蘭州城北未利用地建設評價及管制分析

任佳佳

蘭州城北未利用地建設評價及管制分析

任佳佳

一、現狀概況

1.地形地貌

蘭州主城區城北片地處隴西黃土高原西北部，黃河橫穿全境，形成峽谷與盆地相見的串珠形河谷，地貌類型由石質山地、黃土梁峁丘陵及河谷川臺盆地構成，其中黃土梁峁丘陵是城北片主要的地貌類型之一，地表破碎，溝谷密集。

2.建設現狀

目前城北土地利用主要為荒山緩坡溝壑等未利用地，有村莊、公墓、道路、高壓線走廊、排洪溝等重要地物呈點線狀穿插于其間。規劃區總面積153.71平方公里。其中，未利用地面積近95平方公里，約占總面積的84%。一般耕地面積近10平方公里，約占總面積的9%。其余為少量園地、林地、村民宅基地、采礦用地等。規劃區主要涉及2個居委會、23個村。現狀主要交通設施有包蘭鐵路、蘭渝鐵路、高速路、國省道等，主要排洪溝有大砂溝、尼瑪沙溝等26條洪道。目前鹽池、石溝村等地已經基本完成造地實施階段，保利及碧桂園房地產開發集團已經建設運營中。

二、造地方案

整個規劃區共分6個造地片區，其中蘭北新城3個，蘭州新區東部地區1個，皋蘭西1個，樹屏1個。造地控制范圍面積308.01平方公里，占用林地7.53平方公里，占用基本農田9.75平方公里，占用一般耕地41.73平方公里。在造地控制范圍進行造地形成規劃單元，規劃單元總面積245.58平方公里，其中可建設用地規模約200平方公里。總挖方量25.34億立方米（不含新區東），總填方量25.18億立方米（不含新區東），在每個規劃單元內部能夠基本實現土方平衡。

規劃區內建設用地通過造地得到，除了考慮原始地質特征外，仍需要考慮土地整平后的地質結構。在《沙中片工程地質勘察報告》和《青什片工程地質勘察報告》中，將建設用地適宜性劃分為四個等級，其中工程建設適宜區（I區）為挖方區；工程建設較適宜區（Ⅱ區）整平改造后地基土巖性以回填土為主，填土厚度小于20m；工程建設適宜性差區（Ⅲ區）整平改造后地基土巖性以回填土為主，填土厚度20～50m；工程建設不適宜區（Ⅳ區）整平改造后地基土巖性以回填土為主，填土厚度50m以上。

1.工程建設適宜區（I區）

工程建設適宜區即場地穩定區。整平改造后的地基無填土分布，屬抗震有利的地段。平整后的土地接近基巖層，地基土工程力學性質較好，承載力較高，經采取適當的地基處理后適宜作為各類建筑物的基礎持力層。I區面積為53.76平方公里。

2.工程建設較適宜區（Ⅱ區）

工程建設較適宜區即場地穩定性較差區。該區整平改造后地基土巖性以回填土為主，填土厚度小于10m。填土成分以砂巖、泥巖碎屑為主，局部地段為黃土，地基土均勻性較差，建筑抗震類別屬一般地段。該區進行工程建設時，經采取適宜的地基處理（如強夯法、擠密樁法、灌注樁法等）后可以作為各類建筑物的基礎持力層。Ⅱ區面積為17.39平方公里。

3.工程建設適宜性區（Ⅲ區）

工程建設適宜性差區即場地穩定性差區。該區整平改造后地基土巖性以回填土為主，填土厚度10～30m。填土成分為砂巖、泥巖碎屑和黃土，地基土均勻性較差，地下水對工程建設可能有影響，屬于抗震較不利的地段。在該區進行工程建設，要進行復雜的地基處理，同時需加強上部建筑物結構的剛度。Ⅲ區面積為18.10平方公里。

根據試驗區總體規劃地勘報告，填方10～30米區域工程建設適宜性差，屬于有條件建設區。一般不適宜高層建筑及重要工程建設，但可作為多層建筑、倉儲物流園等一般工程的用地。Ⅲ區一般呈線性分布在規劃單元內，為提高建設用地的可用性，本次規劃建議對需要利用Ⅲ區用地作為較大開發強度建設用地的地段，在開發建設時通過嚴格控制地基處理施工質量，對地基采取有效的處理方式，盡可能地對地基土進行濕陷性的消除，達到提高復合地基的承載力，其次對地基處理的深度及范圍須滿足相關要求。通過工程技術對Ⅲ區用地進行合理有效利用。

4.工程建設不適宜區（Ⅳ區）

工程建設不適宜區即場地不穩定區。經挖高填低整平后地基土巖性以回填土為主；填土成分為砂巖、泥巖碎屑和黃土。填土厚度大于30m，最大回填土厚度達100m以上。地基土均勻性較差，地下水對工程建設有不利影響，且屬于抗震危險的地段。因此，該區不適宜于進行工程建設。Ⅳ區面積為31.85平方公里。

造地方案建設用地適宜性分區表

5.空間管制分區

基于蘭州主城區北部未利用地規劃中造地區域的工程適宜性評價與產業布局空間規劃狀況，劃定以下空間管制分區：

造地空間管制分區規劃圖

6.允許建設區

允許建設區主要位于造地方案工程建設適宜性評價中的工程建設適宜區（I區）內用于除綠地外其他城市建設用地的區域，是規劃區內建設條件最好的區域。允許建設區總面積48.73平方公里。

7.有條件建設區

有條件建設區即造地方案工程建設適宜性評價中的工程建設較適宜區（Ⅱ區）和適宜性差區（Ⅲ區）中用于除綠地外其他城市建設用地的區域，進行開發建設時需滿足一定的工程技術要求。有條件建設區總面積16.59平方公里。

8.限制建設區

限制建設區即I區、Ⅱ區和Ⅲ區內用作綠地的區域。限制建設區總面積13.41平方公里。

9.禁止建設區

禁止建設區以造地方案工程建設適宜性評價中的工程建設不適宜區（Ⅳ區）和農林占補用地為主，以及少量零散用地。鑒于低丘緩坡等未利用地綜合開發的技術條件與自然條件對工程建設的限制，禁止建設區禁止除道路外的工程建設活動，是進行農業生產活動與構建生態屏障的主要地區，耕地與生態林地網絡絕大部分均位于禁止建設區區域。

禁止建設區總面積42.37平方公里。考慮到與規劃路網的協調，將有少量禁建區和城市建設用地相連，規劃建議小于500平方米的零散分布的禁建區可與相連城市建設用地一并出讓，但在開發建設中應規定其作為綠地/廣場功能。

（作者單位：蘭州市城鄉規劃設計研究院）