論廣西經濟下行與房地產增長的關系

周湘中

[摘要]2017年以來，廣西房地產市場增長良好，在廣西經濟發展中一枝獨秀，但由于廣西經濟下行，影響了廣西房地產市場未來的發展。文章以房地產與經濟增長的關系為切入點，結合廣西近年來的經濟發展狀況，提出解決廣西經濟發展及加強房地產市場調控的對策。

[關鍵詞]廣西經濟；經濟下行；房地產增長

廣西經濟運行情況和全國其他發達地區相比，仍顯不足，目前廣西經濟情況下行較為嚴重。今年第一季度廣西GDP增長6.370，全國為6.970，近15年來首次低于全國。相反，在廣西經濟運行情況走下坡路的同時，廣西的房地產市場卻走勢良好。第一季度，廣西房地產開發投資完成464.05億元，同比增長31.9%，比上年同期提高了17.4個百分點，已連續13個月保持兩位數增長，增速比全國平均水平（9.1%）高22.8個百分點，在全國排第2位，市場投資熱度不減。

一、廣西經濟運行仍在下滑

從最近廣西統計部門發布的統計數來看，廣西第一季度GDP增長6.3%，全國為6.9%，近15年來首次低于全國。廣西GDP增速在全國排第26位，比上年同期后移5位，比2016年全年后移3位。在西部排第11位，比上年同期后移2位，與2016年全年同位。

（一）廣西經濟運行增速減緩

廣西經濟經歷“十五”時期年均增長10.8%，“十一五”時期增長13.9%，2009年14.2%的增長高峰后，自2010以來開始逐年回落，2014年回落到8.5%，跌出2位數的增長區間，2015年繼續回落到8.1%，2016年回落到7.3%，今年第一季度進一步回落到6.3%，為1990年以來最低值。（如圖所示）

（二）工業、投資增速大幅回落

1.第二產業對經濟增長的拉動力減弱

從增長速度看，第二產業回落最大。第一季度，第一產業增加值同比增長2.9%，比上年同期提高0.9個百分點；第二產業增加值增長5.870，比上年同期回落1.7個百分點；第三產業增加值增長7.870，比上年同期提高0.2個百分點。

第一產業開局良好，不過種植業增速同比有回落，其主要原因是香蕉產量增速回落。第二產業的工業、建筑業增速雙雙回落。第一季度，第二產業增長5.870，增速跌至2000年以來的谷底。工業增加值增長5.870，增速比上年同期回落1.5個百分點，是2001年以來的最低點。

第三產業內部七個行業“四升三降”。與上年同期相比，增速提高的4個行業分別是：批發和零售業，增長6.8%，提高1.0個百分點；交通運輸倉儲和郵政業，增長5.2%，提高1.2個百分點；房地產業，增長9.9%，提高3.2個百分點；營利性服務業，增長16.2%，提高5.4個百分點。

2.投資增幅大幅回落，發展后勁不足

第一季度，全區固定資產投資同比增長0.5%，比上年同期回落13.6個百分點，比上年全年回落12.3個百分點，比全國低8.7個百分點。消費品市場平穩運行。第一季度，廣西消費品市場繼續保持平穩運行態勢，增幅與上年同期持平，實現社會消費品零售總額1762.99億元，同比增長9.9%。

（三）經濟增幅15年來首次低于全國

第一季度GDP增長6.3%，全國為6.9%，從三次產業看，第一、第二產業增速低于全國，第三產業增幅全國排位靠后。第一產業增加值增長2.9%，比全國低0.1個百分點，增速在全國排22位，比去年同期退后2位。第二產業增加值增長5.870，比全國低0.6個百分點，增速在全國排24位，比去年同期退后11位。第三產業增長7.870，比全國高0.1個百分點，在全國排26位，比去年同期退后1位。

二、廣西房地產市場走勢良好

在2016年全年房地產市場不斷回暖的基礎上，2017年第一季度廣西房地產開發、經營均實現加速增長，呈現全面持續向好的良好開局。房地產投資增速、銷售面積增速均高于全國平均水平，商品房去化周期較去年同期小幅縮短，房地產項目進程加快，房屋新開工面積、竣工面積、企業到位資金等指標均呈現較快增長態勢。

（一）廣西房地產開發投資及銷售面積全國排名靠前

1.房地產開發投資全國第2

房地產開發投資增長31.9%，排全國第2位。第一季度，廣西房地產開發投資完成464.05億元，同-比增長31.9%，比上年同期提高了17.4個百分點，比1-2月提高5.9個百分點，已連續13個月保持兩位數增長，增速比全國平均水平（9.1%）高22.8個百分點，在全國排第2位，市場投資熱度不減。

2.商品房銷售面積全國第5

商品房銷售面積增長35.9%，排全國第5位。第一季度，廣西商品房銷售面積803.11萬平方米，同比增長35.9%，比上年同期提高了17.5個百分點，比1-2月回落6.8個百分點，比全國平均水平高16.4個百分點，在全國排第5位。

（二）廣西房地產市場產銷兩旺

1.房屋新開工面積快速增長

2017年第一季度，廣西房屋新開工面積1078.54萬平方米，比上年增長51.9%，比去年同期提高了44.7個百分點，比全國平均水平（11.6%）高40.3個百分點，在全國排第5位。

2.房屋竣工面積增速由負轉正

2017年第一季度，廣西房屋竣工面積564.36萬平方米，比上年增長40.2%，比上年同期提高了41.5個百分點，比全國平均水平（15.1名）高25.1個百分點，在全國排第11位。

3.房地產開發資金額度充裕

第一季度，廣西房地產開發企業本年到位資金715.67億元，同比增長18.5%，比上年同期提高12.6個百分點，比全國平均水平（11.5%）高7.0個百分點。

三、房地產行業未能助長廣西GDP增長endprint

房地產行業沒有助長廣西GDP，與影響廣西經濟發展的因素有關。因為直接影響廣西經濟運行的是第一產業農業、第二產業工業、第三產業服務業這三大產業。與全國和其他省市比較，由于這三大產業都有不同程度的短板，從而影響廣西經濟的發展。

（一）第一產業占比高，速度低

近3年來，廣西第一產業增加值占GDP比重在15%左右，僅低于海南省、黑龍江省、新疆維吾爾自治區、貴州省，位居全國第5。第一季度，廣西第一產業增加值增長2.9%，低于全國0.1個百分點，增速在全國排22位，增速低于第一產業占比較大的海南省（3.9%）、黑龍江省（4.9%）、新疆維吾爾自治區（4.7%）和貴州省（6.1%）。廣西第一產業增速比較低的主要原因是畜牧業增速較低。

（二）第二產業增幅回落，拉動力減弱

工業增加值增速下降，影響GDP增長回落0.7個百分點。第一季度工業增加值增長5.8%，增速比上年同期回落1.5個百分點；拉動經濟增長2.5個百分點，拉動力比上年同期回落0.7個百分點，影響GDP增長回落0.7個百分點。從廣西14個地級市來看，工業占比較大的市增幅回落較大。

建筑業不變價增幅回落，影響GDP增長回落0.4個百分點。建筑業不變價增加值增速回落主要受價格因素上漲影響。第一季度，建筑業現價增加值增長11.0%，比上年同期提高了4.6個百分點。

（三）第三產業發展落后，潛力不足

第一季度，廣西第三產業對經濟增長的貢獻率為48.6%，比全國低了13.1個百分點；拉動力為3.1個百分點，比全國低了1.2個百分點。批發和零售業、交通運輸倉儲和郵政業、住宿和餐飲業、金融業、非營利性服務業是廣西服務業發展的短板。

值得一提的是居民收入水平低，影響消費支出。收入水平是消費的基礎。2016年，廣西居民人均可支配收入為18305元，比全國低5516元，而2015年低于全國5093元，兩年間差距擴大了423元。廣西城鄉居民收入水平偏低是制約消費增長的重要因素。

（四）居民收入與房價比較高，房地產虛火顯露

影響第二產業和第三產業的房地產雖然一枝獨秀，走在全國的房地產市場的前列，但對廣西經濟下行仍回天無力。相反，由于廣西經濟下行，也影響到了廣西房地產市場的發展。

就目前來看，廣西房屋銷售均價偏高，與居民收入不適應。2017年第一季度，廣西全區商品住宅平均銷售價格為5495元/平方米，比上年上漲6.5%，與湖南省、貴州省相比分別高了377/平方米和747元/平方米。2016年全區城鎮居民可支配收入28324元，以當前人均住房面積36.9平方米計算，房價收入比達到7.2倍。而按照國際通行的看法，房價收入比在3-6倍之間為合理區間，廣西已明顯偏高。

此外，今年第一季度全區土地成交均價為269.14萬元/畝，比去年同期提高86.28萬元/畝，房價仍然存在上升預期。

四、提升廣西經濟發展及加強房地產市場調控的對策建議

（一）推進農業平穩較快發展

密切關注畜禽產品的價格動向，采取有效措施防治流感疫情，加強畜牧業生產的預測預警，穩定畜牧產品的生產。加快農業供給側結構性改革步伐，進一步壯大富硒農業，大力打造富硒農產品品牌。大力發展鄉村休閑旅游產業“旅游+”“生態+”等模式，創建休閑農業示范點。積極抓好農業綠色發展，打造一批國內外知名地理標志農產品。

（二）推動工業生產回穩

要緊抓當前工業品價格持續走高、產品市場回暖機遇，分業施策，精準發力，加快汽車制造、黑色金屬冶煉和非金屬礦物制品等行業生產。要以項目為指導，以產業為主線，以產業園區為載體，開展更大范圍、更多領域、更多類型的招商引資和宣傳推介，進一步提高工業發展后頸。加快政府投資引導基金直投項目的資金投放，加快專項資金安排，研究設立廣西工業新興產業擔保基金，全力幫助企業解決融資難題。抓緊抓實國家降成本工作方案和廣西降成本4l條的全面落實，全面降低企業生產成本。

（三）挖掘消費增長新潛力

要拓展稅源，增強財政實力，加強支出預算管理，加快資金支付進度，提高公共服務支出對經濟增長的拉動力。著力抓好郵政電信、零售業、住宿業、金融保險等行業發展，加大對汽車等重要消費品促銷力度，進一步挖掘消費熱點，確保支撐服務業增長的基礎指標回升。

（四）全力抓好投資項目建設

積極推進項目建設，強化重大項目投資帶動作用，其中5000萬元以上項目要加快工程進度，增加投資量，保持較快增長；500-5000萬元的中小項目要爭取開工建設一批，形成投資量，促進投資常態化回升。尤其要突出抓好一批工業投資項目，促進當前大幅下降的工業投資增速回升。

（五）融進發展地區，尋求區域合作

廣西東面是廣東省，東北面是湖南省，北面是貴州省，西北是云南省、四川省，西南面是越南社會主義共和國。改革開放之初，廣西與相鄰的幾個省經濟發展水平都差不多，越南則較落后，所以周邊誰也沒有能力輻射帶動廣西的發展。經過近40年的改革開放，東面的泛珠江三角區等地已經成為發達的地區。因此廣西要發展，建議向廣東借勢，融進珠三角經濟發展圈，承接廣東的產業轉移。

（六）發展廣西硬經濟

數據表明，作為硬經濟代表的第二產業是廣西的弱項，沒有壯實的工業經濟基礎，缺少可持續性發展的根基。例如房地產業，在沒有工業、新興產業的繁榮發達作為可持續性發展經濟動能，很容易造成大批新起的樓房無人購買，或無力購買。沒有工業、新興互聯網產業地區的產業鏈接來拉動，吸引不到人氣，很難形成房地產良性發展的生態鏈。

五、結語

要讓廣西房地產業可持續性發展，只有先發展工業，發展硬經濟，用市場經濟來調節房地產的發展。綜上廣西經濟發展較緩的原因是沒有規模化的加工制造業等。廣西要發展第二產業，通過不斷自我積累，遵循市場發展規律，才能帶動房產業的持續性繁榮。

[責任編輯：農媛媛]endprint