房企規模化隱現危機

文青

【事件】

據統計，上半年，房地產行業出現7家1000億元銷售規模的房企，其中，3家房企銷售規模突破2000億元。同時，500億元以上銷售規模的房企達15家，100億元以上銷售規模的房企達75家。

【述評】

2017年上半年已經結束，大型房企銷售業績頗有全線飄紅之勢，7家房企銷售額已經突破千億元，碧桂園和萬科銷售額更是超過2500億元。

銷售規模擴張，似乎已經成為房企習慣性追逐的業績指標。比如，部分銷售額達3000億元以上的房企規劃萬億元目標，1000億元以上的企業規劃2000億元-3000億元的目標，500億元企業規劃1000億元指標，剛剛百億元企業甚至就規劃幾百億元或1000億元的銷售額。這種單純對于業績指標的追逐，只能引導房企走向“唯規模是圖”的道路。然而，大規模就一定能產生高利潤嗎？

答案是否定的。有資料顯示，某銷售規模早已跨過千億元的大型房企，2016年歸屬于母公司股東的凈利潤僅比2015年多1億元，凈利潤率同比增長不足1個百分點。

據同策咨詢研究部數據顯示，2016年房地產行業平均凈利率為10.43%，雖然較2015年的10.04%略有回升，但是，凈利率并沒有因為行業處于上行期而大幅上漲。從趨勢來看，房地產行業的凈利率已經由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

同時，從市場預期來看，今年下半年和明年上半年，一、二線城市樓市即將進入調整周期。屆時，降價促銷措施將會不斷增加，這也會導致房企獲利能力繼續下降，利潤率再度走低。

有專家預測，2017年房地產行業的平均凈利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%-9%，銷售規模達千億元的房企，凈利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。

鑒于此，筆者認為，高杠桿運營之下，若只看重規模化擴張，開發商的盈利鏈條將遭受擠壓，待行業天花板迫近，轉型之路將受阻。與其追求無謂的規模化擴張，不如及時調整布局策略，利用多元化融資渠道支持轉型，為企業贏得更高的抗風險能力。endprint