鐵路用地價格評估方法研究

朱麗

摘 要 本文結合現有的研究方法，論述鐵路用地價格特點及影響因素，探討鐵路用地估價適用的理論和方法，為合理、有效地顯化鐵路土地資產提供理論依據。

關鍵詞 鐵路用地 土地資產 價格評估

一、引言

鐵路用地是鐵路運輸生產的重要基礎，更是鐵路改革與發展的重要資本。隨著鐵路的建設與發展，鐵路用地面積的大幅增加，用地資產在鐵路發展中的地位和作用也越來越重要。為做好鐵路用地資產管理，盤活用地資源，顯現用地價值，需要對鐵路用地資產價值予以評估，確保鐵路土地資產不流失和保值、增值。而鐵路用地價格是除了典型的商業、居住、工業等用地類型后的特殊用地類型，其在估價方法的選擇上存在較大的局限性。因此，開展此方面的研究具有一定的理論意義及實用價值。

二、鐵路用地的基本現狀

鐵路用地承載著線路、車站等鐵路運輸生產設施，以帶狀布局為主，跨省、連市、穿鄉、過村，縱橫交錯，占用地域極廣，涵蓋農村、城市，具有點多、面廣、情況復雜和難以簡單分割等特點。鐵路用地的專業性、復雜性、位置的局限性、用途的專屬性、政策的依附性體現了鐵路用地性質的特殊性。因此，在開展鐵路用地評估時，選擇適當的方法對顯現鐵路用地資產價值，發揮鐵路用地資產效益有重要的理論意義和實踐意義。

三、影響鐵路用地價格評估的主要因素

（一）鐵路用地價格的含義

鐵路用地價格是指在正常市場條件下，在特定自然因素、社會經濟因素和特殊因素影響下所能夠實現的價格。鐵路用地估價，是指估價人員遵循估價目的，依據估價原則，選用估價方法，在綜合分析影響土地價格因素的基礎上，對鐵路用地在估價期客觀合理價格的評定過程。

（二）區域條件

土地與經濟、社會和環境之間存在內在的緊密聯系和相互關聯、制約的因素。經濟、社會、環境三方面的任何一個方面的變化都將導致土地價格產生變化，而土地價格的波動也將促使當地經濟、社會、環境發生變化。因此，在對鐵路用地估價時應該充分考慮鐵路在區域綜合交通運輸網中的地位，評價其對區域工業布局、環境優化和城鎮化建設的作用，對推動區域城市經濟社會發展方面的貢獻。

（三）規程利用

國土資源部頒發的《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）是以所有行業統計和用地規律認識的經驗總結為基礎制定的。《城鎮土地估價規程》定義的三種土地利用類型與實際生活中的用地類型差別甚大，不能滿足實際工作的需要，必須在評估宗地價格時，對具體的土地利用方式或不同行業的用地效益進行調查，準確考量不同土地利用方式支付地租的能力。在鐵路用地評估時，應該按鐵路用地的不同用途效益差異進行修正，使評估的宗地價格更符合實際。

（四）個別因素影響

土地的個別因素對土地價格影響較大，鐵路用地的利用方式繁多，土地利用類型對宗地價格的評估起關鍵性作用，在鐵路用地評估時應該按鐵路用地的不同用途進行估價。因此，鐵路用地價格評估的影響因素較多，需要設定繁雜的修正系數，以確保鐵路用地價格評估結果的客觀合理。影響價格的個別因素主要有：第一，地形、地勢。地形、地勢應該符合運輸生產要求，不同運輸生產常常具有不同的用地形狀及地勢。第二，地質、水文條件。應該結合實際，重點分析鐵路用地的地質條件。第三，用地面積。用地面積大小應該合理、適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，用地面積大小設定應該合理。第四，位置、臨路狀況。位置和臨街狀況對地價有一定的影響，評估時應該考慮標的土地位置、臨路狀況。第五，容積率。一般而言，區位的地價水平與該區域的規劃容積率在一個相對一致的水平上。第六，建筑密度。建筑密度影響地價通過三個方面來實現：一是樓層地價的變化，二是單方造價的變化，三是財產保值、增值觀念。第七，土地使用限制、開發程度、權利狀況及使用等，也是影響價格的主要因素。

四、鐵路用地價格評估方法

土地根據用途不同，分為住宅用地、商業用地、工業用地三大典型類別，鐵路用地由于自身的特殊性，不屬于上述任何一種地類，沒有參考的模板，在評估的過程中難以直接按照土地的分類標準進行修正評估，往往需要進行類比分析后才能確定。同時，鐵路用地具有價值量不均衡、可替代性差、資產流通性弱、政府干預大等特點，因此，建議主要采用市場比較法、基準地價系數修正法、收益還原法、成本逼近法等方法估價。

（一）市場比較法

采用市場比較法評估鐵路用地，需要在同一區域有較多的類似案例。需要收集鐵路用地附近足夠多的數據，在“類似供需圈”內尋找市場價格或標準價格，應用于鐵路用地的局部單元進行比較，得出鐵路用地價格。

（二）基準地價系數修正法

采用基準地價系數修正法對鐵路用地進行估價時，應該收集有關基準地價資料，確定待估宗地所處級別（區域）的同類用途基準地價，分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表，依據宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數修正表，確定待估宗地地價修正系數，進行估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正后，求出待估宗地地價。

（三）收益還原法

采用收益還原法對鐵路用地進行估價時，首先劃分鐵路交通流量測算區段，測算交通流量，并折算成標準流量然后計算各區段鐵路年總收益，計算各區段鐵路年總費用（包括鐵路單位面積建造成本折舊、運營成本、鐵路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等），再計算區段鐵路年純收益，最后的所處區段鐵路收益價格。

（四）成本逼近法

第一，市區鐵路用地評估：市區鐵路用地的重置成本主要是指在估價期日建造同等級鐵路所需投入的成本，包括拆遷安置費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益，即為鐵路用地價格。第二，郊區及農村鐵路用地評估：郊區及農村鐵路的土地開發程度設定，一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權收益，即為鐵路用地價格。第三，根據不同等級鐵路對經濟影響的強弱，進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等。

（五）評估注意事項

第一，鐵路用地中的運輸生產用地主要參照工業用地進行估價，對鐵路附屬設施用地可按其各自的用途分別評估。第二，鐵路用地價格的合理確定，應當采用多種方法進行估價，通過不同方法的相互對照，相互印證，綜合評定。第三，鐵路線路用地跨省連市穿縣鎮，點多線長，占地面積廣，既有在農村的土地又有在城市的土地，既有平原、丘陵亦有山地，而我國土地管理是“屬地管理”模式，因此需要將鐵路用地分區段進行測算。第四，在成本逼近法中，市區鐵路用地的重置成本主要是指在估價期日建造同等級鐵路所需投入的成本，包括拆遷安置費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等；郊區及農村鐵路的土地開發程度設定，一般可為達到可開工條件，其重置成本主要包括征地補償費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。

五、結語

鐵路用地評估是深入推進鐵路管理體制改革進程中一個帶有全局性和戰略性的重大問題，是實現鐵路用地資產價值，全面深入推進鐵路發展的迫切需要，也是加快鐵路改革和實現可持續發展的重要資本。無論鐵路新線建設和既有線改造，還是鐵路改革，都要求我們用好和管好鐵路寶貴的土地資源，科學合理地評估用地價格，充分發揮用地資產價值，采取集約利用和置換、轉讓等方式，盤活用地資產，為全面深入推進鐵路改革發展提供服務保障。

（作者單位為武漢鐵路局土地管理辦公室）endprint