存量房房源核驗系統的設計與實現

王新建++成琳

隨著城鎮化不斷推進和房地產行業的發展，存量房交易在房地產市場交易中的占比不斷提高。因其具有交易流程長、專業性強、信息不對稱等特點，增加了存量房交易安全的不穩定因素。一直以來，各級房屋交易管理部門通過制度建設、系統建設和操作規范等方面來保障存量房交易安全，維護交易當事人合法權益。如積極推行存量房網上簽約制度，規避“一房多賣”等交易風險的發生。近期住房城鄉建設部等部門出臺的《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168 號），也旨在加強房地產中介管理，促進行業健康發展，進一步保障存量房交易安全。由于交易房屋信息的真實性、及時性和查詢便利性得不到有效保證，交易當事人權益受損的案例時有發生，存量房交易管理工作中仍有許多亟待完善的地方。

目前，多數地方的存量房網簽系統中具備房源核驗的功能，但這只是系統中的內部功能，屬于系統流程的一個環節，意向購房人是無法查驗的，這就無法從源頭上遏制房地產中介發布虛假房源以及對購房人隱瞞房源不利情況等現象的發生。針對上述弊端，北京等城市率先推行了房源核驗制度。

本文結合鎮江市實際情況，建立起一套完善的存量房核驗系統，較好地解決了房屋交易管理部門在保障產權人隱私的前提下如何向意向購房人提供房產信息和交易信息的難點，更有效地保障了交易安全。

一、系統總體設計

考慮到當前國內存量房房源核驗的特點及房產管理過程中實際業務辦理的需要，從工作實踐出發，在存量房房源發布和網簽前設定房源核驗環節，借助政府公信力和信息優勢，利用“互聯網+”思維，確保交易當事人能夠得到真實的房屋信息和交易信息，從而保障存量房交易安全。

1.系統體系結構設計

系統采用三層邏輯結構，將應用功能分成表示層、應用層和數據層三個部分，三層結構在物理實現上如圖1表示。

表述層是應用的用戶接口部分，它負擔著用戶與應用間的對話功能。它用于檢查用戶從鍵盤等輸入的數據，顯示應用輸出的數據。為使用戶能夠直觀地進行操作，一般要使用圖形用戶接口，操作簡單，易學易用。

應用層相當于應用的本體，將具體的業務處理邏輯編入程序中。應用層中包含有確認用戶對應用和數據庫存取權限的功能以及記錄系統處理日志的功能。

數據層即數據庫管理系統，負責管理對數據庫的讀寫，數據庫管理系統必須能迅速執行大量數據的更新和檢索。

三層結構解決方案是：將三層進行明確分割，并在邏輯上使其獨立。原來的數據庫作為數據庫管理系統已經獨立出來，因此，關鍵是要將表示層和功能層分離成各個獨立的程序，并且還要使這兩層間的接口簡潔明了。物理實現上，根據用戶需要，可以把應用層和數據層配置在同一臺服務器上。其邏輯結構示意圖如圖2所示。

2.系統體系結構設計

系統的網絡結構根據要求設計如圖3所示，將數據部署于單獨的數據服務器以保證讀取運行速度，應用部署于應用服務器，以滿足用戶操作請求完成功能。DMZ防火墻將單位內部與外部隔開，外部PC無法訪問單位內部的網絡，內部PC可以通過DMZ訪問web應用，無論是內部PC還是外部PC必須使有密鑰進行認證，并且只有通過了認證服務器的認證，才可以使用該系統。

3.系統功能設計概要

存量房房源核驗是房產管理部門受理后，依據房屋交易和產權管理系統以及不動產登記信息共享數據，通過存量房網上交易系統進行信息校驗的過程。符合核驗申請條件的申請人可以委托房地產經紀機構或自行或在房屋窗口通過存量房網上交易系統申請。房源核驗受理后，系統將自動生成唯一的核驗編碼和查詢驗證碼，供申請人查詢房源核驗業務狀態和結果，并在核查交易標的或委托其他經紀機構中介時使用。房源核驗時，房產交易管理部門需同時進行歷史數據處理、房屋測繪面積備案和配圖等工作，并實時更新該房屋信息、查封、抵押等權利狀態。申請人可憑《存量房房源核驗受理回執》直接登陸存量房網上交易系統查詢核驗結果。向房屋所在地房源核驗管理部門申請核驗的，也可向受理窗口領取房源核驗結果。委托房地產經紀機構申請核驗的，經紀機構應為申請人下載打印《存量房房源核驗信息表》，并告知核驗結果。房源核驗未通過，申請人對核驗結果存在異議的，可向當地經辦部門提出書面復核申請。委托房地產經紀機構申請房源核驗并通過房源核驗的房屋，存量房網上交易系統自動發布房源信息。核驗通過后的房屋在網上簽約完成前，市房地產信息網將動態更新該房屋權利狀況。核驗房源已完成網上簽約或發生限制權利狀況影響交易的，申請人可自行或委托他人持相關材料到房屋所在地房源核驗管理部門服務窗口申請撤銷房源。自房源核驗受理之日起至完成網上簽約或租賃備案，如需進行其他交易的，應先撤銷房源。

二、系統功能實現

存量房房源核驗系統可分為四大模塊：房源登記模塊、房源核驗模塊、房源發布模塊、房源限制信息更新模塊。系統功能設計圖如圖4所示。

1.房源登記模塊

申請人、中介和管理員用戶（以下簡稱用戶）根據系統要求上傳電子材料圖片，如《存量房房源核驗申請表》等。用戶提交房源后，系統自動生成“核驗編碼”和“查詢驗證碼”，用戶可通過打印《存量房房源核驗受理回執》獲取，但該回執打印有次數限制如果房源核定未通過，用戶可根據“退回說明”重新錄入和提交房源信息。如果用戶對房源信息有疑義的，可到房產業務窗口申請復核，填寫《存量房房源核驗復核申請表》。用戶可網上提交《存量房房源核驗撤銷申請表》，申請撤銷房源核驗，委托辦理的需提交《存量房房源核驗撤銷委托書》。

2.房源核驗模塊

房產業務窗口人員負責受理房源登記、房源核驗、房源復核和房源撤銷、驗證碼變更等業務工作。房產業務窗口人員根據用戶申請，補打《存量房房源核驗受理回執》。房產業務窗口人員登記的房源同樣需要經過核驗流程。網上簽約用戶，依據《存量房房源核驗受理回執》中的“核驗編碼”和“查詢驗證碼”查詢核實房源信息，并進行網上簽約。

3.房源發布模塊

提供對外發布的房源信息內容較概括，沒有房主和房源具體坐落等信息。用戶使用房源核驗碼，可查詢指定的房源概括信息。通過房源核驗碼和驗證碼可獲得房源具體的信息，包括房主姓名和限制情況等。房源發布信息的中介信息顯示，根據中介獲得授權的先后順序進行排序。

4.房源限制信息更新模塊

自動化任務每天凌晨執行，更新房源的權利限制信息。系統記錄數據更新日期，在房源發布頁面公示數據更新日期。對于自動化任務執行異常數據未同步的情況，系統允許管理人員手工更新房源權利限制信息。

三、結論

存量房房源核驗平臺采用的統一平臺和分行政區域權限管理等實現模式和相關實現技術，可以在市內其他轄區范圍內具有很好的推廣應用價值，能產生很好的社會效益。項目實施完成后，能規范鎮江市存量房交易房源發布和中介管理，為廣大置業和租房者提供真實可信的房源信息，同時提高了房產交易行政服務水平和辦事效率，為決策和管理者分析房產市場提供宏觀基礎數據，具有現實意義。

陳品祿/責任編輯endprint