開發商口頭所說的首付比例，算數嗎？

胡巍

責編：陳惟杉

在中國購買新房，期房占有很大比例。消費者對于商品的了解，很大程度依賴銷售者的描述，而這些描述經常是口頭的，事后一旦陷入糾紛，維權者就不得不面對收集證據的難題。

開發商所說的首付3 成、貸款利率9 折，只是說說而已？

長沙工薪族周曉明（化名）因為樓盤銷售員對首付比例的口頭描述與最終事實的出入，一度忙得四處借錢。今年6月，他在長沙市望城區的A樓盤購置了一套新房。

此前，周曉明在長沙各個樓盤轉了一圈，發現買房首付均被要求做到4.5成。直到6月上旬，他走進A樓盤售樓處，銷售人員告訴他，該項目可在長沙銀行辦理3成首付，并且貸款利率有9折優惠。

周曉明解釋說，花更少的首付住更大的房子，成為他選擇A樓盤的唯一原因。他起初對銷售人員所說的3成首付并不放心，又多次確認。正式簽署購房合同前，他至少兩次通過微信向銷售人員確認，銷售人員還將自己與長沙銀行工作人員的聊天記錄截屏發給他，以證明3成首付不是謊言。

6月30日，周曉明攜3成首付款來到售樓處簽訂購房合同。據他介紹，他曾要求將關于首付比例的描述寫進合同，但被開發商方面的工作人員告知合同無法修改。同時，對方又出示了一份《關于暫不能辦理購房合同網簽的特別補充約定》（下稱《約定》），其中有這樣的表述：開發商方面向購房者“充分釋明了因政府政策等原因導致目前暫無法辦理購房合同的網簽、備案登記等手續”，因而購房者暫時“無法辦理完成銀行按揭貸款（或公積金貸款）手續，由此可能導致貸款利率上浮、首付款比例提高”等對購房者不利的后果和影響，開發商方面“無須承擔任何法律責任”。

“根據平時的經驗，我對合同無法修改有了一定心理準備，這份《約定》卻讓我始料不及。當時自己看房已經將近兩個月，他們是唯一承諾3成首付的開發商，我抱著僥幸心理簽了字。當時工作人員還告訴我，依照經驗兩個月內可以辦成網簽。”周曉明說。

交完首付款后不久，準業主們的微信群里就有人說，自己被要求將首付追加至4.5成。網簽遲遲辦不下來，周曉明擔心被追加首付，故多次聯系開發商。他說：“我多次催請早辦網簽，并求證追加首付一事，開發商一直沒有明確答復。直到8月下旬再次致電，對方證實首付追加至4.5成，且貸款優惠取消。”不久傳來可辦網簽的消息，周曉明于9月13日完成網簽。

開發商方面在接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示，如果得知需要追加首付，他們一定會“第一時間主動告知業主”。而周曉明湊錢追繳首付的行為，被開發商解讀為雙方合作過程比較順利，并稱周曉明對此表示理解。但周曉明并不認為他會諒解開發商的做法，“僅貸款利息優惠的取消就帶來數萬元的損失，難道只有跑到售樓處鬧事才叫表達不滿？”

開發商方面證實了周曉明所說“簽約時購房合同與補充協定不能修改”，但同時表示，如果購房者想修改合同，可以向客服部門提出訴求，但他們極少收到過相關申請。周曉明則認為這種說法等同掩耳盜鈴，他在簽約時提到將首付的相關約定寫入合同，被當場拒絕，但在場工作人員沒有告訴他還可以向客服部門申訴。

涉嫌違規的合同反而難于監管？

中央財經大學法學院副教授艾茜告訴記者：“為了保護購房者權益，住建委等監管部門并不主張達成口頭協議。”而周曉明向銷售人員請求確認首付比例的微信聊天記錄，可能也很難成為有效證據，“開發商可以將其解釋為買賣雙方磋商過程的記錄”。

開發商方面解釋稱：“聊天記錄中關于首付的內容并非我們做出的承諾，而是向客戶傳遞銀行方面的相關信息。”

艾茜告訴記者：“合同不能被修改，這涉及格式合同的問題。面對格式合同，消費者往往只有接受或者不接受兩種選擇。 為了保護消費者權益，住建部門通常要求合同要備案，但這種好的初衷卻可能被開發商利用，當購房者主張修改或將口頭協議補充進合同時，開發商往往借口合同已備案、條款都是政府定好的，從而不予修改。”

周曉明所簽的《約定》是否有在相關部門備案？長沙市住建委答復記者稱：“該樓盤位于長沙市望城區，目前該區住建部門的房地產管理等業務屬于自管，相關情況需要望城區方面進一步核實，市住建委暫不了解相關情況。”長沙市住建委在回復中還建議購房者，“拒絕與開發商簽訂私下補充協議或者陰陽協議”。

對于周曉明所簽的《約定》，長沙市住建委的工作人員認為，“這有可能就是一份私下補充協議。私下協議如果本著平等自愿原則，內容合法合規，即使不備案本身也是合法的，很少引起糾紛。我們主張購房合同等文本要備案，通常合法的協議開發商都會主動備案，但協議內容如果違背政策或涉嫌違法，他們還會拿過來備案嗎？”

長沙市住建委還通過《中國經濟周刊》建議購房者：“消費者應當要求開發商到房地產主管部門辦理正規的網簽備案登記，由住建部門依法監管，確保房產的權屬不受其他影響。”

長沙市住建委提醒購房者：“應當嚴格審查書面的買賣合同的條款，不要忘記補充協議、裝飾裝修標準等附件內容的重要性，著重要看清楚附件內容對主合同的條款改變、義務及責任增加的地方;消費者對有爭議的合同條款，可以提出修改或增加的合理意見。”這種提醒的可操作性有多少？周曉明表示，他曾提出修補合同內容，但自己最終接受了合同難以改動的現實。

他對記者說：“簽約之時我就明知在合同上吃了虧，但除了自己看房時間太長，已經開始影響工作外，另一個更重要的原因是擔心房價繼續上漲，當時很多消息說長沙買房將要搖號。”