供給側改革視角下三四線城市房地產去庫存研究

熊曼

摘要：當前我國房地產市場面臨著庫存高企、區域之間分化加劇的態勢，尤其是三四線城市面臨著巨大的去庫存壓力。去庫存是我國供給側結構性改革的一項重要內容，運用需求側的管理政策去庫存已經顯示出局限性，而供給側改革在三四線城市房地產去庫存中具有很大的作用空間。依托供給側改革，并結合三四線城市發展的差異性，精準發力，與其它政策相配合，是當前三四線城市房地產市場去庫存的關鍵。

關鍵詞：房地產去庫存；供給側改革；三四線城市

2017年是供給側結構性改革的深化之年，房地產去庫存是供給側改革的重要任務之一。根據國家統計局發布的《2017年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示：1-7月份，全國房地產開發投資59761億元，同比增長7.9%，全國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，全國商品房銷售額68461億元，同比增長18.9%，7月末，全國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米。表明房地產開發投資增速放緩，房地產庫存總量在減少，房地產調控取得了一定的成效。然而很多三四線城市特別是縣級城市庫存依然比較高，庫存去化周期較長，面臨著巨大的去庫存壓力。

1三四線城市房地產庫存現狀

近年來，隨著我國城鎮化的快速推進和房地產行業的快速發展，房地產市場長期積累的供需矛盾日益突出，房地產市場也呈現出庫存高企、風險顯現、區域分化的特征。一線城市和重要的二線城市在去庫存的同時，房價大幅度上漲，去庫存周期縮短。而絕大多數的三四線城市卻面臨著巨大的去庫存壓力，庫存去化周期長，部分三四線城市的廣義去化周期高達10年以上，商品房增量空置率高達46%。從庫存增量上看，一線、二線、三線的新增庫存比約為1：8：14，可見庫存增量基本上都集中在三四線城市。

1.1庫存總量在減少，庫存去化周期縮短，但形勢依然嚴峻

數據顯示，截至2016年7月底，易居研究院監測的一、二、三線35個典型城市新建商品住宅庫存總量分別為2890、17406和4182萬平方米，環比增幅分別為-4.0%、-0.5%和-1.2%，同比增幅分別為-18.0%、一4.5%和0.1%。從以上數據可以看出，一、二、三線城市庫存基本上都保持了環比和同比雙下滑的態勢，說明總體上三類城市庫存總量在減少。到2016年12月，一、二、三線城市在庫存去化周期上，與7月份8.5、9.6和14.7個月個月的數值而言，三類城市的去化周期都有較大幅度的縮減，分別為7.2、8.6和12.4個月。然而與一、二線城市相比，三四線城市去庫存任務依然比較嚴峻。從存銷比的動態發展趨勢看，從2013年到2016年這四年里，一線城市的存銷比數值已經連續24個月低于12，去庫存周期不斷縮減，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。與一線城市類似，二線城市存銷比也處于12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。而三線城市存銷比數值在不斷縮小，與一、二線城市相比，存銷比數值依然偏大，去庫存形勢仍然嚴峻。

1.2三四線城市去庫存內部分化嚴重

2017年上半年，在全國樓市整體趨穩的情況下，部分三四線城市樓市異?；鸨?，房價上漲預期明顯，部分城市的房價已突破1萬元/平方米，高房價促進了土地市場的活躍，部分城市開始了補庫存的進程。這些強三四線城市，由于大都市圈及部分核心二線城市的限購及高房價的溢出效應導致商品房銷量火爆，其中以滄州、保定為代表的環京津城市、以無錫、嘉興為代表的環滬寧杭城市和以惠州、中山為代表的環廣深城市最為典型。截至2017年6月，溫州、無錫、寧波等21個強三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，與往年相比有明顯的上升。然而在一、二線城市庫存持續減少、強三線城市去庫存加速的同時，一些弱三四線城市庫存其實仍在增加，可見三四線城市去庫存內部分化明顯。數據顯示，易居研究院監測的30個典型三線城市中，到2017年4月，有18個城市成交面積環比下跌，而其他12個城市則有所上升，內部分化明顯。

2三四線城市房地產庫存高企原因分析

2.1人口城鎮化滯后于土地城鎮化，有效需求不足

我國長期實施中小城鎮化戰略，土地供給持續向三四線城市傾斜，而人口卻不斷向大都市圈聚集，造成土地城鎮化與人口城鎮化相背離。由于人口流動主要由市場機制決定，大都市圈及部分核心二線城市的經濟較發達，教育、醫療、交通等公共資源配置齊全，能夠提供更好的工作機會和更便利的生活條件。這些優勢對人口的吸附能力較強，尤其是會吸引三四線城市高凈值人群的持續凈流入，造成一、二線城市人口增長較快而三四線城市人口增長緩慢。我國的土地供給主要由地方政府決定，由于我國積極發展中等城市和小城市，三四線城市的土地供給過多，地方政府過度依賴土地財政也熱衷于賣地，積極擴展城鎮的土地空間?？偠灾?，由于三四線城市在產業結構、人口流入、公共資源等方面的劣勢，人口城鎮化明顯滯后于土地城鎮化，購房有效需求不足，這是目前三四線城市庫存高企的一個重要原因。

2.2房地產產品高度同質化，供給單一

三四線城市房地產庫存高企的另一個重要原因是房地產行業的畸形競爭，房地產產品同質化嚴重，市場泡沫太多。部分大中型房企漠視居民的實際需求，盲目量產，導致產品同質化，庫存量大，且多數小企業又一直在抄襲大中型企業的模式，導致三四線城市庫存高筑，供給端出了問題。在供給類型上，房地產產品結構單一，尤其是商品住宅市場，房地產產品的差異化不大，產品品質不高，產品創新不足，難以滿足居民多元化、個性化的居住需求，而變成了無效的供給。在供給方式上，目前房地產企業開發出來的產品多用于銷售，用于出租的極少，難以滿足部分群體的租房需求。

3供給側改革對三四線城市房地產去庫存的作用機制

3.1調整土地供給，控制增量庫存

由于三四線城市人口城鎮化滯后于土地城鎮化，再加上地方政府對土地財政的依賴盲目賣地，造成房地產庫存高企。現階段消化存量庫存是重點，但若不控制好增量庫存，勢必給三四線城市去庫存帶來巨大的壓力。地方政府作為土地的供應者，即供給側的主體之一，應該建立市場化且富有彈性的土地供給制度。對于那些庫存量大，去化周期較長的地區，應該縮減或者暫停土地供應，以控制增量庫存。對于庫存結構性過剩的問題，應根據市場的實際需求，合理調整供地結構，更多地向國家支持的新興產業、養老產業傾斜，解決供需的結構性矛盾。endprint

3.2從供給側人手提升城市的人口集聚能力

與一、二線城市相比，三四線城市經濟內生動力不足，產業發展滯后，公共資源配置不全，導致人口大量流向一、二線城市，尤其是高凈值人群的凈流出。有數據研究表明，城市凈流入的人口數量對住房需求變化存在顯著的影響。所以要增加住房的有效需求，就必須提升城市人口的集聚能力，吸引人口流入特別是高級知識分子、高學歷人才等。城市人口的吸附能力一般與本地區的產業發展水平和公共資源配置情況緊密相關，產業發展水平的高低直接與工資機會和工資高低相掛鉤，而公共資源配置情況則與居住的便利度、宜居性相聯系。因此從供給端人手，促進產業的轉型升級，完善城市的公共資源配置，對三四線城市提升城市人口集聚能力、增加住房需求有著重要的現實意義。

3.3創新供給類型和供給方式，創造新的需求

長期以來，房地產行業競爭不足，房地產產品同質化嚴重，難以滿足市場多元化的需求。房地產企業作為產品的開發者，也是供給側的主體之一，應該創新產品供給，以新的供給創造新的需求。對于已經竣工的房地產項目，應注重進一步提升產品的品質，把差異化做好。對于待開發的土地庫存，房地產企業應根據市場的實際需求和政策導向，調整土地用途，積極發展新興產業、新興業態，打造出新的供給形成新的產業鏈，形成有效供給。同時在供應方式上，開啟租購并舉的新模式，以刺激新市民潛在的住房需求?？傊?，創新供給類型和供給方式，可以解決三四線城市房地產市場結構性過剩的問題，對房地產去庫存意義重大。

4三四線城市房地產去庫存的路徑

4.1供給側改革與需求管理政策相協調

運用金融、財稅等需求管理政策去庫存在短期內見效快，對消化存量庫存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易產生債務風險。供給側改革在消化存量庫存和控制增量庫存上都能發揮作用，而且能夠解決房地產供需的深層次矛盾，但周期較長，短期內無法看到立竿見影的效果。因此要有效去庫存，就需要供給側改革與需求管理政策相互協調。增加新增住房需求消化存量庫存，需要供給側改革與需求管理政策相互配合，而且供給改革還能增強需求管理的實施效果。從供給端人手，提升三四線城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同時創新供給類型和供給方式，創造新的剛性需求和改善性需求。需求管理上，則可以實施包括增加農民購房補貼、改善住房公積金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需兩端共同發力，供給改革與需求管理有效銜接，才能使二者在去庫存中發揮最大的作用。

4.2供給側改革與人口城鎮化相結合

三四線城市人口城鎮化進程緩慢，大部分地區都是人口凈流出，部分地區農業轉移人口市民化成效甚微。新型城鎮化提出要解決“三個一億人”的問題，第一個“一億人”要解決的就是在城鎮里面生活、工作的農業轉移人口，把他們落戶在城鎮。要解決這部分農業轉移人口的落戶問題，重點要解決的是人與房子的對接問題。不可否認的是，農業轉移人口進城購房是三四線城市去庫存的主力軍。從供給端入手，一方面要推進戶籍制度改革，倡導放開戶籍落戶，對農民進城購房實施補貼；另一方面，要加速產業轉型升級和產城結合的策略，為農業轉移人口市民化提供支撐。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高學歷、高級知識分子等高凈值人群落戶購房，并給予一定的購房補貼?？偠灾?，人口城鎮化是我國最大的內需潛力和發展動能所在，推進人口城鎮化必將帶來巨大的消費需求，尤其是住房需求，助力房地產“去庫存”，同時也需要供給側改革的助推。endprint