基于AHP-FCE的綠色房地產開發評價體系研究

(泰山學院 旅游學院,山東 泰安 271000)

基于AHP-FCE的綠色房地產開發評價體系研究

劉桂菊,彭淑貞

(泰山學院 旅游學院,山東 泰安 271000)

在充分理解綠色房地產開發內涵的基礎上,結合我國國情,借鑒國內外綠色房地產有關研究成果,以綠色房地產企業和綠色建筑為考察重點,從環境、經濟、社會三個維度,選取14個指標構建了綠色房地產開發評價指標體系。運用專家打分法和AHP方法確定各級指標權重,采用模糊綜合評價法建立綠色房地產開發評價模型,并通過案例分析驗證了評價體系的可行性,結合指標權重提出了實現綠色房地產開發的政策建議。

綠色房地產開發;評價體系;層次分析法;模糊綜合評價

2015年我國在《關于加快推進生態文明建設的意見》中指出:“必須加快推動生產方式綠色化,大幅提高經濟綠色化程度,加快發展綠色產業?！备母镩_放以來,房地產業一直是國民經濟發展的重要引擎,而我國房地產開發以高消耗、高產出、高污染的傳統模式為主,房地產行業的高速運轉使資源環境難以支撐,在資源環境壓力日益凸顯、節能與健康需求成為廣泛共識的形勢下,綠色開發逐漸成為房地產開發的新要求。構建綠色房地產開發評價體系,促進綠色房地產開發,不但可推動我國房地產業綠色升級,而且能為國家經濟轉型升級提供強勁的綠色動力。

國外綠色房地產評價集中體現在綠色建筑評價方面。英國于1990年建立了BREEAM體系,該體系著重從管理、能源、健康舒適、交通、水耗、材料、污染、生態價值、土地利用等方面進行評價,通過計算BREEAM等級和環境性能指數進行等級劃分并授予不同的綠色認證證書[1]。美國綠色建筑協會于1998年創立了世界上最有影響力的評估標準----LEED標準,從資源、能源與環境等方面采用條款評價方法,對累加求和總分劃檔并頒發等級證書[2-4]。加拿大GBC2000在關注綠色建筑資源環境因素的同時又增加了經濟性和管理性因素,并借助評價操作系統GBTool完成了評價[5]。2001年，日本開發了CASBEE,通過計算建筑環境效率(Q/LR)進行評估,其中Q指建筑環境性能和質量,LR指建筑環境負荷的減少[6]。

我國綠色房地產評價起步較晚,2001年編制了國內第一部綠色建筑評價體系——《綠色生態住宅評估手冊》[7],2003年編制了《綠色奧運建筑評估體系》[8],2006年制定了第一部較完善的綠色建筑評價國家標準——《綠色建筑評價標準》,2014年對該標準進行了修訂,評價內容不僅包括資源、環境等5個方面,還增加了施工管理和運營管理。該標準采用措施得分法計算,滿足一般項和優選項的數量并據此劃分一星級、二星級、三星級綠色建筑標識[7,9]。

綜合國內外綠色房地產評價體系可見,評價對象集中在房地產產品即綠色建筑上,評價內容主要包括土地資源、能源、水資源、材料、環境質量等資源環境要素,這些評價體系的確立對規范和引導世界各國綠色房地產發展起到了不可估量的作用。但從整個房地產行業發展來看,要促進綠色房地產開發,評價對象不僅包括綠色建筑,還應把房地產企業納入評價體系;評價內容不僅包括資源環境指標,還應增加經濟性和社會性指標。

本文在借鑒國內外綠色房地產評價體系基礎上,以房地產開發整個過程為基礎,從房地產產品——綠色建筑和房地產企業出發選取環境指標、經濟指標和社會指標構建綠色房地產開發評價指標體系,以期為我國房地產開發的綠色經濟發展提供幫助。

1 綠色房地產開發評價指標體系構建

1.1 指標體系的構建思路

在構建綠色房地產開發評價指標體系時,以對綠色房地產開發概念的理解為基礎。房地產開發是指房地產開發經營企業根據城市規劃的要求進行土地開發、房屋建設與相應的房地產營銷和物業管理,以取得良好的經濟效益、社會效益和環境效益為目的的綜合性生產經營活動[10,11]。關于綠色房地產開發,Rocky Mountain Institute(RMI)認為從經濟考慮出發,達到整合經濟與環境目標的開發過程[12]。鄭燕鳴等認為,基于LCA實現物質系統的首尾相接、無廢無污、高效和諧、開放式閉合性良性循環,即用綠色的方式進行綠色房地產開發[13,14]。張建中認為,綠色房地產開發是通過科學的整體設計,集成一系列節約資源、能源的高新技術,從規劃、資源和能源利用、建筑環境和功能等角度闡述了綠色房地產開發所具有的六大特點[15]。

借鑒以上研究成果,本文認為綠色房地產開發要求把綠色發展理念貫穿于房地產開發的全生命周期過程,綠色房地產企業根據時代發展要求,在符合國家標準的前提下,采用一系列節能、環保技術與措施進行綠色建筑等房地產產品的開發建設、運營維護與管理,盡最大可能地取得經濟效益、社會效益和環境效益的和諧統一,從而實現房地產開發從傳統模式向綠色低碳模式轉變。綠色房地產開發的主體是綠色房地產企業,開發的產品主要指各種綠色建筑。因此,綠色房地產開發主要通過綠色房地產企業的可持續性發展和綠色建筑產品的性能體現出來,其評價應從全生命周期過程中重點考察綠色房地產企業和綠色建筑,綠色房地產企業主要從經濟維度和社會維度考察其綠色可持續性,綠色建筑重點從資源環境維度考察建筑性能與品質。

1.2 評價指標體系的構建

按照上述邏輯思維,依據評價指標體系設計的科學性、系統性、獨立性和前瞻性等原則,充分考慮目前我國建設智慧城市、海綿城市、被動城市、生態城市的時代背景,本文從環境、經濟和社會三個維度選擇14個評價指標重點考察綠色建筑性能和房地產企業的綠色可持續性,建立了涉及多個評價因素的綜合評價指標體系(表1)。

表1 綠色房地產開發評價指標體系

主要指標包括:①環境指標。環境指標主要反映綠色建筑的基本屬性。房地產開發主要圍繞建筑產品展開,綠色建筑是綠色房地產開發的最終產品,因此綠色房地產開發集中體現在綠色建筑上。根據我國《綠色建筑評價標準》中對“綠色建筑”的界定及評價內容的確定[9],借鑒國外綠色建筑評價標準,結合我國國情,環境指標主要從資源、能源節約利用和環境保護角度選取了水資源循環利用、土地集約利用、再生能源與節能技術利用、建筑材料性能與再生利用、室內外生態環境質量、綠色建筑智能管理、環境污染綜合治理7個指標。②經濟指標。經濟指標主要反映綠色房地產企業經濟效益。市場經濟條件下,房地產企業是房地產開發的主體,獲得最大經濟效益是房地產企業的主要目的,如此房地產企業才能具備后續持續開發的資金條件。因此,從綠色房地產企業經濟效益角度,經濟指標選取了綠色建筑工程造價、綠色房地產銷售收入、綠色房地產運營維護費用、綠色房地產市場占有率4個指標。③社會指標。社會指標主要基于對綠色房地產企業的社會形象考量。良好的社會形象是促進綠色房地產企業可持續發展的重要保障,企業的美譽度、居民對綠色房地產產品的滿意度、政府對企業的認可度是綠色房地產企業樹立良好社會形象的基礎。因此,從綠色房地產企業社會形象入手,社會指標主要選取了綠色房地產企業信譽完整度、居民滿意度和政府認可度3個指標。

2 綠色房地產開發模糊綜合評價模型構建

從表1中的評價指標體系可見,既有定量指標,又有定性指標，為了將兩者有效地放在同一個體系內進行評價,本文采用模糊綜合評價方法完成對綠色房地產開發的評價。

2.1 評價要素指標體系的設置

根據表1所建立的綠色房地產開發評價指標體系,依據各指標間的相互聯系構造層次結構。綠色房地產開發評價指標體系分為三層:第一層為總目標層A,用來反映綠色房地產開發的綜合水平;第二層因素集A1、A2、A3,分別代表環境指標、經濟指標和社會指標,從屬于第一層次;第三層因素集，從屬于第二層次集,分別為:{A11,A12,A13,A14,A15,A16,A17}=A1、{A21,A22,A23,A24}=A2、{A31,A32,A33}=A3。

2.2 評價集的確定

依據各指標對綠色房地產開發目標的滿足程度,將評價標準分為“優秀、良好、合格、不合格”四個等級。即評語集合為:V={v1,v2,v3,v4}={優秀，良好，合格，不合格}。

2.3 評價要素權重子集的確定

本文選用層次分析法確定綠色房地產開發評價指標權重,基本思路是：在建立層次結構模型的基礎上,通過專家打分構造判斷矩陣,求出判斷矩陣的最大特征值與特征向量,并進行一致性檢驗,若通過檢驗,則對向量做歸一化處理可得到各層指標的權重[16]。

若評價目標為T,評價因素集為F{f1,f2,…fn},構造判斷矩陣P(T-F):

f11f12…f1nf21f22…f2n????fn1fn2…fnn

式中,fij表示fi對fj的相對重要性(i=1,2,…,n;j=1,2,…,n),其取值見表2。

表2 fij的取值

2.4 模糊綜合評價

R 1=(r1ij)4×7=r111r112r113r114r121r122r123r124r131r132r133r134r141r142r143r144r151r152r153r154r161r162r163r164r171r172r173r174?è???????????÷÷÷÷÷÷÷÷÷

根據單要素模糊綜合評價結果,可得到Ai各子集的綜合評價矩陣:

R =B 1B 2B 3?è??????÷÷÷÷=b11b12b13b14b21b22b23b24b31b32b33b34é?êêêêù?úúúú

3 綠色房地產開發評價實證分析

以泰安海普地產有限公司開發的項目——海普·鳳棲灣為例,采用以上評價體系對綠色房地產開發進行綜合評價。海普·鳳棲灣是泰安海普地產有限公司于2004年開發建設的高檔住宅小區,是泰安市首個情景式花園洋房,曾在山東省第二屆住交會上被評為“齊魯名盤30強”。該公司在取得顯著的經濟效益的同時,取得了良好的社會效益,“海普地產”品牌已在泰安房地產行業中得到了社會各界的認可和贊譽。

3.1 各級指標權重的計算

根據表1所建立的評價指標體系,依據各指標間的相互聯系構造層次結構。邀請來自土木工程、應用數學、產業經濟學、地理科學等專業的專家對各層指標兩兩比較打分,構造判斷矩陣,根據判斷矩陣進行計算并進行一致性檢驗。判斷矩陣A-Ai和層次排序結果見表3。

表3 A-Ai判斷矩陣及層次排序

λmax=3.0463，CI=0.0232，RI=0.58，CR=0.0399lt;0.1。

同理,構造判斷矩陣A1-A1j、A2-A2j、A3-A3j,并運用上述計算過程可分別得到相對于A1、A2、A3各層下屬各指標的權重,然后根據各層次單排序的結果,經過總排序計算和一致性檢驗,得到各二級指標相對于總目標A的層次總排序即組合權重,表示各指標對實現綠色房地產開發綜合評價的相對重要程度,計算結果見表4。

表4 指標權重總排序

層次總排序的一致性檢驗,其計算公式為:

=0.0613

二級指標的權重分配為:

3.2 模糊合成與模糊綜合評價

為了對該公司開發的此項目進行科學評價,我們邀請了熟悉該項目的有關部門領導、建筑、環保等領域的專家與部分社區居民共30人進行評價。依據每位成員對每一個二級指標進行的評判,統計得出如下單因素模糊評價矩陣:

R 1=0．200．400．300．100．300．400．200．100．300．500．100．100．500．400．100．000．400．400．100．100．300．400．200．100．200．300．300．20?è???????????÷÷÷÷÷÷÷÷÷

R 2=0．200．300．400．100．300．400．200．100．200．300．400．100．300．400．200．10?è???????÷÷÷÷÷

R 3=0．400．400．200．000．300．400．200．100．400．400．200．00?è?????÷÷÷

R =B 1B 2B 2?è??????÷÷÷÷=0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04?è?????÷÷÷

因此，該房地產開發公司綠色房地產開發模糊綜合評價結果為:

=(0.5064 0.3018 0.1918)°

0．330．410．160．090．260．360．280．100．360．400．200．04

=(0.32 0.40 0.20 0.08)

4 結論與建議

綠色房地產開發作為房地產業最基本、最主要的經濟活動內容,對我國綠色經濟發展,推動國家經濟轉型升級提供了強勁的綠色動力。由上述分析可知,建筑產品的綠色性能和房地產企業的綠色可持續性是實現綠色房地產開發的重點,據此影響綠色房地產開發的主要因素包括環境因素、經濟因素和社會因素。以這些因素為基礎構建指標體系,通過專家打分法和AHP法確定了各指標權重,構建了綠色房地產開發模糊綜合評價模型,并通過案例驗證了評價體系的可行性，這為我國綠色房地產開發評價的量化與綠色房地產開發戰略實踐提供了有益的借鑒。

本文通過對綠色房地產開發評價指標體系中各指標權重的比較發現:一級指標權重的大小依次為環境指標(0.5064)、經濟指標(0.3018)、社會指標(0.1918)，二級指標中權重處于前5位的依次為室內外生態環境質量(0.1566)、再生能源與節能技術利用(0.1067)、綠色房地產銷售收入(0.0920)、綠色房地產市場占有率(0.0914)、水資源循環利用(0.0831)，以上因素對實現綠色房地產開發具有重要影響。

為了實現我國綠色房地產開發戰略,增強綠色經濟發展水平,應重點關注:①加強綠色建筑產品開發建設,提高房地產開發項目的綠色性能。綠色建筑是實現綠色房地產開發的核心。2016年國家在《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中強調要“提高建筑節能標準,推廣綠色建筑”。綠色建筑不是節能、環保材料的簡單堆積,也不是綠化較好的建筑產品,它追求“人—建筑—自然”的和諧統一,不僅具有“四節一環?！钡膬烖c,還代表了健康、舒適、安全,體現了建筑品質的綜合提升,是未來人們對建筑發展的需求。將綠色開發理念更好地落實到建筑產品的開發建筑中,是推進綠色房地產開發的重點。②積極研發和推廣應用節能、節水技術,最大程度地節約能源和水資源。在當前我國資源環境條件硬約束下,能源和水資源成為綠色建筑的重要制約因素,再生能源與節能技術的充分利用和水資源的循環節約利用在實現綠色房地產開發中至關重要。因此,將微電子技術、生物技術、信息技術、新材料、新能源技術等廣泛應用于綠色建筑的生產、建筑節能、居住環境等方面[15],優化推廣太陽能、風能和地熱等自然能源的利用技術、建筑圍護結構熱工性能技術、污水處理和回用技術等,全方位降低建筑能耗與水耗,努力打造綠色節能環保建筑,對我國實現節能減排和生態文明建設具有重要意義。③綜合提升室內外生態環境質量。室內外生態環境質量不但是綠色建筑中最重要的影響因素,而且對于整個綠色房地產開發起到關鍵性作用。綠色建筑的“綠色”,主要通過健康舒適的室內環境與自然和諧的室外環境來體現。健康、舒適的室內環境是綠色建筑的關鍵,包括良好的空氣質量、熱環境、光環境和聲環境等,為此房地產企業在室內結構設計、環保材料應用、部品選擇等方面嚴格把關,滿足消費者衛生、健康、舒適的生活要求;最大程度地利用項目所在地的地形、地貌、氣候等自然環境條件,因地制宜,營造良好的室外建筑環境,達到人與自然環境的和諧共生、互動發展。此外,室內外生態環境質量也直接影響綠色房地產產品的銷售價格和保值增值潛力。④提高房地產企業的綠色可持續性。房地產企業是綠色房地產開發的主力軍,經濟效益的高低影響著企業對綠色產品的持續開發,房地產企業要以市場為導向,積極拓展開發真正意義上的綠色產品,盡可能地降低綠色產品開發建造成本、技術成本,推廣綠色營銷渠道,以高質量、高附加值的綠色建筑精品贏得消費者的信賴,以此提高綠色產品的銷售收入和市場占有率,凸顯綠色開發的經濟效益。

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ResearchonEvaluationIndexSystemofGreenRealEstateDevelopment

LIU Gui-ju,PEGN Shu-zhen
(School of Tourism,Taishan University,Tai′an 271000,China)

Based on the concept of the Green real estate development(GRED) according to our national reality,using the research results at home and abroad for the reference,focused on green real estate enterprises and green building,this paper established the evaluation index system of the GRED including three aspects and fourteen elements.The corresponding index weight was calculated with the methods of expert scoring and AHP.Fuzzy comprehensive evaluation was applied to achieve the comprehensive evaluation of the GRED.Through the empirical research,this paper verified the feasibility of the evaluation system.Finally,some suggestions were put forward about the GRED.

green real estate development;evaluation system;AHP;Fuzzy comprehensive evaluation

10.3969/j.issn.1005-8141.2017.05.006

F293.3；X322

A

1005-8141(2017)05-0540-05

2017-03-21；

2017-04-14

國家社會科學基金項目(編號:15CJY073);山東省高校人文社會科學研究計劃項目(編號:J15WB41);山東省軟科學研究計劃項目(編號:2016RKB01234)。

及通訊作者簡介：劉桂菊(1979-),女,山東省泰安人,碩士,講師,主要從事房地產經濟與政策研究。