如何協(xié)助法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

請(qǐng)教一下各位，按揭中未辦證的房產(chǎn)被拍賣(mài)了，怎么辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？需要先辦理被拍賣(mài)前業(yè)主的證書(shū)再轉(zhuǎn)移？還是直接辦理拍賣(mài)后的？或者要求更改購(gòu)房合同？如果辦理到前業(yè)主的名下，可是物權(quán)已經(jīng)實(shí)際發(fā)生轉(zhuǎn)移，已經(jīng)不在原業(yè)主的如何處理？

憑法院裁定書(shū)直接辦理。

那叫什么登記？轉(zhuǎn)移登記？這樣沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源。

裁定分別寫(xiě)兩步，先辦證到前業(yè)主，后根據(jù)司法拍賣(mài)辦證到買(mǎi)受人。司法拍賣(mài)的前提就是確認(rèn)前業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，否則拍賣(mài)無(wú)從談起。

我也是這樣想的，所以有點(diǎn)迷惑該怎么辦？前業(yè)主取得物權(quán)憑的是購(gòu)房合同，不是生效法律文書(shū)。

法院的判決書(shū)里面會(huì)對(duì)上述產(chǎn)權(quán)人作出陳述的啊。

協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)：將登記在XXX名下的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給XXX。這句話本身就不成立，XXX名下沒(méi)有登記這套房產(chǎn)。

再上手是登記在開(kāi)發(fā)商名下嗎？

是的，有房產(chǎn)證總證。

這種情況可以把開(kāi)發(fā)商叫來(lái)配合一下，只要他不提出異議就行，說(shuō)明合同成立。這個(gè)個(gè)案不會(huì)引起各方的問(wèn)題。如果開(kāi)發(fā)商對(duì)合同的履行還存有問(wèn)題的話，另當(dāng)別論。

我在想是不是發(fā)函給法院，我打電話溝通過(guò)，法院居然不知道這回事，他們還以為合同號(hào)就是物權(quán)登記號(hào)。

依據(jù)債權(quán)合同的物權(quán)確權(quán)行為，可以憑法律文書(shū)辦理登記到指定人名下。至于法院的表述“XXX名下的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到XXX名下”，如果認(rèn)為不規(guī)范或原權(quán)利人沒(méi)有登記等原因，可以向法院提出審查建議，回復(fù)繼續(xù)履行，即可。

我們與法院溝通多次，法院接受登記部門(mén)意見(jiàn)，分兩步寫(xiě)轉(zhuǎn)移登記。

對(duì)，要先與法院溝通。我覺(jué)得不存在法院不知道一說(shuō)，合同履行情況必審的。

如果認(rèn)為法院查封、預(yù)查封或處理的土地、房屬權(quán)屬錯(cuò)誤的，可以向法院提出審查建議，但應(yīng)當(dāng)不得停止辦理協(xié)助執(zhí)行事項(xiàng)。問(wèn)題1.不屬于權(quán)屬錯(cuò)誤的是否要發(fā)審查建議？2.是發(fā)了建議等法院回復(fù)后再登，還是在發(fā)建議的同時(shí)辦理登記？

可以發(fā)審查建議，屬于業(yè)務(wù)交流性質(zhì)，行政部門(mén)對(duì)司法部門(mén)的建議也很重要的。理論上不停止執(zhí)行，實(shí)務(wù)中還是等回信再說(shuō)。

不屬于權(quán)屬錯(cuò)誤，還有一種情況也可以不受理查封，就是無(wú)登記信息的。另外，建議寫(xiě)審查建議函的時(shí)候要要求對(duì)方多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)回復(fù)，比如一周，超過(guò)時(shí)間認(rèn)定其是堅(jiān)持要求辦理。

我們就是需要這樣一個(gè)確認(rèn)，但他經(jīng)常又不及時(shí)反饋，中間的時(shí)間容易生出變故，挺煩人的。

如果登記機(jī)構(gòu)不提出對(duì)有問(wèn)題判決的審查建議，登記機(jī)構(gòu)有無(wú)過(guò)錯(cuò)？

先有預(yù)查封，后來(lái)另一法院能否要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理協(xié)助執(zhí)行轉(zhuǎn)移？根據(jù)法發(fā)〔2010〕15號(hào)文第十二條“輪侯查封的人民法院違法要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，依法不予辦理”，以及《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》第二條有關(guān)規(guī)定，要經(jīng)得原查封法院同意后再出具商情移送函。法發(fā)〔2010〕15號(hào)文第十二條好像不適用，是指輪候法院執(zhí)行的，可以不受理。

對(duì)啊，輪侯查封法院要求協(xié)助辦理房屋登記手續(xù)的，按這個(gè)規(guī)定就是可以不受理。我的意思是綜合這兩個(gè)文件，都是不能直接做，應(yīng)該要查封法院同意才可以。

點(diǎn)評(píng)

《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記生效為原則，特殊生效情形為例外。該法第二十八條規(guī)定，法律文書(shū)生效即導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅發(fā)生效力，即雖不經(jīng)登記也會(huì)導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。根據(jù)法釋〔2004〕15號(hào)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有協(xié)助人民法院辦理登記手續(xù)的義務(wù)，經(jīng)登記的查封、扣押、凍結(jié)產(chǎn)生對(duì)抗效力。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，人民法院持生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求辦理登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

根據(jù)法釋〔2012〕151號(hào)通知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在協(xié)助法院辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，對(duì)不具備首次登記條件的協(xié)執(zhí)要求，提出書(shū)面說(shuō)明。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條第三款規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為法院要求協(xié)助登記事項(xiàng)存在異議的，應(yīng)當(dāng)依法向法院提出審查建議。endprint