房子值200萬但欠銀行240萬我可以棄房斷供嗎

魏桂香

銀行起訴業主，基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房產，一般拍賣價會比市場價格低10%以上。相關的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣費等，全都由業主支付。業主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。

許多三四線城市的房價還在上漲，北京周邊地區已經暴跌，強力限購政策出臺，沒有在當地交社保的外地人無法買房，燕郊等地的房產買賣幾乎凍結，房價較最高時下跌超過30%。

房價跌太多，可以棄房斷供嗎？騰訊企鵝問答刊登了這樣一個案例：之前在最高價300萬元的時候買了一套房，做了60萬-70萬元的首付，但現在房價突然跌了，房子只值200萬元，但我還欠著銀行240萬元的貸款！現在房子賣不出去，也不值錢了，貸款我也還不上了，我可以棄房斷供嗎？會有什么后果嗎？

杜福海知名民商事領域律師

這是一個信號，銀行的房貸業務和個人購房意愿，或許將進入拐點。

“個人購置商品房抵押貸款”是由20世紀90年代從香港引入內地房地產市場的，最初叫做“按揭”，之后逐漸在內地流行起來。它在如今的商品房買賣市場上占有相當大的比例，而在法律上的概念則是“借貸”+“抵押擔保”，即以所購買的商品房擔保償還借款。

長期以來，我們普遍認為房貸是安全的，購房人愿意歸還借款，并會全面履行還款義務。但是，這是有前提的，前提就是房價一直上漲。

房貸不是第一個令借款人糾結于“還還是不還”的借貸業務。10年前，車貸的借款人就和貸款銀行大規模爆發訴訟。據報道，2006年，北京市海淀區法院受理的車貸案件呈現出大幅度增長的態勢，1—6月達到1109件，與上年同期相比上升了530.11%，其中月收案最多的為4月份，達到了260件。10年前，借款人能夠以“汽車降價，還款不劃算”，“新車更便宜，性能更好”，選擇不再償還借款；10年后，在房價下跌的情況下，借款人還會愿意還款嗎？房貸會不會像當年車貸一樣大規模爆發訴訟？

現在的房貸斷供與當年的車貸訴訟，中間間隔了10年，人民法院執行方法和力度的變化，購房人和貸款銀行都不應忽視這一點。

騰訊網友

我房子欠5個月房貸，執行費4732元，訴訟費6594元，律師費15027元。欠款133天，逾期本金5627.69元，利息4430.23元，罰息150.03元。剛開始，銀行聯手律師，一起要我還清房子剩余的30萬元貸款 。第一次去律師樓協商，將我推去法院詢問。法官說兩種辦法，一個自己賣，第二是我們法院拍賣。我當時都絕望了。

微笑的燜煙銀行職員

作為銀行信貸工作人員，我說說吧。所謂房屋價值，是購房者與開發商或售房人協商的購買價值，并簽訂購房合同確定，是雙方認可的市場交易行為。銀行貸款金額是根據當時購房價和普遍市場價值確定的，簽訂貸款合同后，銀行和借款人雙方都需按照合同要求履行義務。商品房有商品屬性，價格波動的情況是長期存在的，買賣雙方在交易完成后，如無欺詐的情況，是無法改變既成事實的。同樣，借款人與銀行簽訂借款合同后，就應該按照合同要求，履行還款義務。借款人當然可以選擇斷供，同時也要承擔法律、征信風險。成為失信人的后果，可以自行查查。

梁雅麗說法資深刑事律師

從法律角度分析，斷供對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務人的還款責任。如果債務人不按期還款，無論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務人償還全部貸款。

此外，不論房價如何變化，個人對銀行的借款合同總是存在的。如果業主斷供，銀行起訴業主，基本上百分之百勝訴。拍賣完后，房子可能一半的錢沒有了。銀行還會拿著法院的判決，四處尋找業主的其他財產，業主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。此外，法院判決進入執行程序后，會終身有效，也就是說業主得一輩子擔心銀行會來追債。因此，正常人千萬別斷供。

裴樂艷律師律師、福州法律問答公眾號主編

棄房斷供的行為，會導致你被銀行催收。逾期未還貸款，你的逾期失信記錄，會被上傳人民銀行征信系統，俗稱征信黑名單。如果一直不能歸還，不良征信記錄永遠都在。

若銀行已無法容忍你的逾期時長和金額，將通過法務部門或外聘律師，將你起訴到法院，讓法院判決你歸還貸款、逾期利息、罰息（或違約金）、律師費、訴訟費等。如果逾期時間長，逾期利息、罰息等費用，絕對不是一個讓你能輕易承受的小數目。

法院受理案件后，會通知你到庭答辯，或在你拒不出庭并履行相關送達手續后，缺席判決。你的經濟狀況若沒有好轉，基本無法調解或達成和解，那么，你被法院判決，應當在一定期限內歸還全部逾期貸款和法院依法認定的逾期利息、罰息（違約金）、律師費、訴訟費，是板上釘釘的事情。

逾期利息的計算，往往要計算到你還清欠款之日。法院還會在判決書中加上一句：如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

法律文書生效后，銀行將啟動強制執行申請工作。法院受理案件后，將移交到執行局辦理。由于銀行貸款有抵押登記，你的房產是不可能被轉移的，執行局會查封并拍賣你的房產。拍賣款優先用于清償銀行有抵押權的你的欠款債務。

如果房屋拍賣所得款項比生效法律文書中確定的你的應還款金額少，那么，就拍賣不能清償部分，銀行可以繼續申請法院查詢你的財產線索，并申請強制執行。

如果你不幸在還清欠款前死亡，銀行理論上還可以調查你有沒有遺產，并要求你的繼承人在繼承遺產的范圍內，承擔債務清償義務。

現實中，我們遇到拖欠房貸并被起訴的案例，往往是該房屋所有人有其他債務不能清償，并被債主追索、房產被財產保全的情況。無外債主動斷供的，總體很少見到。無論什么情況，銀行對房屋拍賣款，正常都有優先受償權。

需要說明的是，如果你只有一套生活必需的房產，銀行在拍賣你的住房并獲得清償時，應當依據實務規定，在拍賣款中先行扣除并支付給你5-8年符合當地居民基本生活居住保障需要的租金。具體支付問題及支付標準、月數、金額，需要你在執行程序中提出相關申請（不申請不提出，法院會認為你放棄權利的），并與銀行協商或經法院決定。