論我國土地增值稅存在的問題及其稅收模式改革方向的思考

朱聰穎

【摘要】土地增值稅是國家在宏觀方面調控房地產行業的稅種之一，對調節房地產開發企業具有一定影響，是地稅的重要組成部分。為了加強對我國土地增值稅的征收管理，本文在分析當前土地增值稅征管中存在問題的基礎上，提出相應的改革建議。

【關鍵詞】土地增值稅 征收模式 問題及措施

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。計稅依據為有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。其主要目的是調節房地產開發企業土地增值收益和利潤。我國的土地增值稅政策是基于1992～1993年間房地產泡沫的現實需要而出臺的，其制度設計的直接目的是抑制房地產投資過熱，打擊房地產投機行為，而在汲取財政收入和促進社會公平方面效果并不明顯。

一、土地增值稅存在的相關問題

（一）稅制要素不明確，扣除項目計算繁瑣。土地增值稅的計稅依據是以轉讓房地產取得的收入減除扣除項目金額后的余額作為計稅據的。納稅人轉讓房地產所取得的收入形式的多樣性加劇了房地產企業收入的核算困難，同時，法定扣除項目冗雜繁多、減免稅項目的構成相當復雜，客觀上造成了土地增值額無法準確核算。另外，土地增值稅具有極強的政策性目的，即控制房地產市場，并未從一個稅種設立所要發揮的財政、調節，監督等多方面職能來考量，因此土地增值稅存在職能單一化問題。

（二）稅率偏高、征稅范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，對征稅范圍內的所有房地產轉讓全部采用30%、40%、50%、60%的累進稅率。稅率偏高，稅負較重，不利于土地的正常流轉，不利于土地資源的合理利用。稅范圍包括轉讓國有土地使用權及其地上的建筑物及附著物。土地增值稅以增值額為計稅依據，房地產取得增值額的途徑有：轉讓房地產；土地使用權及房屋出租；外部環境變化房屋土地產權不發生轉讓等。我國現行的條例規定對發生在土地使用權和房屋出租或保有階段產生的土地增值不征稅。一方面不符合稅賦公平性的原則，另一方面也導致我國在房地產保有環節成本太低，助長了囤積和倒買倒賣行為。

（三）基層征管力量不足，不能適應土地增值稅復雜業務要求。房地產開發具有經營周期長、經營方式靈活、成本項目繁多和土地增值稅計算過程復雜等特點，這對土地增值稅征管要求很高，但當前一線稅收征管工作任務相當繁重，征管力量嚴重不足，不能滿足土地增值稅管理需要。具體表現在：基層稅務人員對房地產企業的經營方式、開發程序和經營規律不熟悉；基層稅務人員對現行土地增值稅政策的了解和掌握相對不足；基層征管力量不足與繁重的土地增值稅征管工作不相適應的矛盾進一步加劇。

（四）稅務部門對土地增值稅征管不到位。稅收檢查一般是以年度為單位，但房地產企業大都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，稅務部門沒有根據房地產行業特點，按開發項目所屬期進行稅收檢查。在稅收檢查中，對于那些達到土地增值稅清算條件，但由于受檢查期及檢查時限限制，而不能有效進行土地增值稅檢查的企業，很容易造成增值額檢查不實的問題。

二、改革和完善土地增值稅的對策

（一）合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應該更符合房地產開發企業的特點，如果房地產開發企業的開發商能提供有效的、合法的工程結算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內，應該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。

（二）降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調整：對于房地產企業開發商首次轉讓獲得的增值額應該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產企業加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應作出適當的修改，對于經濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應該適當調低，這樣的調整可適當的調動房地產開發企業納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產開發企業具有一定意義。

（三）加強對房地產開發經營整個過程的監控，改進稅收征管手段。

加強與管理房地產的政府職能部門配合，建立涉稅信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立信息傳遞檔案，全程跟蹤，獲取企業收入、成本等涉稅信息。稅務部門應充分利用從相關部門獲得的涉稅信息，驗證房地產企業納稅申報的真實性、合理性，防止房地產企業超范圍享受稅收優惠和少計增值額問題的發生。

（四）規范土地增值稅征管模式。由于該稅以土地增值額為計稅基礎，而房地產的增值額必須在房地產轉讓以后才能確定，從理論上講，必須等房地產轉讓或銷售以后才能征稅。但是，往往由于工程規模大、時間跨度長等原因，給計算土地增值稅和征收土地增值稅造成了很大的困難。在稅收政策上統一和規范土地增值稅管理模式，不僅可以強化土地增值稅及時征收入庫，還可以營造公平合理稅收環境，提高效率。規范土地增值稅清算單位，按照國家有關部門審批的房地產開發項目為清算單位，不以分期項目為清算單位，減少人為因素來確定土地增值稅清算單位。同時，實行規范多退少補，將經清算得到的應納土地增值稅數額與已預繳的土地增值稅數額相比較，向主管稅務機關多退少補稅款，但是，經稅務機關檢查確認后仍然多繳稅款的納稅人可申請退稅或抵繳以后年度稅款，如少繳稅款的，應承擔相應的法律責任。endprint