淺談城鎮土地使用稅征收標準的調整

黃晨

【摘要】根據當地市政建設和經濟發展狀況的實際情況，適時調整城鎮土地使用稅具體地段等級適用稅額標準和征收范圍，是“營改增”后各級地稅部門加強城鎮土地使用稅管理、培植地方稅稅源、助力地方經濟發展的重大舉措。本文以筆者所在的彭澤縣為例，深入剖析調整該縣城鎮土地使用稅征收標準的緊迫性、重要性，并就調整后加強稅收征管提出相應的合理化建議。

【關鍵詞】城鎮土地使用 調整 建議

隨著我縣城市化發展進程加快，城市空間進一步擴圍，澎湖高速、銅九鐵路相繼貫通全境，帽子山核電站前期工程順利完工，沿江工業帶建設規劃初具規模.這些新變化和新情況對城鎮土地使用稅征收范圍、征收稅額標準、級差收入檔次幅度等提出了新要求。

一、適時調整我縣城鎮土地使用稅征收范圍、等級稅額的必要性

城鎮土地使用稅自1988年開征以來，我縣經濟形勢發生了巨大的變化，市政建設得到長足發展。而我縣現行的城鎮土地使用稅適用等級稅額標準仍是2007年根據當時縣城規劃、各地段土地級差和經濟繁榮程度確定的，并以此為基礎于2009年對征收范圍作出小幅度調整。

（一）城鎮土地使用稅征收范圍急需擴大，現行的征收范圍與現階段我縣城市總體規劃區的劃分不相匹配

2009—2016年，我縣經濟得到迅速發展，交通、通訊和市政設施日臻改善，城區不斷擴大，新城區相繼涌現澎湖灣工業園區、磯山工業園區、山南新區，其經濟發展勢頭良好.縣政府也適時調整城市規劃區并于2015年7月報經市人民政府批準.而與此不相適應的是土地使用稅的征收范圍多年未做調整.

根據《江西省地方稅務局關于調整永修等六縣城鎮土地使用稅土地等級的函》（贛地稅函[2009]3號）的規定，目前我縣城鎮土地使用稅的征收范圍包括：一類地區東至糧食局二庫，西至釣魚臺，南至閔家橋和淵明湖小區，北至長江；二類地區除一類地區外的縣城規劃區內；三類地區為建制鎮。其征稅范圍遠窄于現行《彭澤縣城市總體規劃（2013-2030）》（九府字）[2015]確定的城市規劃區范圍.按現行的征稅范圍，澎湖灣工業園區、磯山工業園區及山南新區處于不征稅的區域，而老城區、綜合工業園區自2009年以來一直按一類區（江西九江南方水泥有限公司、江西華孚紡織有限公司按二類區）征稅，這就造成老城區與新城區之間的稅負嚴重失衡。

（二）城鎮土地使用稅與當前經濟發展不協調，總體稅負偏低，單位稅額需要提高

目前我縣城鎮土地使用稅執行的等級稅額，城區劃分為兩個等級，一類區4.00元/平方米；二類區2.5元/平方米；三類區（建制鎮）2元/每平方米，適用等級稅額不僅低于我市平均稅負，與德安縣一同位居全市最低，也低于相鄰湖口縣、都昌縣城鎮土地使用稅的征收標準，這與我縣處于長江口岸的區位優勢極不對稱。

根據彭澤縣統計局發布的數據，2007—2016年我縣經濟得到高速發展，國民生產總值持續增長，2016年達到106.4億元，相當于2007年的4.72倍（見附件二）。地方稅收入也從2009年的23310萬元增長至2016年的90343萬元，年均增長41.08%。在經濟高速發展的同時，城鎮也不斷“長”大升級，許多土地地段也隨之升值，土地的需求量日益增大。2009年以來彭澤縣招商引進的企業為節約土地成本而首選未開征城鎮土地使用稅的澎湖灣工業園區、磯山工業園區為注冊登記地，以致我縣征繳入庫的城鎮土地使用稅多年來一直在原有的基礎上徘徊。以2013年至2015年為例，實際入庫的城鎮土地使用稅絕對數變化不大，占當年地稅收入的相對數反而呈下降皺勢。

（三）城鎮土地使用稅等級差額太小，不利于城市規劃調控和企業問公平競爭

土地級差的產生主要取決于土地位置及地緣環境。占有土地位置優越的納稅人，可以節約運輸成本和流通費用，擴大銷售和經營規模，取得額外經濟收益。沿江大開發帶動我縣對城市公共設施的不斷投入和投資結構進一步調整，城市功能和區位效應進一步體現。隨著城市化發展進程加快，城市空間進一步擴圍，土地供不應求，土地價格迅速飆升，我縣城鎮規劃區的地級差有了較大幅度的變化，這些新變化和新情況對土地使用稅稅額標準提出了新要求。原劃定的稅額標準、征稅范圍與當前行政區域變化和經濟結構發展已不相適應。2007年我縣商業用地土地出讓金為每畝20—30萬元，工業用地土地出讓金為每畝1—2萬元，到2016年我縣商業用地土地出讓金為每畝100—120萬元，工業用地土地出讓金為每畝5萬元，但現行的城鎮土地使用稅適用等級稅額仍為2007年確定的等級稅額，加之企業集中地的新城區不征收城鎮土地使用稅，使城鎮土地使用稅的實際稅負與地級的變化不相適應。由于級差不大，一方面導致部分企業以投資創業為名，以低成本占用工業園區土地后長期不投入使用，造成土地資源大量浪費閑置；一方面導致企業一窩蜂擠在工業園區內，周邊有發展前景的大量土地閑置，難以實現國家為合理利用城鎮土地、調節土地級差收入、提高土地使用效益、加強土地管理的功能和作用。澎湖灣工業園區現有企業41戶，經清查，2016年有25戶企業工業用地處于閑置狀態，閑置土地面積占園區現有企業可用面積的62%。結果是觸目驚心的，但問題的源頭還是單位土地級差太小“惹的禍”。

二、調整城鎮土地使用稅征收標準可行性方案。

城鎮土地使用稅的等級地段和稅額標準進行全面調整，將促使企業為降低占有土地成本而節約用地、增強土地的使用率，以利于發揮城鎮土地使用稅作為國家為合理利用城鎮土地、調節土地級差收入、提高土地使用效益、加強土地管理的功能和作用，并為促進土地節約集約利用、體現稅收公平公正創造條件。

（一）平穩過度，適當調整

城鎮土地使用稅作為土地稅收的重要組成部分，是對土地保有環節持續、直接征收的稅種，稅額的大小直接影響土地成本。

1、考慮到老城區經濟中心已經外遷及房地產市場不景氣等因素，對作為一類區主體的老城區適用等級稅額不上調，仍維持4.00元/平方米/.年的稅額標準。endprint

2、調整，城區二級地區稅額標準為3元，三類地區為2.5元，分別上調0.5元/平方米./年。調整后增加的城鎮土地使用稅在土地總成本中的占比其實很小。不會明顯增加企業負擔，也不會引起房價上漲。

（二）統籌規劃、區別對待

土地使用稅征收標準調整是根據全縣經濟發展狀況、土地開發狀況、城市總體規劃的要求等因素，將全縣分為三類地區。主要劃分標準如下：

1、考慮到中心城區地價雖高但房地產經濟增速緩慢、其他企業經濟效益普遍走低的因素，維持原有的一類地區（中心城區）等級稅額不變，新增行政事業單位集中地的山南新區為一類地區，具體范圍包括：東至糧食局二庫，西至釣魚臺，南至閔家橋和黃花鎮銅九鐵路，北至長江；

2、在經濟發展較快、地價增幅大、發展前景廣闊、已列入城市規劃區的沿江工業園區及其他新城區開征城鎮土地使用稅，劃至二類區，具體范圍包括：東至馬當躍進閘，南至黃花鎮彭湖高速，西至彭澤與湖口縣交界，北至長江（一類地區除外，含澎湖灣工業園區、磯山工業園區）；

3、將經濟發展水平一般的建制鎮劃分為三類區。

（三）用好等級差別，促進土地節約、集約利用

將全縣城鎮土地使用稅征收范圍劃分為三類地區后，對不同的地區適用不同等級稅額，對相同地區采用相同的等級稅額。

1、對人口密度高、地價高、土地利用率高的老城區、山南新區、綜合園區（江西九江南方水泥有限公司、江西華孚紡織有限公司除外）全部按一類區4.00元/平方米.年的標準征收。

2、將以前未開征城鎮土地使用稅、存在土地閑置現象的澎湖灣工業園區、磯山工業園區及縣城規劃區內的其他地區不再區分地理位置及經濟結構，統一按二類區3元/平方米年的標準征收。

3、對不在縣城規劃區內的其他建制鎮按三類區（建制鎮）2.5元/每平方米.年的標準征收。

（四）公平稅負、平等競爭

根據最新的縣城整體規劃，將土地使用稅的征收范圍覆蓋到所有的城市規劃區；將區位優勢相近、土地使用功能相同、土地級差相同的區域歸類為同一類地區，適用同一等級稅額；對橫跨城市中心城區、非中心城區的磯山工業園區適用同一等級稅額；統籌兼顧周邊縣土地使用稅稅額標準。這樣既可以消除新、老城區企業間的稅負苦樂不均，又避免出現同一工業園區企業之間稅負不公的現象，力求與周邊城市保持稅負平衡，促進市場經濟條件下企業間的公平競爭。

三、完善城鎮土地使用稅征收范圍、等級稅額調整的的幾點建議

1、充分調研，廣泛征求意見，為城鎮土地使用稅等級地段及稅額標準的調整提供合理依據。完善城鎮土地使用稅征收范圍、等級稅額調整，必須進行大量調研準備工作，對原標準劃定的區域進行實地勘察，對各等級地段的劃分是否依然合理做大量論證，同時學習周邊城鎮在土地使用稅管理方面先進經驗，整合大量調研方案后，廣泛征求當地政府、相關部門、部分納稅人代表的建議和意見，樹立全縣一盤棋思想，進一步加強領導、精心組織，在立足實際的基礎上，聽取各方意見，力求制定出科學、合理土地使用稅管理制度。

2、科學制定調整依據、按規定程序報批。按照《江西省城鎮土地使用稅實施辦法》第五條、第六條之規定，

城市郊區、縣城城區、建制鎮鎮區和工礦區的具體征稅范圍，由市、縣、區人民政府根據當地實際情況確定：市、縣、區人民政府應當在本辦法第四條所列稅額幅度內，根據本地實際情況，將本地區的土地劃分為若干等級，制定相應的適用稅額標準，逐級報省地方稅務局批準后執行。根據上述規定，制定調整方案后應及時報送縣人民政府審核，由縣人民政府形成最終的方案需上報省人民政府、省地方稅務局批準。

3、進一步完善調整后的土地使用稅征管工作

（1）加強稅收宣傳和政策輔導。

組織全員學習相關政策，熟悉和掌握轄區內不同地段土地適用的等級稅額標準。（2）充分利用地理信息管理系統（GIs）技術，深化土地使用稅覆蓋式管理，達到以地管稅的目標。首先要取得國土管理部門的配合，利用該部門擁有的地理信息信管理系統（GIs）數據庫資料對全部土地進行覆蓋，確定每一宗土地的土地使用證編號、面積、廠區內使用面積、土地使用權所有人詳細資料、土地等級、應納稅額等，出租土地應有承租土地使用人詳細資料。（3）規范納稅申報，嚴格審核土地使用。（4）加強后續管理和考核。對新納入征收范圍內的企業建立跟蹤檔案，隨時掌握納稅人城鎮土使用稅計稅依據的變化，同時建立城鎮土使用稅納稅人的手工登記帳本與電子征管臺帳，使管理工作進一步到位。endprint