不動產作為融資租賃物的可行性

常 璐

(西北政法大學 陜西 西安 710063)

不動產作為融資租賃物的可行性

常 璐

(西北政法大學 陜西 西安 710063)

融資租賃集金融、貿易、服務為一體，具有不可替代的金融功能，成為僅次于銀行信貸的第二大融資方式。但對于不動產能否成為融資租賃物的爭議一直很大。本文對不動產分析后認為可流通的不動產符合融資租賃物應有特征，可以成為融資租賃物。

不動產;融資租賃;可操作性;風險

1 問題的提出

融資租賃的標的物是買賣合同和融資租賃合同的對象，它同時聯系著出租人、承租人和出賣人，影響融資租賃合同的效力。因此明晰融資租賃物范圍十分重要。學界和實務界對于不動產能否成為融資租賃的標的物的爭議一直存在。立法對此并未明確規定，因此往往造成同案不同判。為了解決這一問題，最高人民法院在2013年起草了《關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(征求意見稿)》，曾在第3條關于特殊租賃物的法律關系的認定中規定：以土地、房屋等不動產或以基礎設施收費權等無形財產權益作為租賃物，不構成融資租賃關系的，人民法院應按實際構成的法律關系處理。但公布的《最高人民法院關于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條規定：人民法院應當根據合同法第237的規定，結合標的物的性質、價值、租金的構成以及當事人的合同權利和義務，對是否構成融資租賃法律關系做出認定。由此可以看出，我國法律并沒有直接否定不動產作為融資租賃的標的物。

2 可流通的不動產符合融資租賃物的應有特征

融資租賃合同是指當事人之間約定，出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。①出租人和承租人享有不同的權利義務。出租人根據承租人要求，與出賣人簽訂買賣合同，出資購買融資租賃物。出租人對融資租賃物享有所有權，并以此作為其收取租金的前提。承租人有權占有、使用融資租賃物以及在融資租賃物上取得收益，同時負責融資租賃物的日常維護，不得隨意處分融資租賃物。

不動產能否作為融資租賃物的爭議一直很大。不動產的類型有土地、建筑物、構筑物以及建(構)筑物的物。從上述融資租賃合同設立和履行可以看出：融資租賃的成立是以對融資租賃物擁有所有權為前提的交易。在我國土地為國家所有，任何單位和個人都不享有土地的所有權。所以土地不能作為融資租賃物。但這并不意味著其他類型的不動產不能作為融資租賃物。在土地上建造的建筑物、構筑物以及添附于土地和建(構)筑物的物的所有權由單位和個人享有，并且依法可以流轉和買賣，具有融資租賃物應具有的以下特征：

2.1屬于不可消耗物

不可消耗物是指經過長期多次使用并且不會改變其形態和性質的物。出租人將融資租賃物的使用權轉移給承租人，承租人在一定期限內占有并使用。而消耗物僅一次使用就會消滅或者發生質的改變。如果將消耗物作為融資租賃物，經過使用后，融資租賃物消失，必將導致出租人所有權的滅失。租賃是一種持續長期使用的狀態，如果融資租賃物不能長期多次使用，也就沒有租賃的必要，直接買賣即可。因此，消耗物不適宜作為融資租賃物。

而對于不動產來說，其長久的處于固定的地理位置。不動產是指依自然性質或者法律規定不可移動，并且價值會因移動而損壞的財產。可流通的不動產并不會因使用或者放置導致不動產價值的貶損或者不動產的滅失。所以，可流通的不動產屬于不可消耗物，具備融資租賃物的特征。

2.2使用權和所有權的可分離性

承租人給付租金以換取融資租賃物的使用權的原因在于承租人沒有融資租賃物的所有權。融資租賃物使用權由承租人享有，所有權歸于出租人。如果使用權與所有權不可分離，則違背了融資租賃的交易性質，不可能成為融資租賃合同的標的物。②因此，融資租賃物的使用權和所有權應具有可分離性。我國建立不動產公示登記制度其目的在于明示不動產使用權人和所有權人的不一致，這一點也證明了可流通的不動產的所有權和使用權是可以分離的。

2.3具有使用價值和擔保功能

融資租賃合同兼具融資和融物功能，承租人通過支付租金直接獲得融資租賃物的使用權，通過使用融資租賃物取得收益。因此融資租賃物應當具有使用價值。如果融資租賃物不具有使用價值或者承租人承租融資租賃物的目的不是使用融資租賃物從而獲得使用價值，并沒有實現融資租賃合同的融資功能，在實質上并不能構成融資租賃的法律關系。因此，融資租賃物應當具有使用價值，可流通的不動產具有使用價值并且可以通過使用可流通的不動產取得收益，符合融資租賃物的特征。

從現實的需求來說，眾多企業希望通過融資租賃方式獲得生產或辦公用房，交易的需求也刺激著將房產納入融資租賃物。《金融租賃公司管理辦法》中規定租賃物件的范圍是固定資產，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等。這條規定也為房屋、建筑物等不動產進行融資租賃提供了依據。

3 結語

融資租賃經過多半個世紀的發展和應用，在世界各國的經濟發展過程中發揮著十分重要的作用。而我國的立法并沒有明確反對可流通的不動產作為融資租賃物。可流通的不動產作為一種不可消耗物，其自身固有屬性又決定了使用權和所有權的兩相分離。同時可流通的不動產可用于租賃、經營等使其具有使用價值，也可以用于擔保權利的實現。

[1] 胡艷：《融資租賃合同中出租人的權利保護》，華中師范大學碩士學位論文，2011年。

[2] 曹守曄、錢曉晨、樂沸濤：《融資租賃典型案例評析》，人民法院出版社2004年。

[3] 雷繼平、原爽、李志剛：《交易實踐與司法回應：融資租賃合同若干法律問題》，法律適用雜志，2014年第4期。

[4] 馬秀梅：《融資租賃合同若干問題研究》，華東政法大學碩士學位論文，2014年。

[5] 史燕平：《融資租賃原理與實務》，對外經貿大學出版社，2005年。

注解：

① 馬秀梅：《融資租賃合同若干問題研究》，華東政法大學碩士論文，2014年。

② www.findlaw.cn

常璐(1993.10—)，女，漢族，陜西渭南人，西北政法大學2011級碩士研究生，民商法專業，研究方向：債與物權研究。

D923

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：1672-5832(2017)09-0298-01