高速鐵路土地綜合開發利用的商業規劃研究

朱麗

摘 要 我國高速鐵路的不斷發展建設，也給周邊經濟的發展帶來了機會。本文就京滬高速鐵路土地綜合開發利用的商業規劃進行一定的研究。

關鍵詞 高速鐵路 土地綜合開發利用 商業規劃

一、引言

近年來，我國的高速鐵路事業獲得了飛速的發展，也對周邊經濟起到了一定的帶動作用。國務院出臺的《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》（國發〔2013〕33號）明確指出，要加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發利用，通過開發收益的活動對鐵路發展提供支持，這可以說是鐵路運營、融資的新模式。本文將以京滬高速鐵路為例，對其綜合開發利用以及商業規劃情況進行一定的研究。

二、土地資產基本情況

京滬高鐵項目是我國原鐵道部引入社會資金、探索多元化投資開展市場化運作的示范項目，是我國鐵路融資體制改革當中的一項重要突破與創新。土地資產方面，其具有區域廣泛連續以及相對獨立的特點，屬于國家劃撥方式提供的建設用地。在引入社會資本之后，作為京滬高鐵公司核心資產，土地則因此具有了高收益以及低收入的經濟屬性。具體的土地資產包括地下空間以及地下具有投入運營的設施設備，如車站、警務設施以及橋梁等，目前已經形成了具有較高可利用價值的地塊。在國家驗收之前，京滬高鐵土地經過土地確權登記的方式將沿線土地都登記在公司名下，以此保證土地權屬具有界址清楚、產權明晰以及來源合法的特征。同時，在運營過程中，公司通過市場手段方式的應用對土地進行開發利用，在對土地資源進行盤活的基礎上實現多元經營活動的發展，為社會資本進入鐵路帶來了希望。

三、開發利用前景

京滬高鐵在開通運營之后，在客流穩步提升、便于群眾出行的同時，在地方經濟拉動方面也獲得了較好的效果。地方政府圍繞高鐵車展，目前已經逐漸實施了綜合配套、環境整治以及基礎設施建設等工程。在高鐵建設期間，高鐵車站周邊大量土地已經由政府主導進行了收儲，目前已經獲得了土地增值的紅利。此外，圍繞京滬高鐵周邊綜合交通樞紐的居住、商貿以及辦公等設施也在此過程中不斷完善，部分站點周邊形成高鐵新區的商業圈已經規?；?。

四、開發利用商業規劃實施

對于京滬高鐵在土地資產方面的特征表現，對于橋下可利用土地，京滬高鐵主要以安全保障為目的，通過圍護措施的應用對其進行保護，并對開發利用方案進行慎重的研究，如農作物種植以及綠化等。對于鄰近線路存在的限制土地，同運輸服務被委托方一起進行聯合開發利用，由其負責日常土地巡查以及安全管理工作，選擇不會對行車安全產生影響的項目。鐵路站場特定區域對土地實現綜合開發，將高鐵站作為城市規劃當中的優勢位置，對高鐵站場以及周邊地區進行科學的規劃編制。同時，其科學地把握和識別車展周邊商業機會，通過資源組合配置、開發合作以及適當回報給予等方式實現土地的開發利用，在對地下、地上空間進行充分利用的基礎上形成城鎮相關產業同鐵路建設的良性互動，進而實現鐵路可持續發展的目標。

（一）商業開發定位

京滬高鐵開始運營之后，即因其較高的舒適度以及方便、快捷的特征受到了人們的歡迎，并成為百姓出行的首選。同時，高鐵的存在也在改變人們的生活方式，京滬高鐵沿線部分站點逐漸成為上班族的重要出發點，并逐漸形成了生活、娛樂以及工作城鎮一體化的格局，實現城市多功能的科學融合。對此，在對高鐵區域進行商業規劃定位時，需要做好高鐵新區城市綜合體系的圍繞，在此過程中尋找與運作具有最大價值的項目。

（二）商業運營模式

第一，土地資產開發。土地資產方面，京滬高鐵公司主要是國家劃撥而來的，根據其土地用途的限定性以及土地性質，根據我國現有法規政策要求，如果不重新出讓競得，則很容易形成只有自主經營性的物業，不僅交易流通性較差、投資回收期長，且將具有較高的經營風險。對于該種方式來說，其僅僅適合應用在上海、北京以及天津等具有較好的經濟基礎以及具有較高商業價值的城市當中。而對于其他城市，在同當地政府合作以土地出讓競價回來開發的方式處理后，則可以進行出售型物業的開發，能夠更好地實現公司投資收益期望以及現金流平衡目標。

第二，運營模式選擇。地方政府圍繞京滬高鐵周邊商貿、辦公以及居住等相關設施都趨于完善，在部分站點周邊逐漸形成了具有規?；卣鞯纳虡I圈，已經逐步顯現出了中央商務區雛形。對于該中央商務區來說，具體項目從最初的規劃設計、前期準備以及開發管理等環節都需要具有非常高的管理經驗以及技術能力。在相關資源開發中，通過確立運輸服務委托管理架構，也代表著公司定位于運輸監管、安全監督以及資產管理方面。在該職能之下，公司并不會配備較多的開發專業人才以及從事商業規劃的人才，且在職業經理人培育方面也需要較長時間的積累和周期。對此，在公司具體開發經營當中，需要做好戰略合作伙伴的優先選擇，以此建立起項目可行性研究、規劃設計、商業運營以及建設一站式綜合服務體系，以此顯現出公司以及商業地產的核心競爭優勢。

（三）商業開發模式

具體商務開發模式方面，需要從以下方面入手：一是對于在我國經濟、政治當中具有主導地位、較強輻射帶動能力以及重要地位的大都市，如上海和北京，可以選擇自主經營、控股開發的模式，即通過現有土地資產的應用聯系具有較強開發經驗以及資金實力的開發商開展合作。對于大都市來說，其在綜合經濟實力、信息交流能力、城市發展水平、科技創新能力以及國際競爭能力方面都處在較高的水平，對此，公司則將具有較高的土地資產價值，在考慮企業品牌創立的基礎上，需要優先選擇自持委托經營以及控股開發方式。二是對于二線城市以及區域性中心城市，需要以合作開發出售型物業為主。在這部分地區當中，通常具有較強的房地產開發收益抗風險性，對出售型物業進行開發不僅可以贏利，也具有較高的保障。在地價、地段以及區位等方面都合適的基礎上，可以對具有較大體量的地塊進行選擇，同具有政府關系以及資金實力的開發商加強合作，對以銷售型物業為規劃建設主體的物業進行開發，在形成公司資產快速變現資金池的基礎上使其成為公司人才獲得鍛煉與培養的實戰場地。股權安排方面，從原則角度來說需要進行控股，但在具體實施方面需要同土地資產地價評估值相結合進行確定。同時，在受到體量方面限制的情況下，其擁有的開發資金相對較少，也可以通過公司對投入資金追加的方式繼續開發，該模式也是現階段公司較為適合應用的主流模式。

五、結語

京滬高鐵對沿線地區的經濟發展起到了重要的均衡以及推進作用。本文以京滬高鐵為例，對高速鐵路土地綜合開發利用的商業規劃進行了一定的分析研究，在今后的高速鐵路建設發展當中，可以充分借鑒京滬高鐵的商業規劃方式，在不斷創新的基礎上實現更好的發展。

（作者單位為武漢鐵路局土地管理辦公室）

參考文獻

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