是合理的。目前，房地產價格上漲，房地產去庫存的速度反而加快，房地產市場交易量和價格齊升，說明目前房地產市場價格上漲符合市場經濟規律。

當然，房地產價格按照“存在的就是合理的”原則判斷，可能缺乏理性。房地產價格是否合理，應該問房地產按照目前的價格銷售，房地產開發商是否存在暴利？目前房地產市場銷售價格是否超過了房地產消費者的經濟承受能力？房地產投資是否符合國民經濟發展有計劃按比例發展的規律？房地產市場是否存在過度的投機？如果這樣分析，顯然，不難得出我國大中城市房地產價格上漲不合理，房地產價格過高的結論。

我國城市土地國有，房地產腐敗案件頻發，很多都是源自于官商勾結，低價出讓土地，造成國有土地資產流失。根據統計，2009年浙江百強民營企業排行榜上，與房地產沾邊的企業達70余家。2012在滬市944家A股上市公司中，總共有201家企業投資于房地產開發，比例達到21.29%。深市股票代碼前100家A股上市公司中，就有高達30%左右從事房地產業。多家機構研究表明，2012年前房地產業的整體毛利率在30%-40%，在行業中表現居前。而毛利率一旦超過40%，就邁過了“暴利”門檻。

中國人民銀行發布的《2016年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告》，對全國50個城市2萬戶城鎮儲戶進行問卷調查結果顯示，53.7%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價“可以接受”，僅有3.4%的居民認為“令人滿意”。按照國際慣例，房價收入比是衡量房價合理性的重要指標。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比值。目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應低于30%。按照2016年7月城市房價統計數據分析，上海、北京的房價收入比超過20，杭州市超過12，也說明我國城市房地產價格偏高。從房價絕對值來看，當前深圳、北京、上海房價已躋身國際高房價城市行列，其中深圳、北京的房屋均價已高過日本首都圈（東京及附近地區），高價區房價也全部超過韓國首爾，緊逼紐約曼哈頓。endprint

根據統計，2015年全國房地產投資95979億元，占國內生產總值的比例為17.4%（2016年中國統計年鑒）。杭州市2015年房地產投資2472.07億元，占生產總值的比例為24.6%（浙江省統計局，2015年浙江省國民經濟和社會發展公報，下同），遠高于世界銀行提出的房地產投資一般占生產總值3%-8%的比例水平。2015年全國住宅投資64595億元，占國內生產總值的比例為9.5%。杭州市2015年住宅投資1441.68億元，占生產總值的比例為14.3%，遠高于1970年代英國、美國住宅投資占國內生產總值的比例為5%左右，法國6%左右，日本6%-7%，韓國4%-5%的水平（高波 趙奉軍，中國住宅投資的周期波動與測度（1952-2007）.經濟前沿.2009.08）。從房地產開發資金來源基本構成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標準，具有比較大的不穩定性。中國目前房地產總市值占GDP的比例為411%，高于全球260%的平均水平。

就空置率而言，中國的空置率比較高，整體接近或達到了嚴重積壓的警戒線。截止到2016年6月底，全國商品房待售面積仍然達到71416萬平方米，按照我國人均住房面積30平方米計算，“空置”住房可供近2380萬人口居住。大量的商品房空置，說明已經房地產市場供過于求，房地產價格應該降低，而不是上漲。

三、房價上漲的深層次原因和管控思路

目前我國大中城市房地產價格的快速上漲，很多人認為是貨幣超發，土地供給不足，地王頻出，地價上漲，房地產投資的從眾心理和跟風效應的作用。房地產價格調控應該采取限價（主要是地價）和限貸措施。應該指出，這種分析明顯過于簡單，治標而不治本，個別分析可能是本末倒置。例如，根據國務院發展改革委城市和小城鎮改革發展中心的研究顯示，截至2016年5月，全國縣及縣以上的3500多個新城新區，規劃容納近34億人口。由此可見，土地供給不足的論斷有違事實。當然，有人指出，我國深圳、上海大城市已經提出“減量”型土地利用規劃，城市新增建設用地供應少，是房地產價格上漲的原因。如果和發達國家的大城市比較，東京、紐約、巴黎等國際大都市的新增建設用地供應量并不比深圳、上海多，其房地產價格相對穩定，也說明這作為城市房地產價格上漲的主要理由并不十分得當。至于大、中城市“地王”頻出，地價上漲，實際上也不是目前房地產價格快速上漲的直接原因。因為，由于房地產開發周期長，今天的“地王”的地價高，只可能影響未來2-3年的房地產價格。今天出現的“地王”和今天出售的商品房價格沒有直接聯系。很多學者，把“地王”頻出，地價上漲，歸結于土地財政，忽視了“地王”成交價格遠高于地方政府的出讓底價，以高達200%-300%的溢價率成交的事實。目前的地價上漲，是房地產開發商的市場行為，不是地方政府的主觀愿望。許多研究表明，房地產開發商制造“地王”，是為了盤活未出售的存量商品房，以少量的新近取得的高價土地營造未來房地產價格大幅度上漲的消費預期，迫使一些正在猶豫的購房者早下決斷，也讓政府和社會容易接受目前開發商大幅度提高商品房銷售價格的行為。

和國外比較，我國城市房地產價格偏高，房價收入比遠高于國際公認標準，是中國現行房地產制度和國情所決定的。眾所周知，城市存量房地產面積遠大于正在銷售的房地產面積，在我國房地產保有稅收負擔為零，保有成本較低的情況下，房地產價格上漲，對于已經擁有房地產者是財富的增值。我國城市住房制度改革，享受到房地產改制的城市居民，其房改房的取得價格并不高。對于這些市民，其購買商品房的價格承受能力不是用房價收入比為3-6倍之間為合理區間，而是應該以其購買商品房的價格減去原有房改房的市場價格的差價和城市居民家庭年收入之比值來衡量比較合理。對于城市新增人口或者新移民的保障住房的問題解決，實際上，我國很多城市對于大學畢業以上的人才已經有引進人才保障房等優惠措施。世界各國城市都存在著無力自行解決住房問題的人口，低收入城市居民住房保障，應該依靠社會住房保障體系，而不能指望房地產價格降低到讓所有城市居民都能夠買得起房。

從我國房地產市場價格偏高的實際情況分析，我國城市土地價格是需求決定的，房地產銷售價格是供給決定的，房地產開發商壟斷了房地產價格的定價權。有人指出，按照1998年我國住房制度改革的最初設計，我國城市居民應該是4年的家庭收入可以購買一套經濟適用房，城市居民住房問題的解決應該是80%的家庭依靠經濟適用房，10%的低收入家庭依靠廉租房，只有10%的富裕家庭才依靠商品房。北京1999年經濟適用房供應占50%，當年房價下降了1000元/平方米。發達國家商品房供應的比例平均為25%左右，很少超過30%，在1946-1951年間，英國主要城市的政府建房數量占建房總量的78%以上。為保障無力購房者的住房需求，國外在制定公共住房政策時普遍重視公共租賃住房的發展，在英國在住房供應比例約30%的租賃住房中，20%左右是政府提供的公共租賃住房，10%為私人租賃住房。我國在2003年把房地產作為支柱產業來發展，讓全國人民都來買商品房。2010年我國經濟適用房銷售面積達 2738萬平方米，占住宅銷售面積的2.94%（住宅銷售面積93051萬平方米）。房地產開發商壟斷了整個住房供應市場，這才是推高房價的根本原因。我國房地產市場調控，防止房地產價格過快上漲，限制土地出讓價格，主要是考慮降低房地產開發成本，而沒有政策限制房地產暴利。我國房地產市場調控，政府應當主動承擔提供城市低收入家庭住房保障的責任，擴大房地產市場價格定價的主動權。

我國城市房地產價格偏高，和近年來貧富差距擴大有關。目前的房地產市場價格不能夠簡單理解為滿足城市居民房地產消費的供求平衡價格，而是一種房地產投資的供求平衡價格。據世界銀行的報告，1960年代，中國基尼系數大約為0.17到0.18，1980年代為0.21到0.27，從2000年開始，中國基尼系數已越過0.4的警戒線，并逐年上升，2006年已升至0.496，2007年達到0.48。中國經過30多年的高速發展，極少數人的收入早已趕上和超過了發達國家的超級富豪。據韓國《朝鮮日報》報道：以2010年年末為準，中國千萬富翁達96萬人，億萬富翁也達6萬人。根據瑞士信貸銀行發布的《全球財富報告2015》，中國中產階層人數達到1.09億人，雖然只占全國成年人口的11%，但卻超越美國的9200萬人，成為全球中產階級人數最多的國家。和發達國家比較，我國投資渠道有限，房地產作為富人資產保值、增值的主要投資對象，極大地推高了房地產價格。從房地產投資者而言，房地產價格上漲，對于投資者越好。在美國，政府規定，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。一個住宅項目中，只有部分房屋可以出售給準備將所購房屋作為投資用的客戶，這個比例最大不能超過總量的10%，通常為5%至7%；一個人在同一個小區里只能購買一套住房；自住房如果居住不滿兩年就出售，屋主必須繳納高額罰金。有的政府還出臺了一些有利于普通消費者購房的規定。比如，在有70套以上的住宅項目中，開發商必須將至少10%的住房出售給為當地社區服務的人，像教師、消防隊員、警察和圖書館工作人員等。這些住房面積可以比較小，但售價必須比整個項目住房平均市價低25%。美國50個州都已開征房地產稅，稅率一般為1%至3%。州政府相關部門每年定期對房地產價值進行評估，以此作為征收房地產稅的依據。因此，住房價格上漲既意味著個人房屋資產價值增加，同時也意味著個人必須繳納的稅款增加。我國房地產市場價格調控，應當通過限制房地產作為投資用的客戶，增加房地產保有成本和稅收，抑制房地產作為投資對象的投機行為。房地產應該主要成為生產和生活用品，而不是投資品。endprint

房地產價格合理管控，需要積極鼓勵部門協作，公眾參與。房地產業作為一個資金密集型行業，對金融有很強的依賴性。目前，房地產開發企業和房地產置業投資中，銀行貸款占有很大的比例，需要銀行加強金融風險的防范意識。為了引導資本的合理流向，政府應該制定一系列鼓勵創新和創業的優惠政策，把投資者對利潤的追求從房地產業轉移到實體經濟投資。各種輿論和媒體，應該加強職業道德修養，正確引導合理的房地產投資和消費，不要單純成為房地產開發商的代言人，誘導房地產購買者的不理性投資行為。例如，我國計劃生育制度調整，“二胎”政策出臺，很多媒體把它作為房地產去庫存的重要抓手，鼓吹房地產市場需求將要擴大。實際上，“二胎”政策是適應人口老齡化的重要舉措，并不意味著人口增加。即使它有增加人口的可能，它要成為房地產有效需求也是二三十年以后的事情。我國人多地少，土地需要節約集約利用，房地產提前消費和超前消費，浪費資源，不值得提倡。目前城市房地產去庫存壓力較大，不應該把以商品房銷售完畢作為最終目標，而應該以現有的商品房存量為依托，積極興辦實業，運用房地產就地創造就業崗位，擴大就業，通過城市土地混合利用，減少職住分離，從而達到實現房地產有效利用，推動城市化健康發展。

房地產業暴利和房地產價格相對于居民收入支付能力明顯偏高，本質上是社會財富分配不合理，需要改變房地產價格與各種產品價格對比的關系。最直接的辦法是增加全體社會勞動者的工資或收入。很多人認為房地產泡沫的形成，是因為貨幣超發太多，而且主要流向了房地產開發，如果將貨幣超發用于增加全社會勞動者的工資和收入，將能夠有效地防止房地產市場崩盤。改革開放以來，我國勞動者的工資由幾十元提高到數千元，各種商品的價格也進行了合理調整，原來購買一輛自行車可能要用一個職工一年的積蓄，現在一個職工一個月工資買一輛自行車算不上負擔，這個道理值得政府在房地產價格調控時認真考慮。和國外比較，中國政府對于國民經濟具有強大的調控能力，通過房地產價格調控，實現房地產價格和各種產品價格對比關系的合理化，維持國民經濟可持續發展，政府作用非常重要，也大有可為。

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8.國外也“蝸居”？十大國家如何調控房價.

http：//www.360doc.com/content/10/1006/23/3758147

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李求軍/責任編輯endprint