不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物的可行性

常 璐

(西北政法大學(xué) 陜西 西安 710063)

不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物的可行性

常 璐

(西北政法大學(xué) 陜西 西安 710063)

融資租賃集金融、貿(mào)易、服務(wù)為一體，具有不可替代的金融功能，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。但對于不動(dòng)產(chǎn)能否成為融資租賃物的爭議一直很大。本文對不動(dòng)產(chǎn)分析后認(rèn)為可流通的不動(dòng)產(chǎn)符合融資租賃物應(yīng)有特征，可以成為融資租賃物。

不動(dòng)產(chǎn);融資租賃;可操作性;風(fēng)險(xiǎn)

1 問題的提出

融資租賃的標(biāo)的物是買賣合同和融資租賃合同的對象，它同時(shí)聯(lián)系著出租人、承租人和出賣人，影響融資租賃合同的效力。因此明晰融資租賃物范圍十分重要。學(xué)界和實(shí)務(wù)界對于不動(dòng)產(chǎn)能否成為融資租賃的標(biāo)的物的爭議一直存在。立法對此并未明確規(guī)定，因此往往造成同案不同判。為了解決這一問題，最高人民法院在2013年起草了《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(征求意見稿)》，曾在第3條關(guān)于特殊租賃物的法律關(guān)系的認(rèn)定中規(guī)定：以土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)或以基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)等無形財(cái)產(chǎn)權(quán)益作為租賃物，不構(gòu)成融資租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)按實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。但公布的《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條規(guī)定：人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第237的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系做出認(rèn)定。由此可以看出，我國法律并沒有直接否定不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃的標(biāo)的物。

2 可流通的不動(dòng)產(chǎn)符合融資租賃物的應(yīng)有特征

融資租賃合同是指當(dāng)事人之間約定，出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。①出租人和承租人享有不同的權(quán)利義務(wù)。出租人根據(jù)承租人要求，與出賣人簽訂買賣合同，出資購買融資租賃物。出租人對融資租賃物享有所有權(quán)，并以此作為其收取租金的前提。承租人有權(quán)占有、使用融資租賃物以及在融資租賃物上取得收益，同時(shí)負(fù)責(zé)融資租賃物的日常維護(hù)，不得隨意處分融資租賃物。

不動(dòng)產(chǎn)能否作為融資租賃物的爭議一直很大。不動(dòng)產(chǎn)的類型有土地、建筑物、構(gòu)筑物以及建(構(gòu))筑物的物。從上述融資租賃合同設(shè)立和履行可以看出：融資租賃的成立是以對融資租賃物擁有所有權(quán)為前提的交易。在我國土地為國家所有，任何單位和個(gè)人都不享有土地的所有權(quán)。所以土地不能作為融資租賃物。但這并不意味著其他類型的不動(dòng)產(chǎn)不能作為融資租賃物。在土地上建造的建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建(構(gòu))筑物的物的所有權(quán)由單位和個(gè)人享有，并且依法可以流轉(zhuǎn)和買賣，具有融資租賃物應(yīng)具有的以下特征：

2.1屬于不可消耗物

不可消耗物是指經(jīng)過長期多次使用并且不會(huì)改變其形態(tài)和性質(zhì)的物。出租人將融資租賃物的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人，承租人在一定期限內(nèi)占有并使用。而消耗物僅一次使用就會(huì)消滅或者發(fā)生質(zhì)的改變。如果將消耗物作為融資租賃物，經(jīng)過使用后，融資租賃物消失，必將導(dǎo)致出租人所有權(quán)的滅失。租賃是一種持續(xù)長期使用的狀態(tài)，如果融資租賃物不能長期多次使用，也就沒有租賃的必要，直接買賣即可。因此，消耗物不適宜作為融資租賃物。

而對于不動(dòng)產(chǎn)來說，其長久的處于固定的地理位置。不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或者法律規(guī)定不可移動(dòng)，并且價(jià)值會(huì)因移動(dòng)而損壞的財(cái)產(chǎn)。可流通的不動(dòng)產(chǎn)并不會(huì)因使用或者放置導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的貶損或者不動(dòng)產(chǎn)的滅失。所以，可流通的不動(dòng)產(chǎn)屬于不可消耗物，具備融資租賃物的特征。

2.2使用權(quán)和所有權(quán)的可分離性

承租人給付租金以換取融資租賃物的使用權(quán)的原因在于承租人沒有融資租賃物的所有權(quán)。融資租賃物使用權(quán)由承租人享有，所有權(quán)歸于出租人。如果使用權(quán)與所有權(quán)不可分離，則違背了融資租賃的交易性質(zhì)，不可能成為融資租賃合同的標(biāo)的物。②因此，融資租賃物的使用權(quán)和所有權(quán)應(yīng)具有可分離性。我國建立不動(dòng)產(chǎn)公示登記制度其目的在于明示不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)人和所有權(quán)人的不一致，這一點(diǎn)也證明了可流通的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的。

2.3具有使用價(jià)值和擔(dān)保功能

融資租賃合同兼具融資和融物功能，承租人通過支付租金直接獲得融資租賃物的使用權(quán)，通過使用融資租賃物取得收益。因此融資租賃物應(yīng)當(dāng)具有使用價(jià)值。如果融資租賃物不具有使用價(jià)值或者承租人承租融資租賃物的目的不是使用融資租賃物從而獲得使用價(jià)值，并沒有實(shí)現(xiàn)融資租賃合同的融資功能，在實(shí)質(zhì)上并不能構(gòu)成融資租賃的法律關(guān)系。因此，融資租賃物應(yīng)當(dāng)具有使用價(jià)值，可流通的不動(dòng)產(chǎn)具有使用價(jià)值并且可以通過使用可流通的不動(dòng)產(chǎn)取得收益，符合融資租賃物的特征。

從現(xiàn)實(shí)的需求來說，眾多企業(yè)希望通過融資租賃方式獲得生產(chǎn)或辦公用房，交易的需求也刺激著將房產(chǎn)納入融資租賃物。《金融租賃公司管理辦法》中規(guī)定租賃物件的范圍是固定資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。這條規(guī)定也為房屋、建筑物等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行融資租賃提供了依據(jù)。

3 結(jié)語

融資租賃經(jīng)過多半個(gè)世紀(jì)的發(fā)展和應(yīng)用，在世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著十分重要的作用。而我國的立法并沒有明確反對可流通的不動(dòng)產(chǎn)作為融資租賃物。可流通的不動(dòng)產(chǎn)作為一種不可消耗物，其自身固有屬性又決定了使用權(quán)和所有權(quán)的兩相分離。同時(shí)可流通的不動(dòng)產(chǎn)可用于租賃、經(jīng)營等使其具有使用價(jià)值，也可以用于擔(dān)保權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

[1] 胡艷：《融資租賃合同中出租人的權(quán)利保護(hù)》，華中師范大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011年。

[2] 曹守曄、錢曉晨、樂沸濤：《融資租賃典型案例評析》，人民法院出版社2004年。

[3] 雷繼平、原爽、李志剛：《交易實(shí)踐與司法回應(yīng)：融資租賃合同若干法律問題》，法律適用雜志，2014年第4期。

[4] 馬秀梅：《融資租賃合同若干問題研究》，華東政法大學(xué)碩士學(xué)位論文，2014年。

[5] 史燕平：《融資租賃原理與實(shí)務(wù)》，對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)出版社，2005年。

注解：

① 馬秀梅：《融資租賃合同若干問題研究》，華東政法大學(xué)碩士論文，2014年。

② www.findlaw.cn

常璐(1993.10—)，女，漢族，陜西渭南人，西北政法大學(xué)2011級碩士研究生，民商法專業(yè)，研究方向：債與物權(quán)研究。

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