淺析房屋租賃合同的法律問題

曹國慶

摘要：隨著我國經濟的不斷發展，房屋租賃現象越來越多，在促進我國經濟發展的同時也出現了大量的問題，比如拖欠房租、一房多租、房客轉租等等。盡管我國《合同法》對租賃合同做出了一定的規范，最高人民法院也以司法解釋的形式予以指導司法實踐，但是房屋租賃合同的法律制度尚不夠規范。因此，本文從分析房屋租賃合同的主要法律問題著手，提出了自己的見解，為不斷完善房屋租賃合同提供了一定的理論基礎。

關鍵詞：房屋租賃 合同 法律 研究

Abstract：House lease phenomenon with the continuous development of our economy， more and more， in promoting the economic development of our country also appeared a lot of problems， such as the rent in arrears， more than a room to rent， the tenant sublet， and so on. Although our country ＼"contract law＼" to the lease contract specification， to the supreme people's court in judicial practice also give guidance in the form of judicial interpretation， but the legal system of house lease contract are not enough. Therefore， the house lease contract based on the analysis of the main legal issues， put forward its own views， to the continuous improvement of house lease contract to provide a certain theoretical basis.

Key words：Housing rental；The contract；The law；research

房屋租賃合同是為了規范出租人、承租人之間權利義務的一種合同，涉及的內容紛繁復雜，一些問題至今沒有獲得一致的認識，致使在實踐中出現房屋租賃合同糾紛的時候，認識與意見不統一，裁判的尺度不統一，嚴重影響到了社會主義市場經濟的健康發展，為此，本文對房屋租賃合同中包括優先承租權、優先購買權、修繕責任、等級制度以及無效合同等等法律問題進行詳細闡述，希望能夠對規范我國的房屋租賃市場有所脾益。

一、房屋租賃合同概述

（一）房屋租賃合同的概念

房屋租賃合同指的是出租人與承租人之間所簽訂的，用來對雙方的房屋租賃行為進行規范的合同，對雙方的權利義務進行了約定，也是承租人享有房屋租賃權的法律基礎。作為一種財產租賃合同，房屋租賃合同與其他的財產租賃合同具有一致的法律特征，比如房屋租賃合同同樣具有債權性、有償性、雙務性、諾成性以及繼續性等等。但是，房屋租賃合同同一般其他的財產租賃合同相比，也有一些自身所有的特殊性，比如，按照我國的法律規定，原則上必須是要式合同，即應當以書面形式體現。同時，由于我國實現不動產的登記管理制度，因此房屋租賃合同也實行了登記備案制度。簡言之，房屋租賃合同就是房屋的所有權人將自己的房屋出租給需要租用的承租人占有、使用，而承租人支付一定的租金的合同。

（二）雙方權利義務

房屋租賃合同的當事人有兩方，一是出租人，即將房屋出租給他人的人，也即所謂的“房東”；一是承租人，即支付租金，使用出租房的人，也即所謂的“房客”。按照我國《合同法》相關理論，房屋租賃合同屬于雙務合同的一種，因此，雙方都享有一定的權利，同時也都承擔著一定的義務。首先來看出租人的權利與義務，按照我國民法理論，房屋租賃合同的出租人一定是房屋的所有權人，因此，所有權所包含的占有、使用、收益、處分的權利從理論上來講，都歸出租人所有，但是，出租人出租房屋，就是在一定的期間內（出租期內）將占有、使用的權利讓渡給了承租人，因此，在房屋租賃活動中，出租人在出租期間對出租房屋的所有權只有收益與處分權，并且，出租人出租房屋的根本目的是使自己的房屋能夠給自己帶來一定的收益，因此，在房屋租賃合同中，出租人的權利就是獲得租金的權利；承租人要承租房屋，或者為了居住，或者為了商用，然而無論做何種用途，必然要有一定的承租要求，比如，居住就必然要求能夠該房屋滿足居住的基本條件，比如，水電暖齊全等等；因而對于出租人來講，必然要承擔滿足以上條件的義務，即所提供的出租物必須符合承租人的承租要求。其次來看承租人的權利與義務，誠如上文提到的，出租人在出租期內將房屋的占有、使用權讓渡給了承租人，因而，承租人必然享有了該兩種權利。而出租人所承擔的主要義務就是按照約定的金額與支付期限支付租金給出租人。同時，承租人還必須確保在租賃期到期的時候，能夠“完璧歸趙”，也就是說，他必須承擔起維持原樣的義務。

除以上雙方主要權利義務之外，還有一些權利義務，比如承租人享有的優先購買權，出租人承擔的修繕義務等等，由于本文下文將對主要法律問題進行詳細闡述，這里不做具體論述。

二、法律效力審查

按照我國《合同法》的規定，對合同的法律效力進行審查，主要審查其何時成立、何時生效、其效力是否待定、是否屬于可撤銷合同以及是否屬于無效合同等內容。房屋租賃合同首先屬于我國《合同法》規定的租賃合同的一種，因此，我國《合同法》有關合同效力的一般規定同樣適用于房屋租賃合同，也就是說，成立、生效等的法律認定與其他任何一種合同并無二致，因此本文不對此進行了。但是房屋租賃合同的標的物屬于不動產，該類合同具有一定的特殊性，在實踐中也出現了非常復雜的情況，因此，在一些效力認定上確實存在著特殊的地方，比如是否屬于無效合同的問題上，就存在一些特殊的認定情況，我國一些法律法規中也對此類情況的無效認定以及認定后的法律后果進行了特別規范。另外，要注意到的是，房屋租賃合同通常情況下應當采用書面合同并進行登記備案，但是，實踐中，很少有房屋租賃合同的簽訂者主動到房屋管理部門進行租賃登記備案的，那么，沒有進行登記備案的合同是不是就可以認定為未生效合同？根據《合同法》的規定，違反法律、行政法規的強制性規定的，合同無效，但是最高人民法院的司法解釋對此做出了限制性規定，只有在違反效力性強制性規定的情況下，合同才無效，如果違反的是管理性強制性規定則合同有效，這一規定主要是為了促進社會交往和經濟活動，盡量促成合同有效，符合立法本意和社會要求。endprint

三、房屋租賃合同法風險

（一）無效租賃合同及其處理

1. 無效房屋租賃合同的認定

上文已經提高，《合同法》關于合同效力的認定同樣適用于房屋租賃合同，因此，《合同法》 所規定的無效合同的情形同樣適用于房屋租賃合同。同時，《商品房屋租賃管理辦法》 等法律法規以及作為司法實踐中重要指導性文件的司法解釋----《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》（下稱《房屋租賃司法解釋》）又對房屋租賃合同特殊情況下的無效做了進一步的規范。因此，總結起來，實踐中可以被認定為無效合同的情形有以下幾類：

一是出租違法建筑物的房屋租賃合同應為無效合同。按照我國《土地管理法》、《城鄉規劃法》以及《商品房屋租賃管理辦法》等相關法律規定，在建造建筑物之前，建設者（無論是單位還是個人）都必須先取得土地使用權，并需要獲得建設工程規劃許可證與施工許可證，如果缺少了以上任何一個權證，則該建筑物就屬于違法建筑物，此類違法建筑物一旦作為出租物出租，則按照相關法律規定，該房屋租賃合同應為無效合同。

二是出租尚未竣工驗收的房屋的房屋租賃合同應為無效合同。按照我國《建筑法》第61條的規定，尚未驗收合格的建筑物不得交付使用。因為無法排除潛在的安全隱患，既然建筑物的所有人本人都不能使用，當然他也不能將其出租使用，因而出租此類房屋的房屋租賃合同應當認定為無效合同。

三是出租未經消防驗收或者雖經過消防驗收但是驗收不合格的建筑物的房屋租賃合同應當認定為無效合同。按照我國《消防法》以及《建設工程消防管理規定》等法律法規的規定，建筑物在投入使用前必須經消防驗收合格才能投入使用，否則禁止使用。之所以做出以上禁止性規定，其出發點還是為了保護當事人的人身與財產安全。既然該類建筑物禁止使用，當然禁止的范圍包括了所有的使用對象，因此以此類建筑物為出租物的房屋租賃合同應當認定為無效合同。

2. 房屋租賃無效合同的處理

首先，應當按照《合同法》的規定返回各自財產。這里的返還財產指的是在合同被確認無效或者合同被撤銷之后，一方當事人對其已經交付給對方的財產可以請求返還，而接受財產一方負有返還的義務。按照以上規定，在房屋租賃合同被認定無效之后，承租人可以請求出租人返還已經交付的租金。

其次，出租人可以主張獲得房屋使用費。按照《房屋租賃司法解釋》的規定，在房屋租賃合同被認定為無效的情況下，出租人可以請求承租人參照合同約定的租金標準支付一定的房屋使用費，并且人民法院一般情況下應當支持出租人的此項主張。法律的立法本意是希望合同被認定無效之后標的物能夠恢復到簽訂合同時的狀態，所以法律規定雙方返還財產。這對于多數合同來講是容易做到的，但是對于租賃合同而言，怎么將承租人已經使用過房屋恢復到未使用過？顯然是不可能的。因此為了在公屏原則下保護出租人的權益，出租人收取一定的房屋占有使用費，也是有其立法依據的。

第三，應當賠償損失。按照我國《合同法》第56條的規定，在合同被撤銷或者被認定無效之后，有過錯的一方應當就對方因此而遭受的損失進行賠償，如果雙反都有過錯，則各自承擔過錯責任。該規定同樣適用于房屋租賃合同，即有過錯者應當賠償損失。此外《房屋租賃司法解釋》也對房屋租賃合同被認定無效后的房屋裝修以及擴建如何處理做出了規定①，從該司法解釋來看，在賠償損失的時候應當按照過錯責任原則分配責任承擔份額，即過錯方承擔賠償責任，雙方均存在過錯的雙方均承擔賠償責任，哪一方的過錯大，哪一方承擔的責任多。

（二）租賃合同登記備案問題

我國實行房屋租賃登記備案制度，盡管我國在不同的法律規范中都對此進行了規定，比如《城市私有房屋管理條例》②（1993）和《城市房地產管理法》③（1994）都對此做出了規定，但是在實踐中，很少有出租人主動進行租賃登記，以上規定也就幾乎成為一種擺設。并且由于認識不同，在司法實踐中也出現了一些混亂。

首先，法律規定應當與一國的社會經濟發展階段相適應，我國當時之所以實行房屋租賃登記本案制度是因為我國的市場經濟還不夠成熟，但是隨著我國市場經濟的發展，現在之所以還要求房屋承租合同進行登記備案，其主要的管理目的已經發生了巨大的變化，當前主要的目的已經轉變為管理城市流動人口，即解決房屋是出租給誰來居住的問題。問題是，人口管理的職責并不是房屋管理部門的當然職能而應當是公安部門的職能，房屋主管部門的當然職能是對房屋這種不動產進行管理，因此這種規定已經不合時宜。

二是相關登記備案的規定可操作性不強。房屋主管部門并不能方便地獲得房屋租賃的相關信息，根本不知道誰出租了哪套房產。因此，要想讓登記備案制度發揮出應有的效用，則必然依靠當事人是不是能夠積極主動地到房屋管理部門進行備案，也就是說登記機關只是那個“守株待兔”的人，有人來登記了，就進行登記，假如沒有人來登記，他們沒有一點辦法。從實踐中的情況來看，房屋租賃登記備案制度本身就在操作上沒有可行性，這也是該制度沒有很好地執行的主要原因。此外，人們的法律意識仍然不夠，我國在法制宣傳上還存在不足，都導致大多數的出租人根本不知道出租房屋應當進行備案登記；還有一些人出于私利的考慮而不愿意登記，因為一旦登記備案，收取租金情況就為政府部門所獲知，必然不利于自己偷逃稅款，引而不去登記備案。最后，法律規定也不夠明確，比如由誰去進行登記備案？相關費用又誰承擔？等等，這些問題在現有法律規定中都沒有得到明確，總之，現行法律在房屋租賃合同登記備案上上缺乏操作性。

從以上分析來看，當前房屋租賃合同在備案登記制度方面還存在著著很多的不足，本文傾向于支持非要件說，傾向于取消房屋租賃登記備案制度，以便切實體現合同簽訂中的當事人意思自治原則。

四、房屋維修責任的相關法律問題

（一）房屋修繕責任

房屋修繕責任，指的是租賃物在出現毀損影響到使用的時候，出租人應當對其進行修復，以符合使用條件的責任。按照我國《合同法》的規定，房屋修繕責任承擔采用了法定與約定兩種方式，并且約定優先的適用原則。在雙方有約定的情況下，按照約定進行修繕，如果雙方沒有約定，則修繕責任由出租人承擔④。這里需要注意的是，即便修繕責任明確了，那么究竟房屋出現在哪種損壞的情況下，才應當由修繕者進行修繕？本文認為，承擔修繕責任應當符合以下兩個要件：一是必須維修。假如不進行維修，那么租賃物就達不到合同約定的使用條件。比如房屋漏水，發生傾斜、裂縫，主要進走水管道發生破裂等等的情況，就屬于必須要維修的損壞。假如租賃物出現的損壞，對承租人的使用不產生實質性的影響，那么就不屬于必須維修的范疇。承租人并不負有維修義務。比如儲衣柜由于使用年限過長出現的表面油漆脫落，除了影響美觀以外，對使用不產生其他任何的實質影響，也就不屬于必須維修的范疇。在判斷是否屬于必須維修的時候，要從雙方當事人的約定、交易觀念以及合同目的等多個方面進行判斷。比如，對于上文提到的儲衣柜表面油漆脫落，對一些環境、外觀要求較高的場合就屬于必須維修。二是維修具有可能性。無論對于出租人還是承租人來講，承擔維修義務的前提是該損毀具有修好的可能性。假如已經不能維修，也就失去了承擔維修責任的前提。比如房屋發生了倒塌，出租人盡管可能重新蓋一座房屋，但是需要花費巨大的費用，明顯重修對于出租人來講沒有任何的經濟價值，也就構成了維修不能。本文認為，判斷是不是具有維修的可能性，要看維修者為了維修而付出的成本（經濟的、非經濟的）是不是能夠達到或者超過維修好后的使用價值。當維修成本達不到使用價值的時候，對于承擔維修責任的人而言，也就沒有必要承擔該維修責任。endprint

（二）承租人裝修改變房屋構造后的返修責任

在實踐中，承租人為了更好地使用租賃物，經常會對租賃房屋進行一定的裝修，而有時候該裝修行為還必然要改變房屋的構造。那么，在租賃到期后，承租人交換出租人房屋的時候，應當如何承擔返修責任？按照我國《合同法》的規定，在征得出租人同意后，承租人可以對房屋進行改善與裝修⑤。從以上規定來看，如果承租人的裝修行為是征得出租人同意的，那么他就不需要對其進行返修。但是實踐中，對于出租人同意的改造，有時候也需要返修。比如，張某（出租人）與李某（承租人）簽訂了房屋租賃合同，張某并且同意李某將衛生間從現有位置改造至陽臺，但是改造后，導致下水不暢，樓下住戶訴至法院要求恢復衛生間至原有位置，張某認為改造行為是李某實施的，當然應當由李某負責返修，而李某認為改造是張某同意的，自然應當按照《合同法》第223條的規定由張某負責返修。那么此時，返修責任如何分擔？本文的觀點是，盡管出租人同意改造，但是由于承租人的原因，比如因偷工減料、改造質量不合格等原因影響到了出租物的原有使用效果，承租人也應當承擔返修責任。在以上案例中，承租人的改造明顯質量出現問題，才導致下水不暢，自然應當由承租人承擔返修責任。除此之外的改造，只要是出租人同意的，而承租人又很好地承擔了改造責任，則不承擔返修責任。

（三）承租人惡意添附的補償責任

在實踐中，也有一些承租人對出租物進行了添附，此時應當如何劃分對于添附物的補償責任，也就是說，出租人是否要對該添附對承租人進行補償？本文認為，應當從承租人實施添附的意思表示來進行分析，如果承租人的添附是為了使出租物更好地使用，比如承租人在門口增加了上樓的臺階，或者為窗戶增加了遮雨棚等等，那么，出租人就應當對此添附行為進行補償。但是如果承租人的添附是出于惡意，不但沒有增加出租物的使用性能，甚至可能影響到出租物的使用，比如，承租人在原有房間內增加了一堵墻，增加了一間臥室，影響到了原出租物的格局；或者承租人用鐵皮將窗戶封死，影響到了采光。那么，這種惡意添附，出租人不但不應當補償，甚至可以要求承租人恢復原狀并進行賠償，這也是符合《合同法》相關規定的⑥。

五、承租人優先購買權問題

（一）優先購買權的法律性質

承租人的優先購買權指的是出租人要出售出租物的，在同等條件下，承租人享有優先購買的權利。首先，該優先購買權具有債權性質，因此其效力只在出租人（此時轉化為出賣人）與優先購買權人之間，一旦出租人選擇將房屋賣給承租人以外的人，則承租人只可以向出租人要求賠償，而不能對抗購買者。其次，承租人的優先購買權是一種既得權。從雙方簽訂租賃合同開始，承租人就取得了優先購買權，但是只有出租人正在實施出賣行為，該權利才真正產生效力。

（二）優先購買權的行使

承租人如何行使優先購買權？本文認為，關鍵是要明確同等條件的定義，因為只有同等條件下承租人才具有優先購買的權利。陳某租住著王某的一套樓房，李某提出購買請求，條件是購房款10萬元，合同生效后第二日一次性現款付清。陳某提出其享有優先購買權，10萬元價格也能接受，但是只能分兩次付清，一次支付5萬元。本文認為，這里陳某就不構成“同等條件”，同等條件要求承租人必須與購買者的條件完全一致。

（三）優先購買權的轉讓和繼承

承租人的優先購買權是否可轉讓與繼承？租賃合同具有明確的出租人與承租人，優先購買權的債權性質決定了其帶有一定的指向性，即優先權只限于承租人本人。該權利盡管具有債權性質，但是卻受到限制，屬于不可轉讓與繼承的權利。這里需要指出的是，在承租人死亡的情況下，其繼承人是否享有繼承承租權的權利，如果享有繼承權，則其繼承人自然轉變為承租人，這里，所繼承的只是承租權而不是優先購買權，盡管因此也將獲得優先購買權。

（四）承租人在放棄優先購買權后享有繼續承租權

在租賃合同中，還必須遵循“買賣不破租賃”的原則。在租賃合同中，“買賣不破租賃”指的是承租人按照法律的規定，其承租權優于所有權。也就是說，假如租賃合同先于買賣合同成立，那么按照權利在先，則保護在先的原則，出租人與第三人所簽訂的轉移所有權的買賣合同的效力不能優于承租人的租賃權，因此，買賣合同的買受人盡管取得了該房屋的所有權，也必須按照原所有權人與承租人所簽訂的租賃合同履行而不能終止該租賃合同，這里要注意的是，由于所有權轉移，因此收取房租的權利也隨之轉移的買受人一方。因此，承租人在放棄優先購買權后，必然享有繼續承租權。

六、租賃合同解除問題

由于解除權的行使將直接導致當事人之間合同權利義務關系歸于消滅的法律后果，因此，各國的合同法都對合同解除設置了一定的限制條件。只有在一方違約達到法定或者約定的解除條件的時候，守約的一方要求解除合同的，其訴求才能獲得支持。但是，在房屋租賃合同中，存在一些盡管不符合法律規定的解除條件，但是為了做到物盡其用，有效利用房屋資源，減少不必要的財產浪費，維持社會經濟秩序與法律關系的穩定，遵照民法的公平原則，對于實際上確實無法繼續履行的房屋租賃合同，確實已經沒有存在的必要與價值的合同，即使不完全符合合同解除條件，應當予以解除。

七、租賃合同中其他值得注意問題

房屋租賃合同還存在一些其他問題，比如偷逃稅款的風險。房屋出租是一種經營行為，出租人必然要為此而繳納一定的稅款，按照我國相關稅收規定，需繳納的稅款有營業稅、房產稅、個人所得稅以及印花稅，此外還需要繳納城建附加稅與教育附加費。同時，我國稅法還針對房屋出租后的用途而規定了相應的稅收優惠政策。但是如何來界定居住與非居住，我國至今還沒有具體的判斷依據，這就為一些出租人少繳納稅款提供了很大的操作空間。另外，在民間出租活動中，如果出租人是自然人的，幾乎沒有人主動針對房屋出租而獲得的收益納稅，甚至一些出租人還故意和承租人串通在合同里降低實際的租金金額，或者采取較為隱蔽的支付租金方式或者直接表明尚未實際收到租金，其目的就是為了少交稅款；一旦以上行為被稅務機關發現，那么出租人必然要因為不繳納或者少繳納相關稅款而承擔一定的行政責任，比如被稅務機關處以罰款，或者需要交納一定的滯納金并補足稅款等等，假如出租人不按照稅務機關的規定執行，稅務機關是不是能夠采取相應的強制措施，比如查封該出租房屋？該房屋能不能被拍賣從而獲得補足稅款的資金？這些問題，我國的立法尚沒有做出明確的規范。endprint

八、結束語

房屋租賃合同是當前社會經濟活動中較為常見的一種合同，當前我國在對房屋租賃合同的管理上還存在很多不足的地方，一些問題已經引起了學者們的注意，完善房屋租賃合同，建立健全相關法律制度是進一步規范房屋租賃市場最為有效的手段，同時我們應當加強誠信建設，只有這樣，我國的房屋租賃市場才能真正規范起來，為國民經濟的發展提供一定的幫助。

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注釋：

①《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件的司法解釋》第5條第2款、第7條

②《城市私有房屋管理條例》第15條：“租賃城市私有房屋，須由出租人和承租人簽訂租賃合同，明確雙方的權利和義務，并報房屋所在地房管機關備案。”

③《城市房地產管理法》第53條：“房屋租賃，出租人和承租人應當書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”

④《合同法》第220條：“出租人應當履行租賃物的維修義務， 但當事人另有約定的除外。”

⑤《合同法》第223條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

⑥《合同法》第223條承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。

承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。endprint