淺析房地產企業如何做好投融資管理工作

張云

摘 要 改革開放以來，我國市場經濟體制的成熟以及原先福利分房制度的改革推動房地產行業的快速發展。而且政府各項經濟政策的落實以及城鎮化進程都為我國房地產產業的發展提供了良好的基礎環境。房地產產業屬于資金密集型產業，其從開發到結束都需要大量的資金，因此就需要通過相應的投融資手段來獲得大量的資金支撐，其極易受到國家貨幣政策與市場環境的干擾。

關鍵詞 房地產企業 投融資 管理工作

一、房地產企業投融資管理的特征

房地產產業的企業具有不同于其他產業企業發展的特征以及運營模式。通常房地產企業在其投資項目上通常需要花費上億的投資資金，甚至是幾十億的投資量，資金規模龐大是房地產企業運營最大的特色。正是由于這樣的特色，房地產企業需要龐大的資金規模才能夠支撐企業運轉與生產規模的擴展。此外，房地產企業的投資項目獲得回報也需要較長的周期，整個房地產企業的資金鏈太長，一旦中間某個資金鏈環節斷裂就有可能對整個資金鏈造成影響，甚至對房地產企業的直接運營造成不利影響。

房地產產業與其他產業聯系緊密，諸如鋼鐵、水泥、裝修等等，因此房地產產業又是國民經濟中的支柱型產業，其牽涉范圍較為廣泛，而且也是其他行業需要依賴的產業，所以房地產產業發展的態勢能夠決定諸多行業的發展。但是正是由于房地產企業的特征，我國房地產企業有融資渠道狹窄、融資困難等問題。因此，我國房地產企業投融資管理有兩個十分明顯的特征，首先是銀行資金占據了房地產企業融資資金的半壁江山；其次就是房地產企業的金融市場有待完善，融資渠道無法拓寬。當下房地產企業的融資資金主要是由自身資產、銀行以及客戶三方資金構成。

二、目前我國房地產企業投融資管理工作存在的問題

（一）融資渠道過于單調

當下，大部分的房地產企業首先選擇的融資渠道基本上都是金融機構，或者銀行；其次是利用企業上市的形式來實現融資的目的。在具體的情況當中，受我國國家規定的房地產企業上市條件的限制，發行股票和債券的限制，許多房地產企業都要選擇向金融機構貸款這一單調的融資渠道。但是由于銀行為了降低自身投融資活動的風險，通常會將此類風險轉嫁給房地產企業，導致房地產企業中的銀行資金鏈斷裂的概率上升，房地產企業面臨的投融資風險大大增加。此外，國家為了確保銀行資金的安全以及風險，會從政策上限制房地產企業進行銀行融資。

（二）資金鏈管理水平有待提高

資金鏈管理水平的欠缺是房地產企業投融資管理中存在的重要阻礙。因為房地產企業的周期長、資金鏈長，而且各個環節煩冗復雜，諸如需要調研、置地、建設、驗收、銷售等等各個環節。在上述環節中，工程的結算階段極易產生無法確定的問題。此外，我國建筑工程結算的特殊性也造成了房地產企業資金回籠時間與金額的不確定性，最終致使房地產企業資金鏈管理水平的欠缺。此外，就是房地產企業在融資時，并沒有從自身的運營情況與運營能力出發，也沒有對自身的盈利進行科學的預測，使得企業投融資后管理無法從實際數據出發，整個投融資管理工作不能憑借科學依據進行落實。

（三）外部環境對房地產企業投融資管理的影響

受金融危機“后遺癥”的干擾，我國金融機構的貸款政策明顯收縮。國有銀行與各大商業銀行對于房地產企業貸款手續的規定更為嚴苛，貸款要求設置得更加嚴謹，而且國家政策又出臺了相應的限購、限貸等政策。這些新政策的誕生都給房地產企業投融資管理營造了不好的外部環境，尤其是小型房地產企業無法在嚴峻的外部環境下生存，只能夠退出市場。而且為了防止海外不法分子以及機構對我國社會主義市場經濟造成破壞，因此將海外融資渠道也進行十分嚴苛的限制。

（四）房地產企業領導者的現金流意識不強

我國房地產企業在投融資時過于依賴銀行渠道，從本質上來看，還是因為房地產企業領導者對于現金流、資金積累的重視程度不夠，而且只是依靠單一的銀行融資渠道，房地產企業需要面臨更大的運營風險。許多房地產企業領導層都是在開發項目時四處調度、籌集資金，而自身平時積累的資金、現金流完全不能夠滿足其項目開發，正是由于其對于現金流、資金積累的不重視，造成了房地產企業的投融資管理工作多數情況下只能夠依賴外部融資。

三、房地產企業投融資管理工作的優化策略

（一）創新融資渠道，使其多樣化

必須靈活運用多種融資渠道，才能夠為房地產企業帶來新鮮、充足的流動資金。綜合使用多種投融資管理形式對房地產企業內部的融資資金，是當前我國房地產企業擴大企業資金來源與提升企業市場競爭力的主要途徑。當下，我國房地產企業比較通用的強化企業競爭力的手段有企業聯盟、夾層融資與房地產證券化等。企業聯盟的形式就是將不同房地產企業的運營目標統一化，然后共同為整個房地產企業服務，實現房地產企業資金、項目資源的最優化整合。而夾層融資就是風險與收益介于股權與優先債券之間的投資形式。其主要是結合股權與債權形成一種獨特的融資方式，通過不同的組合形式，才能夠滿足投資者與借款者各種層次的需求。而房地產證券化就是通過股票、債券、信托基金等進行企業融資。最終使得房地產企業投融資渠道多樣化，更有利于投融資管理工作的進行。

（二）優化房地產企業內部資金結構

資金密集一直是房地產企業的特點，因此房地產企業的負債率通常是居高不下，盡管高負債的情況能夠從短期內增強整個企業的運營能力，但是從長遠的角度來看，是十分不利于房地產企業的發展的。而且高負債率極大地加大了房地產企業的風險，對于房地產企業的資金鏈來說是個極大的考驗。因此，必須根據市場經濟發展形勢優化企業內部資金結構，要注重自身資金的積累和穩健現金流的建立，最終構建出適合房地產企業進行投融資管理工作的資金結構體系。

（三）構建合理有效的戰略

房地產企業存在一定的發展規律和周期性，必須根據房地產企業的發展規律和發展周期，合理地制訂企業的發展戰略和周期計劃。在行業蕭條的時期，采用保守的運營策略，諸如購置儲備土地、嚴格控制生產規模；而在高速發展的時期，則需要大膽擴大規模，增加企業盈利。通過周期性的戰略將其房地產企業的經濟效益最大化。

（四）增強房地產企業內部控制能力

實時掌握房地產行業的市場發展趨勢與形勢，尤其要學習和探索現代企業先進的管理理念、模式，不斷積累房地產企業投融資管理經驗，提升企業內部控制管理水平；必須加強對于投資項目的預算、建設成本控制、結算等環節審批與監督。對于投融資資金的審批，必須嚴格地根據審批制度執行，確保房地產企業投融資管理工作的合法、合規性。

四、結語

投融資管理工作是房地產企業發展的重要推動力量，同時也是房地產企業必須面臨的問題，其應該適應國家政策方針，積極有效地拓寬融資渠道，為房地產企業投融資管理工作打下堅實的基礎。

參考文獻

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