2016年遼寧城市地價變化情況分析

文遼寧省礦業權交易中心（遼寧省國土資源市場監測中心） 高亞娟 馬 彪

大連中鼎土地房地產評估咨詢有限公司 潘 濤

2016年遼寧城市地價變化情況分析

文遼寧省礦業權交易中心（遼寧省國土資源市場監測中心） 高亞娟 馬 彪

大連中鼎土地房地產評估咨詢有限公司 潘 濤

遼寧省2016年城市地價動態監測范圍為全省行政區域內的14個省轄市，即沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪、丹東、錦州、營口、阜新、遼陽、鐵嶺、朝陽、盤錦和葫蘆島，其中9個城市被列為國家級監測城市。各城市監測范圍為城市建成區及工業開發區、工業園區。城市地價動態監測工作現已成為遼寧國土資源管理日常性工作，通過劃定區段，標準宗地布設，采集樣點地價數據及建立地價資料數據庫等途徑，實現對城市地價的實時監測，為政府宏觀調控及制定地價政策提供參考依據。

總體狀況

2016年遼寧省城市綜合地價水平值為1366元/平方米，同比增長0.44%。其中，商業用地地價水平值為2469元/平方米，同比增長0.41%；居住用地地價水平值為1741元/平方米，同比增長0.75%；工業用地地價水平值為479元/平方米，同比下降0.42%。

遼寧省14個省轄市之間地價水平有較大差異，綜合地價水平值呈明顯的梯度分布。其中，沈陽、大連、錦州均在2000元/平方米以上；營口、朝陽在1000～2000元/平方米之間；丹東、阜新、鐵嶺介于800～1000元/平方米之間；鞍山、本溪、遼陽、葫蘆島、撫順、盤錦則低于800元/平方米。

變化情況

1.地價整體平穩上漲，增速回落

2016年全省城市綜合地價與2015年相比，仍呈平穩上漲態勢。各用途用地中，居住和商業地價走勢與綜合地價相似，均表現為溫和上行，工業地價則為持續下降，降幅較去年略低。商業用地、住宅用地、工業用地地價水平值之比為1:0.71:0.19。

2016年，全省綜合地價漲幅為0.44%，增速趨緩。商業、居住和工業用地地價增長率較上一年均有略微下降，下降均不超過1個百分點，各用途地價增速均為11年內最低。

2.商、住用地地價增長率走勢基本一致，三類地價增速均放緩

2016年全省商業、居住、工業用地地價同比增長率分別為0.41%、0.75%和-0.42%，其中， 增長率以居住用地最高，商業用地次之，工業用地最低。

從2006-2016年地價水平同比增長率變化情況來看， 商業用地、居住用地和工業用地在各年度間存在一定的差異，但商、住用地自2010年以來增長率相差均不到1個百分點，兩用途用地該指標的曲線走勢趨于一致。而工業用地增長速度相對放慢，除2007年和2008年外，其余各年都低于商、住用地。近年來各用途用地地價增速總體上呈下降的態勢。

3.綜合、商、住定比指數穩步上升，工業相對平緩

從2006-2016年的地價走勢看，遼寧省綜合地價水平和商業、居住用地地價水平始終呈增長趨勢，以2006年為基期的定比地價指數穩步上升，工業指數則相對平緩。2016年綜合、商業、居住、工業定比地價指數分別為141.12，137.40，142.35和127.73，前三者較上一年份別增加0.62，0.56和1.06，工業則略有降低，下降了0.54。

4.地價同比增長率有正有負，大部分城市地價增降幅度不大

2016年14個省轄市綜合地價同比增長率漲降不一。統計結果顯示，2016年綜合地價水平有8個城市為正增長，6個城市負增長，綜合地價水平上升和下降的城市相差不多。各城市不同用途用地價格增長率也有所不同，但大部分城市不同用途地價同比變化幅度總體上不大。綜合考慮宏觀經濟環境態勢以及各市土地供求狀況、地域發展特征和項目投資情況，土地價格的變化基本處于一種比較合理區間。

主要影響因素分析

1.經濟形勢嚴峻，帶動地價增速下移

隨著經濟周期的發展、技術的進步和社會需求的變化，傳統產業出現明顯的產能過剩，而裝備制造也伴隨著資源型產業的跌落踟躕不前，經濟增長趨弱。受“三期疊加”及經濟結構偏重相互交織的影響，遼寧省經濟正在經歷艱難階段，面臨的經濟形勢依然嚴峻復雜。2016年，遼寧省地區生產總值22037.88億元，比上年下降2.50%。宏觀經濟形勢的發展帶動土地市場步入調整期，主導地價漲幅回落，增速下移。

2.調控政策從供需兩端對房地產市場起到了積極作用，促使地價增速趨穩

2016年，國家層面頻繁出臺去庫存利好政策。2月2日，中國人民銀行與銀監會聯合下發通知完善差別化住房信貸政策。2月17日，財政部等多部門聯合發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》中明確非一線城市房地產交易環節契稅、營業稅調整。3月1日，中國人民銀行降準0.5個百分點，引導貨幣信貸平穩適度增長。

與此同時，遼寧省及省內各地區也出臺相應政策，支持合理住房消費政策，促進房地產市場平穩發展。2月24日，遼寧省人民政府辦公廳發布《關于化解房地產庫存的若干意見》，提出了15條政策堅持供需雙向發力的總體思路，去庫存的相關政策激發了剛性需求和改善性需求。在各調控政策推進落實的疊加效應下，區域內去庫存效果開始顯現，對房地產市場的穩定起到了積極的作用，也帶動城市地價增速的平穩運行。

3.土地市場熱度不高，購地意愿減弱引致地價漲幅趨緩

2016年，全省土地一級市場交易量繼續下降，受制于經濟環境的影響，用地需求趨緩，直接表現在具有收益性的工、商、住用地交易量明顯減少。市場信心不振，對未來發展預期較低，開發企業新購土地意愿減弱，投資力度下降，一定程度上影響了土地市場的活躍度，縮小了地價上漲空間，進而引致全省地價漲幅趨緩。

4.落實和加強土地管理制度，積極穩定地價水平

2016年，全省繼續認真貫徹落實最嚴格的節約集約用地制度，嚴格實施建設用地控制標準、建設用地評估、建設用地實地監管核查、建設用地竣工驗收、建設用地效益考核評價等制度，對節約集約實施全過程管理。另外，省國土資源管理部門加大對土地市場的監管力度，不斷完善土地市場運行機制，促進土地節約集約利用，土地市場制度建設和組織建設取得明顯成效，土地市場秩序更加規范。土地管理力度的進一步加強，提高了土地利用效率，規范了土地交易行為，對穩定地價起到了積極作用。

綜上，2016年，在全球經濟體復蘇乏力和國內宏觀經濟增速放緩的背景下，遼寧省面臨的經濟形勢依然嚴峻，基礎設施建設投資增速回落，房地產開發投資明顯下降，工業下行壓力持續加大，新興產業和服務業發展仍然滯后，投資拉動效應減弱。宏觀經濟映射到土地市場上表現為土地需求降低，市場交易量下降，收益萎縮。就城市地價狀況而言，則顯現出地價仍平穩上漲，但增速明顯回落的特征。