房子值200萬但欠銀行240萬我可以棄房斷供嗎

魏桂香

銀行起訴業(yè)主，基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣抵押的房產(chǎn)，一般拍賣價會比市場價格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)等，全都由業(yè)主支付。業(yè)主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。

許多三四線城市的房價還在上漲，北京周邊地區(qū)已經(jīng)暴跌，強(qiáng)力限購政策出臺，沒有在當(dāng)?shù)亟簧绫５耐獾厝藷o法買房，燕郊等地的房產(chǎn)買賣幾乎凍結(jié)，房價較最高時下跌超過30%。

房價跌太多，可以棄房斷供嗎？騰訊企鵝問答刊登了這樣一個案例：之前在最高價300萬元的時候買了一套房，做了60萬-70萬元的首付，但現(xiàn)在房價突然跌了，房子只值200萬元，但我還欠著銀行240萬元的貸款！現(xiàn)在房子賣不出去，也不值錢了，貸款我也還不上了，我可以棄房斷供嗎？會有什么后果嗎？

杜福海知名民商事領(lǐng)域律師

這是一個信號，銀行的房貸業(yè)務(wù)和個人購房意愿，或許將進(jìn)入拐點(diǎn)。

“個人購置商品房抵押貸款”是由20世紀(jì)90年代從香港引入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的，最初叫做“按揭”，之后逐漸在內(nèi)地流行起來。它在如今的商品房買賣市場上占有相當(dāng)大的比例，而在法律上的概念則是“借貸”+“抵押擔(dān)保”，即以所購買的商品房擔(dān)保償還借款。

長期以來，我們普遍認(rèn)為房貸是安全的，購房人愿意歸還借款，并會全面履行還款義務(wù)。但是，這是有前提的，前提就是房價一直上漲。

房貸不是第一個令借款人糾結(jié)于“還還是不還”的借貸業(yè)務(wù)。10年前，車貸的借款人就和貸款銀行大規(guī)模爆發(fā)訴訟。據(jù)報道，2006年，北京市海淀區(qū)法院受理的車貸案件呈現(xiàn)出大幅度增長的態(tài)勢，1—6月達(dá)到1109件，與上年同期相比上升了530.11%，其中月收案最多的為4月份，達(dá)到了260件。10年前，借款人能夠以“汽車降價，還款不劃算”，“新車更便宜，性能更好”，選擇不再償還借款；10年后，在房價下跌的情況下，借款人還會愿意還款嗎？房貸會不會像當(dāng)年車貸一樣大規(guī)模爆發(fā)訴訟？

現(xiàn)在的房貸斷供與當(dāng)年的車貸訴訟，中間間隔了10年，人民法院執(zhí)行方法和力度的變化，購房人和貸款銀行都不應(yīng)忽視這一點(diǎn)。

騰訊網(wǎng)友

我房子欠5個月房貸，執(zhí)行費(fèi)4732元，訴訟費(fèi)6594元，律師費(fèi)15027元。欠款133天，逾期本金5627.69元，利息4430.23元，罰息150.03元。剛開始，銀行聯(lián)手律師，一起要我還清房子剩余的30萬元貸款 。第一次去律師樓協(xié)商，將我推去法院詢問。法官說兩種辦法，一個自己賣，第二是我們法院拍賣。我當(dāng)時都絕望了。

微笑的燜煙銀行職員

作為銀行信貸工作人員，我說說吧。所謂房屋價值，是購房者與開發(fā)商或售房人協(xié)商的購買價值，并簽訂購房合同確定，是雙方認(rèn)可的市場交易行為。銀行貸款金額是根據(jù)當(dāng)時購房價和普遍市場價值確定的，簽訂貸款合同后，銀行和借款人雙方都需按照合同要求履行義務(wù)。商品房有商品屬性，價格波動的情況是長期存在的，買賣雙方在交易完成后，如無欺詐的情況，是無法改變既成事實(shí)的。同樣，借款人與銀行簽訂借款合同后，就應(yīng)該按照合同要求，履行還款義務(wù)。借款人當(dāng)然可以選擇斷供，同時也要承擔(dān)法律、征信風(fēng)險。成為失信人的后果，可以自行查查。

梁雅麗說法資深刑事律師

從法律角度分析，斷供對借款人是非常不利的，因?yàn)樗⒉荒苊獬齻鶆?wù)人的還款責(zé)任。如果債務(wù)人不按期還款，無論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務(wù)人償還全部貸款。

此外，不論房價如何變化，個人對銀行的借款合同總是存在的。如果業(yè)主斷供，銀行起訴業(yè)主，基本上百分之百勝訴。拍賣完后，房子可能一半的錢沒有了。銀行還會拿著法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財產(chǎn)，業(yè)主的工資、存款等都可能會被銀行劃走。此外，法院判決進(jìn)入執(zhí)行程序后，會終身有效，也就是說業(yè)主得一輩子擔(dān)心銀行會來追債。因此，正常人千萬別斷供。

裴樂艷律師律師、福州法律問答公眾號主編

棄房斷供的行為，會導(dǎo)致你被銀行催收。逾期未還貸款，你的逾期失信記錄，會被上傳人民銀行征信系統(tǒng)，俗稱征信黑名單。如果一直不能歸還，不良征信記錄永遠(yuǎn)都在。

若銀行已無法容忍你的逾期時長和金額，將通過法務(wù)部門或外聘律師，將你起訴到法院，讓法院判決你歸還貸款、逾期利息、罰息（或違約金）、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。如果逾期時間長，逾期利息、罰息等費(fèi)用，絕對不是一個讓你能輕易承受的小數(shù)目。

法院受理案件后，會通知你到庭答辯，或在你拒不出庭并履行相關(guān)送達(dá)手續(xù)后，缺席判決。你的經(jīng)濟(jì)狀況若沒有好轉(zhuǎn)，基本無法調(diào)解或達(dá)成和解，那么，你被法院判決，應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)歸還全部逾期貸款和法院依法認(rèn)定的逾期利息、罰息（違約金）、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)，是板上釘釘?shù)氖虑椤?/p>

逾期利息的計算，往往要計算到你還清欠款之日。法院還會在判決書中加上一句：如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

法律文書生效后，銀行將啟動強(qiáng)制執(zhí)行申請工作。法院受理案件后，將移交到執(zhí)行局辦理。由于銀行貸款有抵押登記，你的房產(chǎn)是不可能被轉(zhuǎn)移的，執(zhí)行局會查封并拍賣你的房產(chǎn)。拍賣款優(yōu)先用于清償銀行有抵押權(quán)的你的欠款債務(wù)。

如果房屋拍賣所得款項(xiàng)比生效法律文書中確定的你的應(yīng)還款金額少，那么，就拍賣不能清償部分，銀行可以繼續(xù)申請法院查詢你的財產(chǎn)線索，并申請強(qiáng)制執(zhí)行。

如果你不幸在還清欠款前死亡，銀行理論上還可以調(diào)查你有沒有遺產(chǎn)，并要求你的繼承人在繼承遺產(chǎn)的范圍內(nèi)，承擔(dān)債務(wù)清償義務(wù)。

現(xiàn)實(shí)中，我們遇到拖欠房貸并被起訴的案例，往往是該房屋所有人有其他債務(wù)不能清償，并被債主追索、房產(chǎn)被財產(chǎn)保全的情況。無外債主動斷供的，總體很少見到。無論什么情況，銀行對房屋拍賣款，正常都有優(yōu)先受償權(quán)。

需要說明的是，如果你只有一套生活必需的房產(chǎn)，銀行在拍賣你的住房并獲得清償時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)務(wù)規(guī)定，在拍賣款中先行扣除并支付給你5-8年符合當(dāng)?shù)鼐用窕旧罹幼”Ｕ闲枰淖饨稹＞唧w支付問題及支付標(biāo)準(zhǔn)、月數(shù)、金額，需要你在執(zhí)行程序中提出相關(guān)申請（不申請不提出，法院會認(rèn)為你放棄權(quán)利的），并與銀行協(xié)商或經(jīng)法院決定。