契稅征管中存在的問題及對策分析

■徐建明

契稅征管中存在的問題及對策分析

■徐建明

契稅是指在土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽訂合同，以其所確定價格的一定比例，向承受權屬者一次性征收的一種行為稅。它具有非流動性、普遍性和獨立性的特點。按照稅收受益原則，地域性特征明顯，特別是“營改增”后，地方稅收的主體稅種尚未建立完善的情況下，契稅成為地稅收入的重要稅種和地方財政收入的固定來源。但是，由于宏觀經濟的不斷發展變化，在調節房地產業持續健康發展、支持城市改造和發展的大面積拆遷過程中，契稅減免和優惠政策的類型不斷增多，出現了一些新情況和新問題。如何加強契稅征管，加快地方稅體系建設正成為擺在我們面前的一項重要課題。

一、紅谷灘新區契稅征收管理現狀

隨著國民經濟的持續、快速的發展，國有土地使用權的出讓、轉讓的范圍不斷擴大，房產交易也日益活躍，房產價格一路走高，特別是“營改增”后重要性更加突出。

1.契稅的征收情況。契稅自2011年由財政部門劃轉地稅部門征管以來，在組織收入、保障民生、規范交易行為、促進房地產業健康發展中起到了積極作用。2011年以來共受理6萬多戶次，日均受理近40戶次，征收稅款20億元。

2.契稅優惠政策執行及落實情況。

（1）契稅減免情況。根據江西省地方稅務局2011年6月2日發布的《耕地占用稅和契稅減免稅管理辦法（試行）》中第二條“兩稅”減免稅范圍及標準：個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，符合契稅減免稅政策的，暫按2%稅率征收；購買面積在90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，暫按1%稅率征收。其后江西省地方稅務局及南昌市人民政府根據房屋交易市場實際情況多次調整普通住房價格標準。據統計，自2011年至2015年五年間，我局落實減免7000多戶次，減免契稅金額7500多萬元。

為支持南昌市經濟社會發展，在舊城改造和軌道交通建設中因房屋拆遷而帶來的稅收優惠政策，也導致契稅的減免力度加大。自2011年至2017年9月，共受理減免戶次1900多戶，合計減免契稅金額4900多萬元。

（2）優惠政策執行情況。為落實國家去庫存政策，2016年2月22日，稅務總局下發了《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）文件，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。相比以往政策，該《通知》對于家庭購買改善性住房及家庭購買大面積住房在契稅方面有著相當大力度的優惠。自該《通知》實施以來，共落實契稅優惠戶數26500余戶，契稅優惠金額35600余萬元。

二、契稅征收管理中存在的問題與風險

契稅作為一個以自然人為主要征收對象的稅種，因其納稅人群體的特殊性、稅源分布的廣泛性、交易方式的多樣性和交易價格的隱蔽性等特點，給整個征收管理工作帶來了很大的挑戰。自2011年征管職能劃轉以來，不斷完善征管制度，強化管理措施，契稅征管逐步走上了規范化的軌道。但在目前的征收管理中還存在一些不容忽視的問題和涉稅風險。

1.納稅人納稅意識淡薄，政策宣傳難奏效。契稅屬一次性課征稅收，征收對象大多是自然人。由于廣大納稅人對契稅認識不足、政策不清，意識不到繳納契稅是自己的法定義務，從而直接影響了納稅申報的主動性，大大增加了征管的難度。同時，與其他稅種相比，契稅的宣傳對象事先難以確定，日常宣傳缺乏有力抓手，政策宣傳針對性不強，難以達到預期的效果。

2.房產信息查詢渠道不暢，執法風險難控制。根據總局下發的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號） 要求，從2016年2月22日起納稅人在房屋交易繳納契稅過程中，能夠提供購房所在地的房地產主管部門出具納稅人家庭首套、二套住房情況書面查詢結果的，可享受減免契稅的稅收優惠。但在實際工作中，一方面房管部門所出具的查詢結果只能查到已辦理房產證和不動產證的房屋，對于購房合同已在房管部門備案，暫未下發不動產證的不能查詢到，造成有些納稅人鉆系統漏洞，同一時間段內辦理多套房屋契稅業務，重復享受優惠政策。另一方面僅從身份證、戶口本、結婚證這三樣證件很難準確認定購房人婚姻狀況和家庭成員關系，且民政部門已于2015年10月申明不再出具《婚姻證明》，因此僅能依靠“個人聲明”或“個人承諾”來認定其首套、二套住房，可信度無從考量，涉稅風險較大。

3.信用體系不完善，交易價格難監管。新建商品房交易中，購房人從開發商處購房，雙方從網上簽訂格式化合同，交易行為受房產管理部門監督，交易金額真實，契稅的征收能夠足額入庫。但在二手房交易中，交易雙方在房產中介達成交易，議定交易價格，并草簽中介提供的格式化合同，這其中的交易價格是真實的。但在中介不能完成實質交易，要到房管局完成產權過戶手續。雙方在辦理產權過戶過程中，要么不提供交易價格，要么提供大大低于市場價格的虛假交易價格。房管部門在此過程中只能依據評估公司給出的公式化的評估價并據此征收契稅，但實際成交價往往高于指導價，極易造成稅收流失。

4.資料提供不嚴謹，真實性難確認。契稅有別于其他稅種的一大特點是需開具契稅完稅憑證才能到土地、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續,具有保障性。但同時稅務部門執行政策過程中,也需要從其他部門獲取第三方資料或證明,比較常見的有結婚證、離婚證、離婚協議、拆遷協議等。這些證明資料沒有統一格式及編號,開具的隨意性較大，地稅部門很難核實其真實性。

5.部門協作不到位，綜合治稅難落實。契稅的征管，需要國土、房管、財政等部門強有力的支持和配合。而現行的法律、法規對部門間協作配合要求的很籠統，散見于零星的文件中，缺乏統一性和嚴肅性，造成各部門從自身利益出發，相互推諉、敷衍塞責，信息資源不能共享，協作配合成為空談，很難落到實處，也給征管工作帶來了一定的難度。

三、加強契稅征收管理的對策及建議

隨著房地產市場的不斷發展壯大，契稅收入的規模不斷擴大，逐漸成為地方稅收收入的重要增長點，成為地方財政收入的重要來源。

1.加強部門間的協調配合。契稅征收處于房地產管理的中間環節，要實現源頭控稅,落實“以證控稅”、“先稅后證”的程序，必須與土地、房屋管理部門及房地產企業等部門保持緊密合作。要通過立法明確房屋、土地等部門在契稅管理中的義務與責任，加強第三方數據管理平臺建設，保證土地、房屋等基礎數據質量，深化第三方信息數據的應用。加強地稅部門間的協作,定期組織契稅征管聯席會議，深入分析契稅征管工作中的問題及風險,共同研究解決措施。一是加強與國土部門的聯系，對國土部門上報的用地項目、經營性拍賣用地情況要做到心中有數；同時通過對國土部門提供的有關報表資料的審核，嚴格把好政策關。二是強化新建商品房契稅的征管，將已在房管部門備案的新建商品住房信息納入住房查詢系統，避免納稅人同一時間段內多套房屋享受相同契稅減免政策。建議房管部門針對貨幣補償協議能夠有統一的管理及網絡信息共享，方便征稅部門通過統一查詢編碼進入查詢貨幣補償信息及被拆遷房屋信息。三是建立與房產中介和評估機構的溝通聯系機制，及時掌握二手房的市場行情及交易情況，增強對二手房交易的監控力度和稅源預測的準確性，堵塞征管漏洞，提高征管質量，牢牢把握稅收征管的主動權。四是加強部門間婚姻登記信息及家庭成員信息的共享核對工作，盡量減少執法風險。

2.加快信息網絡建設。

一是開發相應房產交易自助申報稅費軟件，便捷納稅人也還責于納稅人。我國房地產市場近十幾年愈來愈火熱，而每一次的房產交易都涉及到契稅及其他相關稅種（包括增值稅、個人所得稅、土地增值稅等），房產交易行為所產生的稅費申報也可參照企業網絡申報模式，開發相應房產交易自助申報稅費軟件，以買賣雙方身份證或稅務登記證號碼為納稅人識別號，并將該房產交易稅費軟件與房管部門的房屋備案系統和住房查詢系統對接，系統內自行調取房屋交易價格和家庭住房查詢情況，并以此為依據網絡申報、誠信納稅。

二是多部門聯手打造房產、土地交易信息網絡，從源頭把關。契稅征收工作的涉及面非常廣，僅憑征收機關落實稅源、組織征收難度較大，針對契稅涉及點多、面廣、任務重、專業征管人員少等實際情況，應加強互聯網建設，進一步加強稅收征管的硬件投入，盡快建立契稅征管部門、房產管理部門、土地管理部門三家契稅征管信息網，實現信息全面共享，建立起完整的信息檔案，使征管部門及時獲取房地產權屬變更信息。同時開發商與購房者簽訂的合同要在網上備案，采用條形碼掃描技術，在征稅時只要將合同號掃入電腦，就能自動顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同。對房地產開發企業繳稅情況進行納稅評估，發現問題并及時采取有效措施解決，對追繳稅款進行及時跟蹤，對契稅征管缺口加以預防。

三是將二手房交易行為納入交易信息網絡，形成關系鏈。原房主必須在交易信息網絡中的產生交易行為才能將房屋所有權轉與他人，并可借鑒網上購物情形，對網購雙方交易的確認及設立第三方資金監管平臺的經驗，將中介機構的中介信息從源頭置入由房管局監控的統一軟件，將買賣雙方的交易價格明確下來；將交易資金、各項稅費以及中介機構應向交易雙方收取的中介費均在房管局構建的第三方監管平臺暫存，待交易雙方在房管局確認交易成功，再按資金歸屬分流，以杜絕虛假報價。

3.加大契稅征管的宣傳力度。契稅作為一項重要的稅種，對提高地方經濟實力，促進經濟發展有積極的作用。由于契稅的納稅人多為自然人，對契稅相關政策的了解并不多，導致日常咨詢頻率比較高，我們既要做好對納稅人的宣傳，堅持多樣性、靈活性和有效性的原則，把征收宣傳擺在突出的地位，切實增強廣大群眾的政策觀念和納稅意識，又要注重對各級政府和相關部門的宣傳，營造良好氛圍，形成工作合力；既做好稅收政策的宣傳和解讀，深入到企業、住宅小區、裝飾城、家具城等稅源集中的地方做好契稅宣傳、咨詢工作，通過政策宣傳不斷提高廣大群眾對契稅政策的知曉度，又注重做好納稅服務和辦稅輔導；加強與房地產企業合作,定期對銷售人員進行契稅專題培訓，在簽約、交房等環節開展宣傳,發放契稅宣傳資料，第一時間將契稅相關知識授予納稅人，既督促、提醒納稅人及時申報，又告知不按規定申報繳納稅款應承擔的法律責任及后果；既優化服務，又加強管理，加大對違法行為的處罰力度。

（作者單位：南昌市紅谷灘新區地方稅務局）