強力調控給樓市降溫

宋龍艷

在前不久結束的國慶中秋黃金周，各地產相關機構相繼公布了長假期間樓市的“戰況”，與去年的火熱程度相反，今年假期熱點城市樓市成交量遭遇了“寒流”。數據統計顯示，10月第一周，即國慶長假前7天，北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網簽總量為98套，與去年國慶長假同期相比下跌76.9%。其中，新建商品住宅網簽78套，與去年國慶長假同期相比下跌63.9%，創下自2005年有網簽記錄以來新低；二手住宅網簽20套，與去年國慶長假同期相比下跌90.4%，創下自2007年有網簽記錄以來新低。

其實，長假期間北京樓市的低落情況早有先兆。自“9·30新政”以來，北京房地產市場便由“火爆”開始不斷降溫，尤其是對于昔日的“金九”更是如此，根據中原地產方面統計數據顯示，9月北京新建商品房成交162.24億元，而去年同期，這一數據高達594.99億元。具體到居住類產品（普宅、豪宅、別墅、自住房），今年9月北京樓市居住類產品共成交130.36億元，而去年同期成交金額為510.97億元，跌幅達74.5%。從以上多組同比數據顯示來看，樓市的調控效力已經顯現，“金九銀十”盛況不再重現。

調控政策連續穩定顯實效

“十一”黃金周期間樓市成交量的大幅下滑，是北京連續兩輪房地產調控政策影響下投資、投機需求被擠出的直接體現，成交銳減并不難理解。面對我國樓市以往一路高歌猛進的房價，監管部門提高了警惕。2016年12月16日，中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。今年7月24日，中央政治局召開會議，再度給樓市定調：要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

一直以來，北京都是樓市調控的急先鋒，強度在全國范圍內數一數二。去年9月30日，北京市發布了《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，對樓市的供應結構、交易管理、市場規范等進行了全方位調控，其中最引人注意的是提高了購房的首付款比例，措施規定對擁有一套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。在今年3月17日，北京升級版政策“認房又認貸”發布，二套房購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。接著在3月26日北京住建委、北京規劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業管理部、銀監局等5部門聯合發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，明確規定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，北京成為全國首個停止向個人出售商辦類項目的城市。由此可見北京對于樓市調控管理的力度之大。

隨政策而動，各大銀行對于個人住房按揭貸款的規定不斷調整。據不完全統計，僅今年北京地區的銀行已經將首套房貸利率上調了3次，首套房貸利率也由去年的最低85折，上調至現在普遍的基準利率上浮10%。更有銀行將首套房貸利率上調至基準利率上浮20%，放款期限也越來越長。與此同時，監管層正在排查如銀行消費類貸款等領域資金的用途情況，嚴防資金流向樓市。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，首付比例與銀行貸款利率的變化對房地產市場產生了很大的影響。從今年二、三季度的購房支付結構可以看出，加大對住房貸款的調控力度后，使用商業貸款的二手房交易占比已經降至三年最低，全款反而成為占比最高的支付方式。整體來說，2017年國慶節的北京樓市可謂有史以來最為低迷的一年，這也如實反映了北京樓市受一系列調控政策組合拳影響，持續看漲的市場預期被徹底扭轉，“量價齊跌”成為當下市場各方的普遍心理預期。業內人士認為，持續嚴格的調控下，一些熱衷于“炒房”的投機者正逐漸被市場遺棄，這也是樓市逐漸回歸理性的顯著特征。業內人士認為，目前全國樓市全面進入了“五限時代”，即限購、限貸、限價、限售、限商。

多地政策密集出臺

據不完全統計，今年以來，全國各地出臺樓市相關政策接近180次，力度和廣度都遠遠超過此前任何一年。比如，北京樓市實施“認房又認貸”，二套房首付比例提至60%；而石家莊非本市戶籍居民家庭在申請購買首套住房時，須提供近2年內連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明，限購1套住房（含新建商品住房和二手房）；廣州樓市規定本市戶籍成年單身（含離異）人士在本市限購1套住房，連續社保由原來的3年變成5年。特別是在“金九銀十”之前的9月份，有多達45個城市（含央行等部門）發布了有關房地產內容政策52次，形成了史上最為密集的調控政策潮。

在頻繁、堅決的調控政策下，中國樓市的走向正在發生著巨大變化，不僅僅是北京，一二線熱點城市的網簽量都達到了2014年以來的最低值。中介機構數據顯示，黃金周前6天，上海網簽新建住宅共147套，同比2016年同期下跌了78%；而廣州11區在黃金周期間新盤總成交量為872套，比去年十一假期下跌78%，沸騰的樓市在一系列調控政策密集發布后全面降溫。

業內人士認為，政策調控的力度不斷加大，迫使更多投資投機者降價售房，房價也將在目前回落的基礎上繼續穩中有降，對于廣大剛需購房人來講，隨著房價的回落，議價空間增大，或將迎來不錯的購房良機。中原地產首席分析師張大偉表示，政策持續加碼讓今年樓市調控政策的基本面與往年相比出現了根本變化，改變了過去調控事后管理的狀況。今年樓市調控更多的是預期管理，在市場即將出現像“金九銀十”類似的銷售旺季之前發布政策，相比往年的調控措施效果更好。endprint

租購并舉為主要方向

十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。以十九大報告為指引，未來北京市將堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以建立租購并舉的住房制度為方向，圍繞政府和市場、供給和需求、當前和長遠、新房和存量房四個關系，深入推進房地產市場供給側結構性改革和長效機制建設。一方面，從供給和需求兩端同時發力，不斷強化房地產市場宏觀調控 ；另一方面，大力培育發展住房租賃市場，進一步發揮租賃市場解決市民居住問題的重要作用。

經過前期的公開征求意見，9月29日，由北京市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市教委、市公安局等多部門聯合起草的《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》正式發布，將于2017年10月31日起實施。《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監管平臺、提供便捷公共服務等多個方面提出加快發展和規范管理北京市住房租賃市場的具體措施和要求，對于完善租購并舉的住房體系，促進房地產市場平穩發展起到積極的作用。

在9月29日，《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》正式公布。新版北京城市總體規劃落實首都“四個中心”的城市戰略定位，明確了建設國際一流的和諧宜居之都的發展目標。根據總體規劃中的要求，未來五年新供應各類住房150萬套以上。其中，產權類住房約占70%，租賃類約30%；產權類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%；商品住房中，共有產權住房、中小套型普通商品住房約占70%。值得注意的是，大戶改善型商品住宅未來五年大概在20萬套左右，每年是4萬套，基本滿足北京市場需求。業內專家分析，新總體規劃將會對北京城市格局、房地產市場以及京北未來發展趨勢均產生深刻的影響，同時，有效的執行也會使得未來的房價出現較大的調整。

對于房地產市場在今年最后一季度是否會回暖，絕大部分業內人士對此表示不樂觀。“目前北京無論一手房還是二手房的成交都非常差，商辦市場幾乎處于停滯狀態。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，“四季度樓市會繼續出現下滑，因為限購、限售，特別是貸款的收緊會極大地影響樓市。”同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候，政策面不可能出現松動。所以在今年第四季度，全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現松動。房企會為了業績，個別樓盤或許會主動“大幅降價”，樓市普遍性的小幅降價將開啟。endprint