精誠合作 攜手共贏凸顯產權市場價值發現功能
——北京融新創達投資開發有限公司100%股權轉讓增值6.2億元

湖南省聯合產權交易所有限公司

精誠合作 攜手共贏凸顯產權市場價值發現功能
——北京融新創達投資開發有限公司100%股權轉讓增值6.2億元

湖南省聯合產權交易所有限公司

在湖南省聯合產權交易所有限公司（簡稱“湖南聯交所”）和山西省產權交易市場（簡稱“山西產權市場”）的精誠合作和精心策劃下，北京融新創達投資開發有限公司（簡稱“融新創達”）100%股權轉讓項目于2016年12月順利成交。該項目轉讓底價19億元，成交價為25.2億元，增值6.2億元。

1 項目背景

融新創達成立于2011年6月9日，股權結構為：上海潞安投資有限公司（簡稱“上海潞安投資”）持有51%股權、湘電集團置業投資有限公司（簡稱“湘電置業”）持有49%股權。主要資產為位于北京市朝陽區望京廣順北大街與來廣營路交匯處東北角的“融新科技中心”在建工程項目，項目主體包括六棟甲級寫字樓、兩棟商業樓，并已封頂；用地性質為商業綜合用地，占地面積23578.3 m2，建筑高度≤100m，總建筑面積為181402.16 m2，地上建筑面積為117888.09 m2，容積率≤5，建筑密度不大于50%，綠化率28.98%。項目地塊是中關村科技園區內一塊商業金融用地，建成后可為園區提供商務配套服務和展示場所，為高科技企業總部提供辦公場所。

2 打破區域限制，創新聯動模式

融新創達的兩個股東湘電置業和上海潞安投資分別是由湖南省國資委、山西省國資委監管。按照慣例兩家股東的股權也將分別在湖南聯交所和山西產權市場掛牌交易。

湖南聯交所與湘電置業就掛牌事項進行了多次溝通，雙方共同的顧慮是：如果49%股權與51%股權分別在兩個交易機構掛牌， 49%股權極有可能因沒有控股權而賣不起價，甚至無人問津。而且，即便成交，最終49%股權的成交價也很有可能遠遠低于51%股權的成交價，會有國有資產流失的嫌疑。最終，湖南聯交所提出：將兩個股東持有的股權一并轉讓，即轉讓100%股權，才能夠實現標的價值的最大化。此建議得到湘電置業認可后，雙方立即將此想法共同向湖南省國資委進行匯報，得到了湖南省國資委的高度贊同。

在此思路下，湖南聯交所與湘電置業立即奔赴山西，與山西產權市場及上海潞安投資進行溝通交流，經過初步溝通，他們也正有此意。兩個產權交易機構和兩個股東一拍即合，四方達成一致——由湘電置業與上海潞安投資共同委托湖南聯交所和山西產權市場聯合掛牌轉讓融新創達100%股權；同時，在湖南聯交所和山西產權市場網站發布公告。

3 精心策劃，共同制定合理轉讓方案

3.1 設置交易條件

截至2016年5月31日，湘電置業對融新創達享有的債權為借款本金人民幣23336.65萬元及利息15091.778611萬元；上海潞安投資對融新創達享有的債權為借款本金人民幣44824.665萬元及利息7851.787152萬元；潞安集團財務有限公司為融新創達發放的委托貸款本金為人民幣25000萬元。截至2016年9月30日，中信銀行總行營業部對融新創達享有的債權為其向融新創達發放的固定資產貸款，貸款本金為人民幣99980萬元。中信銀行貸款由湘電置業和上海潞安投資提供擔保。

根據轉讓方的要求，為解決股權轉讓后債權如何能及時收回的問題，兩個交易機構決定在交易條件中設置債權收回的要求。在公告中，要求受讓方在支付股權轉讓款的同時須代融新創達償還上述債務，并解除原股東在中信銀行對融新創達提供的擔保。

3.2 設置盡調保證金

融新創達的主要資產為“融新科技城”在建工程項目。在建工程項目所涉內容復雜，投資方做決策前進行盡職調查，必然會進入企業查看項目所有相關材料，詳細了解包括工程現狀、項目立項、規劃、用地指標、土地使用證等情況，并進入工地現場勘查。但對融新創達而言，在項目掛牌期間，在建工程仍在施工，投資者進行盡調必然會影響到正常的施工秩序。因此提出，只接受有受讓誠意的投資者盡調，以避免受到不必要的附加影響。

為解決這一問題，兩個交易機構應轉讓方的要求，在公告中設置了相應條款：在公告期內需要進行盡調的意向受讓方需提交盡調保證金，如盡調后意向受讓方對該項目沒有受讓意愿，意向受讓方可以來函要求全額退還盡調保證金，如有受讓意愿，則盡調保證金轉為交易保證金。

4 精誠合作，共同招商，充分發揮產權市場的價值發現功能

兩個交易機構相隔千里，分屬不同的國資監管機構監管，不同的項目運作習慣、不同的格式文本......這些都是需要面對的現實問題。但本次是聯合掛牌，必須將所有的流程、格式等等統一標準。為此，在項目掛牌前，兩個交易機構多次溝通交流，本著“求大同，存小異”的原則，制作了聯合運作備忘錄。備忘錄內容包括：項目掛牌前資料的準備和提交，項目運作過程中的流程節點，合同的簽訂、接受咨詢、接受意向報名事項、保證金支付、受讓方資格的審核、競價的安排、人員安排、價款的結算以及相關格式文本的統一等。

項目預公告后，兩個產權交易機構便著手推廣工作，各自通過自己的微信平臺及朋友圈發布預公告信息，從投資人信息庫中篩選意向客戶，進行一對一短信以及電話推廣，與其他兄弟產權交易機構接洽合作招商事宜，并引入了合作招商機制，最終征集到了分別來自上海和北京的三家國內知名企業。

2016年11月30日，融新創達100%股權項目網絡競價會在湖南聯交所和山西產權市場的共同組織下順利舉行，競價過程異常激烈，經過62輪輪番競價，最終由上海久甄實業有限公司以人民幣25.2億元成功競得，高出轉讓底價人民幣6.2億元，增值率為32.63%。

5 案例啟示

該項目屬于備受關注的房地產行業，標的公司位于北京四環，而且2016年下半年正值房地產行業新一波小高峰。在兩個交易機構的大力招商推廣下，萬科、恒基、金地集團、珠海金控、東旭集團等十幾家知名企業都高度關注，最終有三家資金雄厚的知名企業參與競價。

該項目的順利交易，得益于當時房地產行業的回暖，得益于兩個交易機構和轉讓方選擇了正確的交易方案和時機，也得益于兩個交易機構的市場資源和人才優勢的充分利用。

項目的成功運作，最終實現了共贏：轉讓方實現了較高的投資回報率，國有資產得到大幅度增值；受讓方通過合法合規的方式受讓了自己心儀地段的房地產項目，擴張了自身規模，提升了自身在行業內的品牌形象；兩個交易機構通過這次合作也充分凸顯了產權交易平臺發現價格和發現投資者的功能。