限價(jià)商品房發(fā)展中的問題及建議

余濱

限價(jià)商品房，顧名思義就是限定了價(jià)格的商品房。它是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大發(fā)展過程中產(chǎn)生的新鮮事物，是我國(guó)保障房體制中的重要組成部分。

一、限價(jià)房的產(chǎn)生與作用

1998年，我國(guó)開始了住房貨幣化市場(chǎng)改革。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了新的時(shí)代。改革初期，保障性住房只包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。隨著城市化率的提高和各種政策的完善，多種效應(yīng)疊加，房?jī)r(jià)在1998-2007年的10年間有了大幅度的增長(zhǎng)。但在此期間，保障房的建設(shè)卻相對(duì)滯后，不管是政策還是建設(shè)規(guī)模都無法滿足社會(huì)需求。

2003年，寧波市為了抑制房?jī)r(jià)快速上漲，保障中低收入家庭的住房需求，頒布了《寧波市市區(qū)普通（限價(jià)）商品房銷售管理辦法（試行）》，在全國(guó)率先提出“限價(jià)商品房”的概念。

限價(jià)商品房是商品房的一種特殊形式，同時(shí)又具備一定的保障屬性。開發(fā)企業(yè)以低于周邊商品房市場(chǎng)均價(jià)15%-20%的價(jià)格向廣大符合條件的中、低收入家庭銷售。同時(shí)，限價(jià)商品房項(xiàng)目還要符合政府規(guī)定的關(guān)于套型、面積、價(jià)格等諸方面的條件。其銷售價(jià)格由政府進(jìn)行限制，開發(fā)企業(yè)不得隨意進(jìn)行調(diào)整。

限價(jià)房政策的推出，尤其是形成有效供給后，分流了一部分購(gòu)房者，減輕了商品住宅市場(chǎng)上的需求壓力，對(duì)抑制住房?jī)r(jià)格上漲產(chǎn)生了正面的影響。但簡(jiǎn)單的通過拉低市場(chǎng)的銷售平均價(jià)格根本改變不了房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)，與政府的初衷有偏差。

二、限價(jià)房發(fā)展中存在的問題

1.政策的定位有待清晰

從發(fā)達(dá)國(guó)家的住房保障政策來看，限價(jià)房政策確實(shí)是一項(xiàng)創(chuàng)新政策，是我國(guó)住房保障體制特有的。但這種人為地將住房市場(chǎng)劃分過細(xì)，將需要保障的人群擴(kuò)大的做法是否得當(dāng)，特別是目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不是很高，沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，政府財(cái)力有限，將有限的財(cái)力投入到這個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)，必然會(huì)對(duì)更低層次的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的投入產(chǎn)生擠壓作用。也就是在城市中最需要被提供保障、最需要被提供基本住房的人群需求受到擠壓，這就需要政策的制定者加以深思。

2.目標(biāo)群體定位與經(jīng)濟(jì)適用房存在重疊

我國(guó)的住房保障體制建立時(shí)間較短，體制、機(jī)制都不夠完善，目前還處于摸著石頭過河階段。雖然說限價(jià)房是面向廣大中低收入家庭，但由于社會(huì)機(jī)制不完善，導(dǎo)致對(duì)社會(huì)家庭的收入統(tǒng)計(jì)不能真實(shí)得到反映，因而很多地方都存在限價(jià)商品房同經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買對(duì)象重疊的問題。

3.限價(jià)房的購(gòu)買資格倍受爭(zhēng)議

限價(jià)商品房的政策是針對(duì)特殊收入的家庭、人群而設(shè)定的，如果其購(gòu)買資格界定不清，甚至批準(zhǔn)不具備資格的人員予以限價(jià)房的購(gòu)買權(quán)利，這將會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，并且有違限價(jià)商品房政策設(shè)立的初衷，也有失社會(huì)公平。

4.限價(jià)商品房的定價(jià)問題

限價(jià)商品房的土地獲得方式為公開市場(chǎng)的招拍掛。土地出讓政府并沒有限價(jià)，但卻限制了終端的銷售價(jià)格。在目前這個(gè)地價(jià)飛漲的時(shí)期，企業(yè)獲得土地進(jìn)行限價(jià)房開發(fā)就變成了賠本賺吆喝的行為。企業(yè)的利潤(rùn)得不到保障，那么開發(fā)建設(shè)的熱情必然下降。這也是為什么企業(yè)參與熱情不高的原因。而且，定價(jià)的周期過長(zhǎng)，項(xiàng)目在辦理開發(fā)建設(shè)手續(xù)的過程中，周邊商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)變動(dòng)很大，不利于企業(yè)、政府根據(jù)成本核定價(jià)格。

5.限價(jià)商品房的選址問題

由于地方政府過度依賴土地財(cái)政，導(dǎo)致大批的保障性住房選址都處于城市的邊緣地帶，限價(jià)商品房也處于該范圍內(nèi)。由于該種住房的購(gòu)買群體是城市中的中低收入人群，基本是底層的工薪階層，由于居住地點(diǎn)偏遠(yuǎn)，造成生活成本高，交通通勤不夠便利，增加了許多社會(huì)問題。

6.限價(jià)商品房的上市流通問題存在爭(zhēng)議

限價(jià)商品房雖然屬于政府保障性住房，但它還是具有商品屬性，也就意味著存在流通、交易的可能。作為政府保障性住房的一種形式，限價(jià)商品房的房?jī)r(jià)優(yōu)惠部分存在著政府的部分財(cái)政補(bǔ)貼內(nèi)容，是由全體納稅人共同提供的，但這部分利益卻是被少數(shù)購(gòu)買者占有的。尤其是當(dāng)所購(gòu)買的限價(jià)房上市流通時(shí)，商品本身與其他二手商品房無異，而房屋的產(chǎn)權(quán)人卻因?yàn)?年前的一紙證明而將全社會(huì)納稅人貢獻(xiàn)的部分財(cái)富據(jù)為己有，這對(duì)全體納稅人來說是不公平的。限價(jià)商品房的退出、流通值得商榷。

三、改進(jìn)的幾點(diǎn)建議

1.改進(jìn)地方政府考核方式，擺脫土地財(cái)政束縛

土地財(cái)政是當(dāng)前地方政府的最重要收入來源，也是政績(jī)考核的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展支持了地方政府的稅收。如果過多地把有限的土地資源投入到保障性住房的建設(shè)中，勢(shì)必會(huì)影響地方經(jīng)濟(jì)。這也是全國(guó)各地方政府都要面對(duì)的矛盾。如果改變以往唯GDP論，加大保障房土地供應(yīng)，肯定能加大住房保障力度，滿足更多低收入人群的居住需求。

2.建立社會(huì)整體征信體系

建立個(gè)人征信系統(tǒng)，使之全面聯(lián)網(wǎng)。方便個(gè)人及政府主管部門進(jìn)行整個(gè)社會(huì)以家庭為單位的收入查詢。真實(shí)反映個(gè)人收入、財(cái)產(chǎn)、住房等多方面情況。主管部門可以根據(jù)本地區(qū)的家庭收入狀況進(jìn)行保障房受眾人群的劃分，使整個(gè)社會(huì)更有效率，也更加公平。

3.合理規(guī)劃，和諧發(fā)展

發(fā)揮規(guī)劃的作用，提前根據(jù)城市自身發(fā)展的需要，統(tǒng)籌考慮社會(huì)各個(gè)階層的實(shí)際情況，合理安排保障性住房的用地指標(biāo)。使城市中的中低收入人群能夠生活在交通便利、配套完善、社會(huì)和諧的大環(huán)境中，避免出現(xiàn)有些國(guó)家發(fā)展中出現(xiàn)的“貧民區(qū)”，保持人民生活的穩(wěn)定和諧。

4.嚴(yán)格進(jìn)行各環(huán)節(jié)監(jiān)控

主管部門要做到嚴(yán)格監(jiān)控限價(jià)房的各個(gè)環(huán)節(jié)。不管是開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)還是辦證交易環(huán)節(jié)。杜絕各項(xiàng)審批程序中的灰色地帶，使真正應(yīng)該享受到社會(huì)保障的人群得到保障。

限價(jià)商品房的發(fā)展已經(jīng)走過了十幾年的時(shí)間，對(duì)于發(fā)展中出現(xiàn)的問題，政府、社會(huì)各方面都已經(jīng)有了清楚的認(rèn)知。應(yīng)該發(fā)動(dòng)全社會(huì)的力量讓這種根植中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的制度更加完善，發(fā)揮它更大的作用。

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王春敏/責(zé)任編輯endprint