“共有產(chǎn)權(quán)房”與“集體土地租賃房”哪個(gè)更好？

易秋霖

“共有產(chǎn)權(quán)房”與“集體土地租賃房”是最新的重大房地產(chǎn)政策，此前與之可比的是城市的“經(jīng)濟(jì)適用房”與“廉租房”，但是從實(shí)際效果看，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房對(duì)于調(diào)控房價(jià)、解決低收入居民住房問題效果不明顯。當(dāng)“共有產(chǎn)權(quán)房”與“集體土地租賃房”的消息一出來，無房戶尤其是低收入無房戶便給予熱切關(guān)注，對(duì)之寄予厚望。

那么，就有效降低目前高企的房價(jià)、解決無房戶的住房困難這兩個(gè)目的來說，“共有產(chǎn)權(quán)房”與“集體土地租賃房”哪一種會(huì)產(chǎn)生更大的效果？無房戶更應(yīng)該選擇哪一種房？

從“共有產(chǎn)權(quán)房”的含義來看，其產(chǎn)權(quán)由地方政府和購房者個(gè)人共同所有，建房資金也由地方政府與個(gè)人共同承擔(dān)，估計(jì)政府占有的產(chǎn)權(quán)份額大于個(gè)人，所以個(gè)人出售自己的產(chǎn)權(quán)時(shí)會(huì)受到一些條件限制，比如只能出售給政府，售價(jià)由政府決定等等。同時(shí)，個(gè)人必須一次性出資購買部分產(chǎn)權(quán)。

由于地方政府是土地出讓者，所以建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”的土地不需要經(jīng)過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”，建房成本中的土地使用成本一定會(huì)比商品房低很多，其房價(jià)也會(huì)比商品房低很多。但是，因?yàn)橛烧糠殖鲑Y，所以，只要政府不出售自己的部分產(chǎn)權(quán)，則政府無法彌補(bǔ)自己承擔(dān)的建房成本，對(duì)政府來說建“共有產(chǎn)權(quán)房”是光有投入沒有收益，這就決定了政府無法大規(guī)模建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)檎?cái)力不允許。所以，“共有產(chǎn)權(quán)房”因規(guī)模有限而無法起到明顯降低房價(jià)、解決低收入者住房困難的效果。與商品房相比，“共有產(chǎn)權(quán)房”其優(yōu)點(diǎn)是個(gè)人購房者無法作為投資者進(jìn)行“炒房”，因?yàn)槠鋫€(gè)人的部分產(chǎn)權(quán)只能出讓給政府，而出讓價(jià)格并非市場上的商品房價(jià)。

對(duì)于“集體土地租賃房”，目前多數(shù)人只看到了其因?yàn)闆]有土地征收（由集體土地變?yōu)閲型恋兀┉h(huán)節(jié)導(dǎo)致的成本低、租金低，其實(shí)“集體土地租賃房”的相對(duì)優(yōu)勢還有更重要的一點(diǎn)：潛在規(guī)模大。目前，農(nóng)村集體建設(shè)土地規(guī)模遠(yuǎn)大于（國有）城市住宅土地規(guī)模。城市住宅土地稀缺是導(dǎo)致近十幾年來大城市房價(jià)高漲的主要原因，而在小城市，由于人口少，相對(duì)來說土地供應(yīng)充足，房價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)低于大城市。如果農(nóng)村集體土地大規(guī)模用于建設(shè)租賃房，其規(guī)模將遠(yuǎn)大于城市的廉租房，甚至大于城市的商品房規(guī)模。由于規(guī)模大，建設(shè)成本低，因而租金也低，將吸引一大批購房者放棄購房打算選擇租住集體土地租賃房，同時(shí)城市房價(jià)漲幅也會(huì)因購房需求減少而下降。

“集體土地租賃房”最大的問題是建設(shè)資金來源。由農(nóng)村村鎮(zhèn)集體獨(dú)資投資，可能財(cái)力不足。如果村鎮(zhèn)與開發(fā)商合資建設(shè)，可以增加部分資金來源。但是，不管采取哪種籌資方式，由于是定期收取租金，無法短期內(nèi)收回成本，完全收回成本需要很長時(shí)間，比如20年。這可能是農(nóng)村集體土地租賃房將會(huì)遇到的最大難題，也是城市廉租房無法大規(guī)模建設(shè)的原因之一。

為了解決租金無法短期彌補(bǔ)成本的問題，可以采取以下方式：由租戶一次性交齊今后10年或20年的租金，在此期間租戶可以一直租住。此種方式不僅解決了農(nóng)村集體的建設(shè)資金來源，而且可以成為農(nóng)村集體的重要收入來源，租戶也可以安心長期租住，于雙方均有利。

“集體土地租賃房”的另一個(gè)問題可能來自政策限制。北京等個(gè)別城市前幾年已經(jīng)試點(diǎn)了“集體土地租賃房”，其政策是：農(nóng)村集體建好租賃房后由市政府一次性躉租，即政府全部租下來再定向出租給部分特定個(gè)人。這種方式與城市的廉租房大同小異。因?yàn)榻?jīng)過這樣一次轉(zhuǎn)租，租金可能會(huì)增加，即使不增加也可能會(huì)使許多租者難以租上，所以無法解決多數(shù)無房戶的困難。今后的“集體土地租賃房”必須有別于以往試點(diǎn)中采取的政策：第一，由投資者決定出租權(quán)，面向所有有意租住者；第二，規(guī)模不能太小，這樣才可能保證想租者有房可租，同時(shí)租金不至于太高。

由上分析可見，如果政策設(shè)計(jì)科學(xué)，“集體土地租賃房”會(huì)受到城市租戶、農(nóng)村集體雙方的歡迎，對(duì)于緩解高房價(jià)、解決城市無房戶住房困難，對(duì)于增加農(nóng)村集體收入，將大有作為。它將比過去的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房前景更好。endprint