淺析房貸新政的影響及銀行的應(yīng)對措施

黃瑩

近年來，國家加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，對引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，尤其是保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展，起到了積極的作用。國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的開展和風險防控產(chǎn)生了較大的影響。如何正視困難、把握機遇，適應(yīng)新政策，正確處理好業(yè)務(wù)發(fā)展與風險防范的關(guān)系，是當前擺在商業(yè)銀行面前的一項緊迫工作。

一、“新政策”影響分析

（一）對房地產(chǎn)市場的影響。

1.將抑制部分購房需求，從而影響部分商品房銷售。貸款購買第二套住房的首付款比例和利率的提高以及對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款的“新政策”，將抑制一部分貸款購買第二套（及以上）住房的需求和有力打擊貸款“炒房”，從而影響部分商品房銷售、企業(yè)資金回收。

2.將增加房屋供給，平抑房價?！靶抡摺币蟾骷壵ㄟ^增加居住用地有效供應(yīng)、依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加快保障性安居工程建設(shè)等措施，增加房屋供給。同時，加大了對開發(fā)商交易秩序監(jiān)管力度，以減少開發(fā)商囤地炒地、囤積房源、哄抬房價等現(xiàn)象，增加供給，平抑房價。

3.尚不能從根本上改變我國房價上漲的趨勢?！靶抡摺敝饕康氖菆詻Q遏制過快上漲的房價，在抑制不合理需求、保證供給上采取了不少措施，可能在今后一段時間內(nèi)，將因需求減少而減緩房價的上漲幅度或小幅下跌，但由于在總體上商品房的需求較旺、商品房的建設(shè)性周期較長、商品房的特殊商品性（如地理位置不可替代性）以及政府保障性住房政策的缺陷和供給不足，仍將使得目前我國商品房供不應(yīng)求的局面難以較快改變。

（二）對銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的影響。

目前我國房地產(chǎn)資金主要來源于銀行信貸資金，商品房價格的過快上漲，將給銀行帶來了較大的風險?！靶抡摺钡哪康氖嵌糁七^快上漲的房價，這在總體上將有利于降低房地產(chǎn)金融的風險，確保銀行信貸的安全，但在個案上有可能造成個別樓盤的銷售不暢，而給銀行信貸帶來潛在風險。

1.從總體來看，“新政策”將有助于增強銀行信貸的安全。一是“新政策”將有利于降低銀行房地產(chǎn)信貸風險。目前，我國房地產(chǎn)與金融的聯(lián)系緊密，房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源于銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和銀行按揭貸款，過高的房價將引發(fā)房地產(chǎn)泡沫，使得銀行信貸風險增大。“新政策”目的之一是遏制過快上漲的房價，限制房地產(chǎn)投機行為，從而有利于降低銀行信貸風險。同時，銀行按揭貸款首付比例的提高也增加銀行按揭貸款的安全。二是“新政策”將有利于促進銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。“新政策”也以增加供給量、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、支持合理需求、促進市場健康發(fā)展的目標。房地產(chǎn)用地供給的增加，將擴大對土地儲備貸款的需求；商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)的增加，也將擴大對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的需求，從而有利于促進銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展。同時，銀行按揭貸款利率提高也將增加銀行的收益。

2.從個案來看，“新政策”將增加使銀行房地產(chǎn)信貸潛在風險。一是將可能增加單筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的潛在風險。“新政策”將抑制部分商品房需求，可能影響部分商品房銷售款回籠，對于資金實力弱、高價購地、銷售價格高的房地產(chǎn)開發(fā)商可能出現(xiàn)資金緊張的局面，進而影響單筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的歸還。二是將可能給銀行按揭貸款帶來潛在風險?！靶抡摺睂⒂绊懖糠稚唐贩夸N售，從而影響資金實力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)商后續(xù)資金的到位，造成爛尾樓，而引發(fā)已放銀行按揭貸款的斷供。此外，從法律實施環(huán)境來說，對于只有一套房的貸款者，如果出現(xiàn)了違約的情況，銀行很難獲得司法支持去驅(qū)逐住戶的一家老小，從而獲得該房產(chǎn)的處置權(quán)。而對于二套房則完全沒有這個障礙，銀行可以獲得司法途徑迅速而便捷地獲得處置權(quán)。對于銀行來說，二套房的處置風險反而更低，二套房的按揭貸款對于銀行來說，反而更安全，而且貸款買第二套房的投資人，本身可能還有其他可執(zhí)行資產(chǎn)。

二、銀行的應(yīng)對措施

（一）統(tǒng)一思想，把握宏觀態(tài)勢，增強發(fā)展業(yè)務(wù)的信心。正確認識國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的目的?！靶抡摺笔菍κ袌龅摹耙?guī)范”和“擠泡沫”，遏制過快上漲的房價，同時擴大供給，并沒有緊縮投資，不像2007年那樣針對房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)開發(fā)的項目資本金比例并未提高，這將有利于房地產(chǎn)行業(yè)回到良性增長運行軌道，有利于房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定發(fā)展，對銀行來說是一件大好事，并非是對市場的“打壓”，而目前“緊銀根”主要針對投機性購房者，調(diào)控或許會出現(xiàn)不同的結(jié)果。

（二）牢固樹立宏觀意識，加強市場研究，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策。針對當前房地產(chǎn)市場存在的問題和房地產(chǎn)信貸風險，銀行要密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢，切實加強房地產(chǎn)政策研究，把握房地產(chǎn)市場走勢，嚴格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控各項政策、人民銀行及銀監(jiān)會房地產(chǎn)信貸監(jiān)管各項政策和銀行內(nèi)部房地產(chǎn)信貸相關(guān)制度要求，從嚴掌握客戶及項目準入條件，合理把握貸款發(fā)放節(jié)奏，確保達到行業(yè)信貸風險控制目標，不斷優(yōu)化房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，有效防范信貸風險。

（三）審時度勢，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，堅持有保有壓。當前，銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款營銷的重點是全國房地產(chǎn)百強企業(yè)、優(yōu)質(zhì)上市公司及優(yōu)質(zhì)項目。房地產(chǎn)信貸投放重點是普通住宅開發(fā)貸款與個人住房貸款。銀行要根據(jù)自身的情況，有選擇地營銷房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶，要抑制盲目營銷項目貸款的沖動，盡可能地保證優(yōu)質(zhì)客戶的信貸要求，做到有保有壓、有進有退，有所為有所不為。

（四）切實加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后管理。

1.加強項目資金賬戶管理。落實資金監(jiān)管協(xié)議，建立收支明細臺賬，按項目工程進度逐筆審核支出，嚴格按銷售進度收回貸款。

2.加強風險排查和劣質(zhì)客戶退出。要對已發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐戶進行排查，及時進行客戶風險預(yù)警，采取措施收回被挪用的項目資金，對貸款約期不合理、不按銷售進度還款的情況進行及時整改，補充完善貸款抵押或保證擔保手續(xù)。主動退出合作意愿差的客戶以及發(fā)展前景不確定的客戶；堅決清理出現(xiàn)風險信號的客戶以及歷史遺留的“小、散”客戶；進一步加大力度清收房地產(chǎn)不良貸款。

（五）加強隊伍建設(shè)。商業(yè)銀行要針對房地產(chǎn)市場形勢復(fù)雜，專業(yè)性強，同業(yè)競爭激烈，新事物、新需求不斷出現(xiàn)的特點，在總結(jié)以往業(yè)務(wù)培訓(xùn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，繼續(xù)做好房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作。