旅游房地產業態配置模式與效率評價研究
——基于上市公司數據

王 桀,田 里,張鵬楊(云南大學 工商管理與旅游管理學院,云南 昆明 650091)

旅游房地產業態配置模式與效率評價研究
——基于上市公司數據

王 桀,田 里,張鵬楊
(云南大學 工商管理與旅游管理學院,云南 昆明 650091)

旅游房地產成為投資熱點,“旅游”與“地產”業務的資源配置模式對企業經營效率影響深遠。在對旅游業態與房地產業態進行界定的基礎上,通過構建旅游與房地產業態配置模型,界定“大旅游小地產”(3T)、“中旅游中地產”(2TR)和“大地產小旅游”(3R)三種資源配置模式,并應用數據包絡分析法對我國20家涉及旅游和房地產業務上市公司數據進行研究。結果表明:“中旅游中地產”業態配置模式的效率最高,解釋了以旅游和房地產業務均衡發展的大型企業迅速成長的原因;“大地產小旅游”和“大旅游小地產”業態配置模式的效率偏低。研究結論為企業戰略投資決策提供了依據和借鑒。

業態配置;旅游房地產;數據包絡分析;上市公司

在中國,隨著房地產市場遇冷與旅游業興起,許多以房地產為主營業務的企業開始轉型,旅游房地產項目成為投資熱點。旅游原本是以居住地為原點而移動所圈定的范疇,是一種空間上的概念,一旦加入“產權、居住”等不動產屬性后,如何界定其資源屬性與評價其配置效率成為研究關注的主要問題。從經濟學的角度看,要達到土地資源在兩部門的最優配置,關鍵是要使土地資源在旅游部門和房地產部門的邊際收益相等。然而在實際開發中,開發商往往通過旅游開發名義獲得大量的土地,由于房地產部門的收益大于旅游部門,開發商轉而進行大體量的房地產開發,對旅游的投入較少。當房地產部門的邊際收益最大化而旅游部門的邊際收益最小化時,項目的開發性質就變為純粹的房地產項目。因此,對旅游房地產的研究需要從旅游與房地產兩種業態的界定開始。

資源稀缺引發的資源配置問題,是經濟學研究的核心問題。資源配置理論研究的是如何把有限的生產要素配置到社會迫切需要的產品和勞務生產上去,以實現最佳的資源使用效率。經濟學家曼昆指出,效率是資源配置使社會所有成員得到總剩余最大化的性質。配置效率的提高可通過資源優化組合來實現。薩繆爾森指出,“效率意味著不存在浪費,即當經濟在不減少一種物品生產的情況下不增加另一種物品的生產,其運行便是有效率的”。因此,“旅游+房地產”投資項目追求的目標應是投入—產出效率最優,開發目標應基于對旅游資源、配套設施和服務、地產資源進行投入并獲得產出,效率最優意味著浪費最低、配置合理。“旅游+地產”類開發企業對核心資源的配置方式構成了其資源配置模式,不同資源配置模式產生的配置效率存在差異。旅游能聚集人氣、擴大影響,但創造的利潤薄弱；房地產投資回報相對較高,但運營風險相對較大。實際上，旅游與房地產的本質區別是土地資源在旅游產品和房地產產品開發量的配置問題，對旅游產品與房地產產品開發量“度”的把握,成為旅游與房地產資源配置效率的核心。通過對資源配置效率實現程度的研究,將有助于對其資源配置模式進行評價。

1 文獻回顧與研究模型

1.1 配置效率

通過國外其他相關研究,發現城市林地、公園綠地、景觀視線等因素都會對城市住宅價格產生影響,購房者一般都愿意支付額外費用[1]。薩拉·諾丁對瑞典旅游業與房地產業開發出現的集群現象研究發現,具備壟斷性質的企業依靠資本和創新具有較大的競爭優勢[2]。穆勒、莫里森認為,旅游系統是由多層次的功能關系和空間關系共同編織成的一個區域復雜系統[3]。國內研究中,鐘京濤指出了我國風景名勝區房地產開發過度等問題,并提出了自己的政策建議[4]；李正歡認為,中國新時期旅游經濟增長方式應通過資本和技術進步的作用實現內生型增長[5]；黃泰、張捷等研究表明,旅游地區與城市之間存在著多層的耦合關系[6]；石靜認為房地產與旅游業相結合開發是一種新興的產業模式,具有很好的開發基礎和市場前景[7]；徐紅罡認為,旅游發展與城市發展密不可分,既相互促進又相互制約[8]；戴斌論證并提出了今后政策發展將更重視旅游業綜合功能為重點的管理導向[9]；程琳指出產業耦合是旅游產業轉型發展的根本動因,休假制度是觸發其轉型發展的外在條件[10]；高楠等認為旅游資源開發與城市化發展之間存在耦合關系,并以西安市為例對兩者之間的耦合協調發展關系進行了實證分析[11]。

多數學者對構成旅游綜合體的資源要素與配置關系分析不足,雖然他們提出了旅游資源、基礎設施、管理模式等是旅游綜合體發展的關鍵因素,但從揭示旅游綜合體資源要素、業態關系等核心問題方面缺乏深入研究。對旅游綜合體資源配置效率的測度需要對“旅游開發”和“地產開發”兩大核心資源要素的投入和產出進行分析,將研究視角聚焦于“旅游開發企業、地產開發企業、旅游與地產開發企業”,對三類企業在要素投入和實際產出進行指標量化核算,從而實現對資源配置主體單位在資源利用效率的測度。本文的研究視角是以“旅游+地產”三種資源配置模式的企業作為效率比較樣本,通過三種模式企業的效率測度結果進行比較研究。

1.2 業態模式

旅游業態是指旅游企業為滿足不同的消費需求而進行相應的要素組合所形成的不同產品、經營方式和組織形所呈現的形態,是一個包含了“產品+經營方式+組織形式”的綜合性概念[12]。目前中國房地產業態多元化趨勢日益顯現,城市綜合體、商業地產、物流地產和養老地產等多種業態呈現快速發展態勢,“旅游+地產”多元業態集合開發模式和產業聚集發展模式是推動旅游產業、旅游消費、地產業轉型升級的核心。

在旅游吸引物大環境的基礎上進行房地產、酒店、商業、娛樂等跨產業開發,可使各產業優勢資源彼此結合,互相放大資源投入的邊際效用,實現區域資源的優化配置,使“旅游+地產”項目產生出最大的經濟效益和社會效益。但過大的地產業態產品開發量將弱化旅游的吸引力,甚至偏離旅游項目本質,淪為純粹的房地產項目;而過大的旅游業態產品開發量也將弱化地產對項目的貢獻,成為純粹的旅游景區。因此,對旅游業態產品開發量或地產產品開發量“度”的把握,成為了“旅游+地產”資源配置的核心。

基于此,本文按照“旅游”和“地產”兩個維度構建了旅游資源與地產資源配置分析模型,用于描述不同的“度”所對應的資源配置模式。本文用橫坐標表示地產開發量,從低、中、高分別代表地產開發量的程度;縱坐標表示旅游開發量,從低、中、高分別代表旅游開發量的程度,建立“旅游+地產”資源配置分析模型。在“旅游+地產”資源配置分析模型中,界定了“大旅游小地產”(3T)、“中旅游中地產”(2TR)和“大地產小旅游”(3R)三種配置模式(圖1):①“大地產小旅游”模式(3T)。“大地產小旅游”模式在資源配置上表現為地產業態產品開發的數量和程度遠超過旅游業態產品開發的數量和程度,甚至旅游業態產品配置為零的配置模式。“大地產小旅游”模式以地產業態產品為主要開發方向,旅游業態產品開發程度相對較低,開發項目不以旅游業作為核心,旅游業態體現不充分。②“中旅游中地產”模式(2TR)。“中旅游中地產”模式是典型的“旅游綜合體模式”,表現為旅游業態產品開發的數量和程度與地產業態產品開發的數量和程度相當,旅游業態配置比例與房地產業態配置比例適中的開發模式。③“大旅游小地產”模式(3R)。“大旅游小地產”模式是典型的“旅游景區模式”,表現為旅游業態產品開發的數量和程度遠超過地產業態產品開發的數量和程度,甚至地產業態產品配置為零的配置模式。“大旅游小地產”模式以旅游景區為主要開發方向,地產業態產品開發程度相對較低,地產業態產品在業務占比中處于次要地位,房地產業態體系不充分。在現實中,由于資源保護土地開發受限,許多傳統的旅游企業經營的風景名勝區或著名景點景區長期發展緩慢,業務類型相對單一,是典型的“旅游景區。

圖1 “旅游+地產”資源配置分析模型

1.3 數據與樣本

為了便于對三種模式進行比較和分析,本文分別對中國A股滬深股市“旅游板塊”和“房地產板塊”上市企業進行了分析,根據個股資料“公司概況”和“經營分析”信息,將旅游業務占比和房地產業務占比進行分類。截止2015年12月31日,在滬深交易所上市房地產板塊公司有131家,個股資料和年報中涉及經營旅游業務的房地產上市企業共有11家,其中房地產主營業務占比最少的是ST珠江(僅占12.87%)和京投銀泰(占13.51%),旅游業務占比較多的是中航地產(占25.04%)和ST珠江(占28.28%)。目前房地產上市公司總資產超過500億元的公司達到27家,深圳萬科占據首位,恒大、中國海外發展分別位列第二位和第三位。由于我國房地產市場進入深度調整期,越來越多的上市房地產企業在多元業務拓展、多元化創新等多方面進行了積極嘗試,許多企業將經營業務向旅游業進行了拓展。

自1996年張家界旅游開發股份公司在深圳證券交易所掛牌上市成為我國第一家旅游類上市公司后,隨后5年內我國先后有8家旅游類上市公司在滬深交易所上市。截止2015年12月31日,在滬深交易所上市旅游板塊公司有26家,其中景區類上市公司11家,主題公園類2家(華僑城A、大連圣亞),涉及房地產開發業務有8家,分別是華僑城A(占50.51%)、九龍山(占89.1%)、云南旅游(占38.9%)、黃山旅游(占11.4%)、西安旅游(占16.97%)、大連圣亞(占5.10%)、中青旅(占17.91%)、三特索道(占1.55%)。旅游板塊上市公司的主營業務雖然各有側重,但都以景區、旅游商品、旅游交通等為主。從旅游上市公司的規模來看,華僑城A以729億元龐大資產成為我國旅游類上市公司的龍頭老大,黃山旅游、桂林旅游、峨眉山A、云南旅游、麗江旅游5家公司總資產均在10億元以上,這些公司構成了我國旅游板塊上市公司的主體。

按照前文構建的三種資源配置模式，本文對上市公司經營旅游和房地產業務的企業進行了劃分,可以大致篩選出約20家相關上市公司,其中包括“大旅游小地產”模式代表企業6家、“中旅游中地產”模式代表企業2家、“大地產小旅游”模式代表企業11家。

表1 “旅游+地產”上市企業決策單元

注:根據紅塔證券通達信交易系統V6.06上市公司個股資料匯總。

本文提出“旅游+地產”三種資源配置模式企業進行效率研究的設想是:①目前的DEA效率評價大多居于同種類型企業,如酒店、旅行社、景區等,對企業經營具有一定的評價意義,但沒能很好地體現DEA生產前沿效率思想;②國內較多關于旅游企業效率的研究均基于上市公司面板數據或截面數據,研究方法和指標選取方式都較成熟,但缺少不同經營性質企業間的效率比較分析;③以旅游上市企業、部分經營旅游業務的房地產上市企業作為決策單元進行效率研究具有兩個優勢:一是數據均為企業公開發布的財務信息,指標尺度為同一尺度;二是根據“旅游”和“地產”經營業務比例將決策單元進行三種模式劃分而測度出的效率指標,具有較好的分析意義。

1.4 變量設置與研究假設

DEA是以相對有效為概念基礎,以凸錐分析和線性規劃為工具的一種評價方法。本文選用合適的旅游企業加總數據,采用DEA的SBM模型來考察研究對象的技術效率,并考察效率的不同來源(規模效率和配置效率)以及它們所處的規模報酬階段。它能充分考慮對決策單元本身最優的投入—產出方案,因此能更理想地反映評價對象自身的信息和特點。

假設有n個決策單元DMUs,每個決策單元對應m個投入變量和s個產出變量,用(Xj,Yj),j=1,…,n表示。假設Xj=(x1j,…,xmj)≥0,Xj≠0,j=1,…,n,Yj=(y1j,…,ymj)≥0；Yj≠0,j=1,…,n。樣本中每個DMUo的相對效率評估參照生產可能性集T={(X,Y)/X,X可產出Y},并經由觀測的幾個假設驗證,因此規模收益報酬不變下的生產可能性集T定義為:

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

dj≤Mbj(j∈Ej∈E)

(7)

λj≤M(1-bj) (M≥0,j∈E)

(8)

式(2)—(5)表明生產可能性集中的所有點(X,Y)是極點有效單元的線性組合,能決定被評價單元DMUo的目標或投影值;式(6)的點可能位于或低于這些超平面;式(7)和式(8)的約束條件表明,如果λj≥0,則bj=0,dj=0,意味著如果DMUj作為一個被參照單元,則它必定歸屬于超平面:

(9)

最大化下列目標函數:

(10)

加上上述約束條件,即為完整的最靠近帕累托有效前沿的最小距離的效率測度的SBM模型。SBM模型與傳統的CCR和BCC模型的不同之處在于:SBM模型把松馳變量直接放進了目標函數中,這樣做一方面解決了投入—產出的松馳性問題,另一方面也解決了非期望產出存在下的效率評價問題。此外,SBM模型屬于DEA模型中的非徑向和非角度的度量方法,它能避免徑向和角度的選擇差異帶來的偏差和影響,比其他模型更能體現效率評價的本質。因此,本文通過SBM模型來研究企業投入—產出的效率情況。按照投入—產出指標選取原則,本文確定投入指標為資產總額、營業成本、固定資產,產出指標為營業收入、股東權益、凈利潤。將指標輸入程序,獲得的計算結果見表2。將表2中的決策單元按2TR、3T、3R三種模式分類,可計算出每種類型決策單元的效率平均值,代表三種配置模式決策單元的綜合效率,結果見表3。

表2 三種模式上市企業決策單元(DMU)效率值輸出結果

表3 三種模式上市企業決策單元(DMU)效率平均值

2 結果分析

2.1 “中旅游中地產”效率評價

“中旅游中地產”的2TR模式在資源配置上比“大旅游小地產”的3T和“大地產小旅游”的3R模式在技術效率、規模效率和混合效率上均更有效。“中旅游中地產”的2TR模式在資源配置效率測度中要優于其他旅游企業以及房地產開發企業。華僑城是“中旅游中地產”2TR模式中以旅游綜合體開發建設為主的企業,宋城股份房地產業務占營業收入的1/3,開發的五大“宋城旅游區”是典型的“古城度假式旅游綜合體”。根據華僑城A發布的年報,2015年華僑城實現營業收入322.4億元,同比增長4.94%,旅游綜合業務收入為123.2億元,房地產業務收入為192.0億元。華僑城旗下全國連鎖主題公園歡樂谷已在北京、上海、深圳、武漢、天津等地營業,“旅游+地產”已成為當前華僑城的主要經營模式。杭州宋城集團是國內最大的民營旅游開發投資集團,其產業結構是打造大型文化旅游綜合體,涵蓋文化演藝、主題公園、文化產業投資、旅游電子商務、景觀房產、主題酒店、娛樂商業、文化旅游衍生產品等領域。1996年宋城在杭州郊區333.34hm2荒地上投入4億元打造了“杭州樂園”,使杭州旅游房地產的基準價比周邊房地產高出近1倍。隨后,該集團投資30億元開發南京旅游新城“明城”占地10km2,投資60億元開發武漢“水鄉旅游城”占地600hm2等,目前已在國內各地以旅游開發名義購買了數萬公頃土地。

2.2 “大旅游小地產”效率評價

“大旅游小地產”的3T模式技術效率最低,表明在目前的技術水平上對資源開發的投入未能達到綜合有效,如果加大投入,可獲得更大的產出。“大旅游小地產”的3T模式混合效率最低,表明該模式的整體效率情況低于“大地產小旅游”的3R模式。大連圣亞是“大旅游小地產”3T模式中唯一有效的決策單元,其旅游主營業務占93.86%,房地產業務占5.1%。大連圣亞是我國第三代水族館的開創者,海洋極地主題樂園的領跑者,東北旅游業唯一的一家上市公司,現有7家控股子公司,4家參股公司,員工400余人,資產總值7億元,年營業收入超過2億元。大連圣亞控股房地產子公司大連昊豐房地產開發公司在2012年開發的房地產實現銷售收入占大連圣亞業務收入的5.1%。大連圣亞的發展戰略是以海洋文化旅游為主導,開發一系列具有自主知識產權的原創角色衍生品,包括圖書、動漫、游戲、玩具等,并進軍影視業,形成集出版物和音像制品市場、以動漫作品為主的影視播出市場、主題公園和動漫形象衍生品三大市場為一體的完整產業鏈。

2.3 “小旅游大地產”效率評價

“小旅游大地產”的3R模式在技術效率方面要優于“大旅游小地產”的3T模式。“小旅游大地產”的3R模式規模效率最低,表明該模式在資源方面投入不足。深長城是“小旅游大地產”3R模式中唯一有效的決策單元,其地產主營業務占88.2%,旅游業務占7.44%。深長城擁有近30年的房地產開發經驗,同時具備10多年的五星級酒店管理經驗,業務范圍涉及酒店經營、物業經營、物業管理、商業管理、建筑施工等多個領域。2012年深長城實現營業收入26.98億元,同比增長40.77%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤41188.03萬元,同比增長29.08%。2012年國家對房地產市場依舊保持了調控的主要基調,2012年報告期內深長城物業經營收益穩定,酒店、長城物流、長城置業等非房地產企業取得了良好的經營業績。

3 結論與對策建議

3.1 結論

從業態配置和效率評價的角度分析,當前我國旅游房地產開發存在以下問題:一是業態耦合嚴重失調。國內普遍存在的“空城、鬼城、睡成”等現象出現的原因是旅游業態配置不合理、對旅游業態投入不足,造成人氣不足。“大地產小旅游”3R模式泛濫,“旅游與地產”失調耦合。二是配置模式小散亂。“旅游+地產”開發需要長期的資金、人力和管理投入，因此往往需要有實力的大企業為項目開發主體。由于發展旅游的門檻很高,企業盲目投入,就形成了“小、散、亂”的開發格局。三是配置效率普遍不高。由于旅游與地產的結合開發是全產業鏈開發模式,與商業地產相比,旅游業跨行業門類多、復合程度高,這就意味著,項目的開發不僅要在選址上做功課,更要注重后期運營的策略,這樣才能提高資源利用效率。

3.2 對策建議

旅游房地產開發的過程需要每個理性的個體與集體利益選擇一致的目標,只有社會目標的集體實現才是每個個體利益最大化的保障，因此旅游房地產的發展需要建立一種合理有效的治理目標。該目標包含三個層次的內容:①資源配置效率目標是通過改進資源配置模式,提高投入產出效率,通過對旅游資源和土地資源的投入—產出來實現利用和社會分配;②通過旅游開發促進生態環境保護,防止生態環境破壞,科學合理地利用自然資源,建立自然生態系統良性循環,確保國民經濟和社會的可持續發展;③不同層次的經濟主體在實現旅游綜合體資源有效配置過程中“激勵相容”，沒有規定產權的公共旅游資源或任何沒有制度約束的發展模式都會出現對資源的過度使用,并最終損害集體和企業自身的利益。

“中旅游中地產”3TR模式已成為“旅游與地產”業態耦合和資源配置的最優模式,為旅游房地產的發展指引了方向。即資本與土地是技術效率有效的前提,打造旅游吸引物使地產增值是配置效率有效前提和基礎,地產業務的高額利潤是規模效率有效的保障。其中,對“大旅游小地產”3T模式的治理措施主要包括:增加土地資源開發投入,建立“地產反哺旅游”的發展機制;提高技術效率,強化旅游資源的吸引力,以獲得更高的產出效益;優化盈利模式,提高規模效率。對“大地產小旅游”3R模式的治理措施主要包括:強化旅游核心吸引物,增加對旅游業態的投入;提高技術效率,改變過度依賴地產資源的配置模式,建立“旅游促進地產”的增長機制。

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ResearchonModelofConfigurationandEfficiencyEvaluationaboutTourismRealEstate——BasedonDataofListedCompanies

WANG Jie,TIAN Li,ZHANG Peng-yang
(Department of Business and Tourism Management,Yunnan University,Kunming 650091,China)

Tourism real estate was creating an investment boom,the resource allocation mode of “tourism” and “real estate” business had a far-reaching impact on the efficiency.This paper defined the conception of tourism formats and real estate formats,and built the configuration model of “3T,2TR,3R”,by studying the data of 20 tourism and real estate listed company with the method of DEA.The results showed that the efficiency of “2TR” configuration mode was the highest,that explained the reason why those large enterprises grew rapidly with the mode balanced in tourism and real estate business.The efficiency of “3R” and “3T” configuration mode was low.The conclusions also provided some basis and reference for enterprise strategic investment decision.

configuration; tourism real estate;DEA;listed company

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.10.022

F590-05

A

1005-8141(2017)10-1271-05

2017-08-13；

2017-09-24

國家社會科學基金項目“旅游地‘荷蘭病’效應的發生機制與調控對策研究”(編號：14CJY084);國家社會科學基金項目“旅游孤島效應測度與調控機制研究”(編號：16GL121)。

及通訊作者簡介：王桀(1970-),男(白族),云南省大理人,博士,講師,碩士生導師,研究方向為旅游經濟、旅游影響。