淺析房貸新政的影響及銀行的應(yīng)對(duì)措施

黃瑩

近年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，對(duì)引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，尤其是保持整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，起到了積極的作用。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展和風(fēng)險(xiǎn)防控產(chǎn)生了較大的影響。如何正視困難、把握機(jī)遇，適應(yīng)新政策，正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)系，是當(dāng)前擺在商業(yè)銀行面前的一項(xiàng)緊迫工作。

一、“新政策”影響分析

（一）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

1.將抑制部分購(gòu)房需求，從而影響部分商品房銷(xiāo)售。貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的首付款比例和利率的提高以及對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款的“新政策”，將抑制一部分貸款購(gòu)買(mǎi)第二套（及以上）住房的需求和有力打擊貸款“炒房”，從而影響部分商品房銷(xiāo)售、企業(yè)資金回收。

2.將增加房屋供給，平抑房?jī)r(jià)。“新政策”要求各級(jí)政府通過(guò)增加居住用地有效供應(yīng)、依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快保障性安居工程建設(shè)等措施，增加房屋供給。同時(shí)，加大了對(duì)開(kāi)發(fā)商交易秩序監(jiān)管力度，以減少開(kāi)發(fā)商囤地炒地、囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等現(xiàn)象，增加供給，平抑房?jī)r(jià)。

3.尚不能從根本上改變我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。“新政策”主要目的是堅(jiān)決遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，在抑制不合理需求、保證供給上采取了不少措施，可能在今后一段時(shí)間內(nèi)，將因需求減少而減緩房?jī)r(jià)的上漲幅度或小幅下跌，但由于在總體上商品房的需求較旺、商品房的建設(shè)性周期較長(zhǎng)、商品房的特殊商品性（如地理位置不可替代性）以及政府保障性住房政策的缺陷和供給不足，仍將使得目前我國(guó)商品房供不應(yīng)求的局面難以較快改變。

（二）對(duì)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響。

目前我國(guó)房地產(chǎn)資金主要來(lái)源于銀行信貸資金，商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲，將給銀行帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。“新政策”的目的是遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，這在總體上將有利于降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，確保銀行信貸的安全，但在個(gè)案上有可能造成個(gè)別樓盤(pán)的銷(xiāo)售不暢，而給銀行信貸帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

1.從總體來(lái)看，“新政策”將有助于增強(qiáng)銀行信貸的安全。一是“新政策”將有利于降低銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)與金融的聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源于銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銀行按揭貸款，過(guò)高的房?jī)r(jià)將引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，使得銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增大。“新政策”目的之一是遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，限制房地產(chǎn)投機(jī)行為，從而有利于降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行按揭貸款首付比例的提高也增加銀行按揭貸款的安全。二是“新政策”將有利于促進(jìn)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。“新政策”也以增加供給量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、支持合理需求、促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展的目標(biāo)。房地產(chǎn)用地供給的增加，將擴(kuò)大對(duì)土地儲(chǔ)備貸款的需求；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的增加，也將擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的需求，從而有利于促進(jìn)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時(shí)，銀行按揭貸款利率提高也將增加銀行的收益。

2.從個(gè)案來(lái)看，“新政策”將增加使銀行房地產(chǎn)信貸潛在風(fēng)險(xiǎn)。一是將可能增加單筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。“新政策”將抑制部分商品房需求，可能影響部分商品房銷(xiāo)售款回籠，對(duì)于資金實(shí)力弱、高價(jià)購(gòu)地、銷(xiāo)售價(jià)格高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能出現(xiàn)資金緊張的局面，進(jìn)而影響單筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的歸還。二是將可能給銀行按揭貸款帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。“新政策”將影響部分商品房銷(xiāo)售，從而影響資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商后續(xù)資金的到位，造成爛尾樓，而引發(fā)已放銀行按揭貸款的斷供。此外，從法律實(shí)施環(huán)境來(lái)說(shuō)，對(duì)于只有一套房的貸款者，如果出現(xiàn)了違約的情況，銀行很難獲得司法支持去驅(qū)逐住戶(hù)的一家老小，從而獲得該房產(chǎn)的處置權(quán)。而對(duì)于二套房則完全沒(méi)有這個(gè)障礙，銀行可以獲得司法途徑迅速而便捷地獲得處置權(quán)。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，二套房的處置風(fēng)險(xiǎn)反而更低，二套房的按揭貸款對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，反而更安全，而且貸款買(mǎi)第二套房的投資人，本身可能還有其他可執(zhí)行資產(chǎn)。

二、銀行的應(yīng)對(duì)措施

（一）統(tǒng)一思想，把握宏觀態(tài)勢(shì)，增強(qiáng)發(fā)展業(yè)務(wù)的信心。正確認(rèn)識(shí)國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目的。“新政策”是對(duì)市場(chǎng)的“規(guī)范”和“擠泡沫”，遏制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，同時(shí)擴(kuò)大供給，并沒(méi)有緊縮投資，不像2007年那樣針對(duì)房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資本金比例并未提高，這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)回到良性增長(zhǎng)運(yùn)行軌道，有利于房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是一件大好事，并非是對(duì)市場(chǎng)的“打壓”，而目前“緊銀根”主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房者，調(diào)控或許會(huì)出現(xiàn)不同的結(jié)果。

（二）牢固樹(shù)立宏觀意識(shí)，加強(qiáng)市場(chǎng)研究，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)政策研究，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控各項(xiàng)政策、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)房地產(chǎn)信貸監(jiān)管各項(xiàng)政策和銀行內(nèi)部房地產(chǎn)信貸相關(guān)制度要求，從嚴(yán)掌握客戶(hù)及項(xiàng)目準(zhǔn)入條件，合理把握貸款發(fā)放節(jié)奏，確保達(dá)到行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（三）審時(shí)度勢(shì)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持有保有壓。當(dāng)前，銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是全國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)上市公司及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。房地產(chǎn)信貸投放重點(diǎn)是普通住宅開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款。銀行要根據(jù)自身的情況，有選擇地營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，要抑制盲目營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目貸款的沖動(dòng)，盡可能地保證優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的信貸要求，做到有保有壓、有進(jìn)有退，有所為有所不為。

（四）切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款貸后管理。

1.加強(qiáng)項(xiàng)目資金賬戶(hù)管理。落實(shí)資金監(jiān)管協(xié)議，建立收支明細(xì)臺(tái)賬，按項(xiàng)目工程進(jìn)度逐筆審核支出，嚴(yán)格按銷(xiāo)售進(jìn)度收回貸款。

2.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)排查和劣質(zhì)客戶(hù)退出。要對(duì)已發(fā)放的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款逐戶(hù)進(jìn)行排查，及時(shí)進(jìn)行客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，采取措施收回被挪用的項(xiàng)目資金，對(duì)貸款約期不合理、不按銷(xiāo)售進(jìn)度還款的情況進(jìn)行及時(shí)整改，補(bǔ)充完善貸款抵押或保證擔(dān)保手續(xù)。主動(dòng)退出合作意愿差的客戶(hù)以及發(fā)展前景不確定的客戶(hù)；堅(jiān)決清理出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)的客戶(hù)以及歷史遺留的“小、散”客戶(hù)；進(jìn)一步加大力度清收房地產(chǎn)不良貸款。

（五）加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)。商業(yè)銀行要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)復(fù)雜，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新事物、新需求不斷出現(xiàn)的特點(diǎn)，在總結(jié)以往業(yè)務(wù)培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作。