離實現“租購同權”還有多遠？

虞曉芬

居住是人類最基本需求之一。除繼承外，解決居住的途徑主要有兩種：租賃或者購買，由此形成了住房市場的二大系統——銷售市場與租賃市場。但遺憾的是，我們一直“輕租重售”，對租賃市場的重視與培育不夠，在新形勢下，迫切需要加快租賃市場發展。

住房租賃市場發展嚴重滯后

改革開放以來，盡管我國城鎮住房租賃市場也不斷發展，對加快改善居民住房條件、推動新型城鎮化進程等發揮了十分重要作用。但是，與住房銷售市場相比，我國住房租賃市場發展嚴重滯后，主要表現為：

一是按租賃需求進行量身定做的產品嚴重缺乏。隨著城市經濟的發展，人口的流動性促進租賃需求快速增長，以杭州為例，市區租房人數從2010年的208.3萬人增長到418.88萬人，年復合增長率達到12.35%，但租賃市場供給的主體產品一直是為家庭自住設計的住宅小區成套房，房源面積大、租金高，既不適合青年市民、也不符合外來務工人員需求。由此引發各地普遍出現群租形象，一套住房被分割改建成若干小間，分別按間出租甚至按床位出租，嚴重影響居住品質和鄰里關系。

二是租賃關系不穩定，雙方權益缺乏保障。今年8月份我們對杭州1806名外來務工人員調查顯示，40.80%的租戶未與房東簽訂住房租賃書面協議；對2165名新就業大學生和中高級打工者調研統計，有12.25%未簽訂住房租賃協議。這導致，一方面房東或二房東無理漲價、隨意驅趕承租人等現象嚴重，租房者的權益經常得不到保障；另一方面，承租者擅自改變住房的建筑結構，違規分隔搭建，隨意轉租，亂接水管或者亂接電表，違規用電、用火、用氣等屢見不鮮，損害房東利益。其結果是雙方對租房都心有余悸，有房的不太愿意出租，有經濟能力的更不愿意租房。

三是散戶市場管理難。我國住房租賃產業以居民自由式的出租為主體，幾乎完全是一對一的“散戶市場”，房屋分散、居住情況復雜，需依靠管理人員逐戶清查督促，工作效率低，且難度大。

四是政策支持空缺。長期以來，沒有一個權威性的部門切實負擔起對住房租賃市場謀劃和管理的職責。政策上“輕租重售”，對租賃市場沒有專項的用地、資金、政策等做保障，也缺乏相應完善的法律法規、體制機制建設與規范監管，導致住房租賃業長期處于無規劃、無規范、無管理、無數據的“自發生長”狀態。

與自有住房相比，租賃住房的好處是以相對低的成本、更好地滿足處于不同家庭生命周期的人對住房的多層次多樣化需求，更好地適應人口在城市間或城市內的就業流動，還可大幅度提高住房的使用效率。因此，房屋租賃是住房持有投資者與消費者之間形成的一種社會分工，是一種最高效率的住房消費方式，是更高級的住房流通方式。

發達國家房屋租賃業都十分發達，以美國為例，“房地產出租業”在房地產業總收入中占比為31.97%（2007年），居房地產業內各行業之首；由于租賃市場規范，居民大量地選擇租房，促進了人才在城市間的就業流動，改變了買房是唯一選擇的思維，抑制了住房銷售市場過熱現象。

在當前我國城市化加速推進、居住需求大幅增加、住房市場供應結構不合理、房價過高且上漲過快、夾心層群體住房消費壓力過大的背景下，加快補齊住房租賃市場短板，建設一個規范的、有質量保證的、有活力的住房租賃市場具有十分重要的意義。

“租購同權”是長期努力目標

以去年6月國務院下發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》為標志，國家開始重視租賃市場的發展。

自今年7月以來，國家有關部委和不少城市發布了發展住房租賃市場的政策，“租購同權”一時間成為了“熱詞”，激發了廣大租房者的極大期待，也引起輿論的廣泛關注。

“租購同權”的內涵是賦予承租人和房東同等享受公共服務的權益。美國、英國等發達國家已普遍實現“租購同權”。以美國為例，租房者憑交水電費的單子（真實居住的證明）就可以享受社區的公共服務（基礎教育、圖書館、養老服務等），由于租房和買房享受同樣的生活質量，人們就沒有必要把買房當成大事。

但在我國，要實現“租購同權”任重而道遠。一是人口多與優質公共資源短缺矛盾十分突出，難以在短期內解決。我國仍處于高速城市化階段，每年有大量人口擁向城市，然而城市公共服務資源特別是優質的教育資源有限，難以滿足居民的需求，有限的優質資源如何公平分配？只能優先配置給有房的本地戶籍人口，其次配置給租房的本地戶籍人口或已買房的非本地戶籍人口，最后才考慮外來的租房居民。

二是居民誠信度有待提高。與發達國家的居民相比，我國居民比較善于鉆空子、打擦邊球。可以設想，如果我國完全實現“租購同權”，一套優質學區的出租房可能會迎來源源不斷的上學的孩子。當然，最根本的問題還是城市優質教育資源短缺，分布極其不均衡，而要改變這種現狀、建立均衡分布的教育資源尚需漫長的過程。因此，在目前情況下，更注重給租賃者享受城市公共服務的權力，如享受義務制教育，尚不能保證優質的教育。

加快補齊住房租賃市場短板的突破口

一個健康的租賃市場特征是：供給充足、供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定、價格與居民消費能力基本相匹配。

當前，應以增加供給、大力開展機構主體培育、制定服務標準、搭建信息監管平臺為突破口，加快推進由供不應求轉向供求基本平衡、由散戶為主轉向以機構為主、從供給導向轉向以需求為導向，從不規范市場向規范市場轉變，從產業鏈不完善向形成完整的、現代化的產業鏈轉變。

一是多措并舉，加大租賃住房建設和供應力度。人口凈流入地區應明確按不低于出讓商品住房用地規劃建筑面積的一定比例，建設自持租賃商品住房（不包括保障性住房），將租賃住房用地供應納入城市用地規劃和年度土地供應計劃。鼓勵各類產業園區、大學園區、大型企業利用存量土地開發藍領公寓和青年公寓。引導村集體經濟組織利用集體建設用地開發長租公寓。經國土、規劃行政主管部門批準，將部分商業用房、閑置廠房和辦公樓等改造成租賃住房。積極組織城中村規模化租賃，可結合綜合整治和“拆整結合”等方式，將城中村房屋改造成為符合安全、消防等條件的出租房，并成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業經營。

二是加快培育專業化運營主體。充分調動房地產開發企業、經紀機構、專業經租機構、物業服務企業等各類企業參與住房經租業務的積極性。加快全面落實《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》這一文件精神，對依法登記備案的住房租賃企業、機構，給予稅收優惠政策支持；支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等政策。將住房租賃業列入現代服務業體系，全面享受各地關于加快現代服務業發展的相關政策支持。充分發揮國有企業在發展住房租賃市場的引領作用，確定若干家國有企業開展規模化住房租賃試點，通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式，開展專業化、市場化、規模化住房租賃業務。

三是加快制訂產品與服務標準。一直以來，我國只有住宅設計規范、酒店設計規范、辦公建筑設計規范，沒有針對長租公寓設計的規范，因此在新開發項目和存量物業改造審批方面會碰到不少麻煩，建議加快研究出臺《集中式長租公寓建設與配置標準》，明確房間最小面積、采光、公共空間、消防、用材、設施配備等。加快研究出臺《住房租賃企業服務規范指引》，引導住房租賃企業不斷提高服務水平。

四是加快高標準智慧住房租賃平臺建設。集信息共享、交易備案、一站式服務、信用評價、政府監管等于一體，一站式服務包括求租信息分布、配對房源自動篩選、智慧看房、網上合同簽訂、線上支付、貸款發放、投拆及處理、信用記錄與生成等。

總之，通過政府和社會共同努力，補齊住房租賃市場短板，全面改善租賃市場供求關系、全面提升租賃住房居住品質、全面提高承租者居住滿意率，讓中國的住房租賃市場成為滿足城鎮居民對經濟、便利、舒適的居住條件之需求的重要平臺。endprint