房屋買賣中介服務合同的法律問題研究

何江

摘 要：隨著國家政策的不斷變化，房地產市場發展迅速，同時也導致房屋中介服務市場競爭激烈，亂收費以及欺詐的現象屢見不鮮，而隨之而來的則是各種糾紛不斷，常常讓購房者利益受損，本文將針對于在房屋買賣中介服務合同中常見的法律問題進行分析，并基于此提出幾點建議以供參考。

關鍵詞：房屋買賣；中介服務；合同；居間

隨著房地產市場的逐漸發展，近年來，房價不斷攀升，但由于市場準入機制不完善，行業管理不規范，從而導致房屋買賣合同糾紛案件層出不窮，該類案件一般會涉及購房者的重大利益，同時對開發商的信譽也會造成影響，一般很難達成調解，在司法實務中，因為規范上的不足，同樣案件的判定方式也會出現差異。

一、房屋買賣中介服務合同中常見的法律問題

1.看房確認書所引發的法律問題

針對于看房確認書的性質問題，看房者和中介機構的認定大不相同，大多的看房者會輾轉多家中介機構，可能在其中一家中介機構簽署看房確認書后，轉而又去另一家完成交易，這種情況非常多見，他們認為看房確認書僅僅只是表示自身具有購房的意向說明，支付居間費用應以正式簽訂居間合同，中介機構促成房屋買賣合同成立為主要依據。而中介機構則認為看房確認書則代表具有居間合同的性質，并且該合同的成立并不以是否達成房屋買賣合同為前提。

2.“跳單”帶來的法律問題

在房屋買賣中，“跳單”指的是委托人經過中介機構的居間行為找準房源后，隨后經過其他中介機構和房屋的所有權者進行交易，這也是變相的逃避居間費用的一種手段，而中介機構為了預防購房委托人的該種不良行為，常常會以各種合同條款來對其進行約束。而在司法實踐中，怎樣認定該條款的有效性，則是此類糾紛案件的審理難題。

3.居間人要求支付報酬帶來的法律問題

按照《合同法》中的相關規定，如居間人促成了合同成立，則委托者需要根據約定支付相關報酬給居間人。但在多項案例的實踐中可以看出，盡管居間人促成了房屋買賣的合同，購房人也會以多種理由拒絕支付或是降低居間人的費用。主要因素是由于履行合同過程中出現不足或者無法繼續履行。尤其是在現階段房價持續升高，國家對于房屋市場實行限貸和限購以及強化個人所得稅征收等多種宏觀調控策略。從而導致房屋買賣合同無法履行，對于中介機構和委托者的報酬糾紛問題也逐漸增多。而針對于合同無法正常履行的情況下，居間費用是否需要照常支付，以及支付的比例問題，難以做出準確判定，需要法官依據個案自由裁量。

4.基于中介的審慎義務帶來的法律問題

通常來說，多數委托人因為對購房政策、法律或操作過于陌生，所以才委托中介機構購買房屋或是出售房屋，以確保交易的順利開展。該種認知主要是基于中介機構對對方所買賣的房屋進行嚴格審查，其審查范圍的第一點則是房屋產權狀況的審查，這其中包含房屋所使用的年限，房屋所有權人，以及是否具有抵押、查封等權利上的問題；第二則是房屋使用的現狀審查，主要包含房屋裝修、承租、實際的居住人等，另外還有多種費用的繳納情況，例如水、電、物業、供暖費等；第三點，當事人的委托資格審查，房屋產權人或購買者委托的代理人是否具有合法的代理權；第四點，基于目前的限購政策下，需要具有一定的購房條件方可購房，因此購房者資格的審查問題則同樣也是房屋買賣合同是否能夠達成的一個關鍵原因。

5.中介資質欠缺帶來的法律問題

根據《房地產經紀管理辦法》、《經紀人管理辦法》等相關文件規定，房屋中介機構必須要具備足夠數量的房地產經紀工作人員，且房地產經紀機構簽訂的服務合同，應該加蓋房地產經紀機構印章，并且需要一名或者兩名房地產經紀人協理簽名。但在目前的房地產經紀從業者中不具有房地產經紀人員資格的占絕大多數。

二、房屋買賣中介服務合同糾紛的有效建議

1.審判實務中應遵循的原則

第一，約定優先原則，尊重當事人的合同約定，在基于法律法規的前提條件下，根據合同對其雙方的權益和應當承擔的責任進行確定；第二、主張調解優先的基本原則，中介服務合同糾紛因為不具備法律統一裁定的標準，所以應該對雙方進行調解為主要原則，基于法律法規的合理范圍之內，尋找雙方的利益平衡點，化解矛盾。第三、堅持利益平衡，為了確保雙方的利益平衡，應該按照雙方法律知識的不足，對其違約責任的承擔進行合理的調整。第四，貫徹國家政策，針對于違反國家房屋市場宏觀調控政策的情況，需及時向相關部門發送建議，關于房屋的限購、限貸等政策主要是為了預防投機性購房，在審理該類糾紛案件時，應維護國家的政策落實。

2.確立房屋中介合同糾紛中的裁判規則

房屋買賣中中介服務合同屬于三方法律關系的混合合同，合同的無效分為相對無效和絕對無效兩種，相對無效指的是可撤銷的合同和并非當然無效，僅對特定的人才不具效力。而絕對無效指的是該合同違反了相關法律法規，且任何人都能夠主張該合同無效。在房屋買賣中介服務合同糾紛中，格式條款應當充分尊重雙方當事人的表達意思，嚴格掌握確認格式條款無效的標準，雙方可以申請變更或者是撤銷格式條款中的內容，給予雙方確認格式條款效力的權力，法院也可以根據具體情況，行使釋明權，讓當事者自由選擇格式條款的有效性。從性質來說，看房確認書并不能作為居間費用的收費依據，因為看房確認書并未概含居間服務的內容以及居間報酬，其次從合同履行上而言，房地產中介主要是提供房屋給予購房者選擇的義務，因此，如房屋中介依據看房確認書來提出居間報酬的支付，很難得到法律的支持。如何判定購房者是否具有“跳單”的不良行為，可根據購房者是否具有利用中介機構來獲取房源資料，如多個中介機構發布同一房源，購房者通過合法途徑得到房源信息，則有權選擇其他中介機構。對于“跳單”行為嚴格判定，維護中介機構的合法權益，推進雙方的誠信交易。

三、總結

近年來，房屋買賣中介公司為我國的房地產經濟發展做出了巨大貢獻，但同時也因為多種因素而導致委托人與中介機構糾紛不斷，因此，在審理該類案件時，應遵循基本原則和統一的裁判規則，公平公正的處理糾紛，確保雙方的合法權利。

參考文獻：

[1]王利明.我國民法典重大疑難問題之研究[M].北京：法律出版社，2006.

[2]史尚寬，著.債法各論.中國政法大學出版社，2000