當前我國房地產供給側改革的思路與對策

唐曉旺+郭小燕

在經濟下行壓力進一步加大的背景下，作為橫跨消費與投資兩大領域的房地產業發展對穩增長具有舉足輕重作用。習近平總書記在中央財經領導小組第十五次會議上指出，要緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排。未來一個時期，我們要積極適應房地產形勢的新變化，加快房地產供給側結構性改革，加速房地產去庫存，推動全國房地產業健康發展。

一、我國房地產行業的新變化

近年來，隨著城鎮化的快速推進，我國房地產市場告別了多年來的短缺況狀，全國性的普漲普跌時代基本結束。當前，在房地產總體供過于求的情況下，不同城市房地產市場呈現加速分化的特征。一二線城市房地產供給不足與三四線城市房地產相對過剩并存，成為我國房地產市場的新常態。

二、當前房地產面臨的潛在風險

從本質上看，房價其實是一種貨幣現象。隨著2016年為保增長而出現的貨幣過量投放以來，我國房地產市場經歷了多輪的上漲，與此同時，房地產信貸大量增加。隨著國家對房地產調控政策的持續加碼，房價上漲的動能逐漸弱化，一些地方已經出現了量價齊跌的現象，房地產信貸風險也逐漸加大。

（一）邊去邊增

2016年下半年以來，一二線城市如北上廣深及省會城市房價飆升，帶動著房地產投資快速回升，這背后其實是“地王”頻出、樓市過熱的結果。由于一線城市、部分基本面較好的二線城市地價成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風險，也就是未來這些“地王”項目在銷售的時候勢必會遇到問題，這也是當前上述城市房地產投資回升背后較大的投資“陷阱”。在一線城市的帶動下，部分二線城市、大部分三四線城市房地產投資也呈現回升態勢，這并不是好事情，因為本來這些城市就存在去庫存壓力，如果此時房地產投資再次回升，也就意味著樓市庫存也會進一步增加，這些城市未來將面臨更大的去庫存壓力。

（二）信貸違約

目前，我國房地產領域貸款風險總體呈上升趨勢，未來隨著房地產調控政策持續加碼，可能存在房地產信貸違約的問題。一是房地產企業資金鏈脆弱。由于三四線城市房地產銷售疲軟，開發商回籠資金緩慢，直接導致房地產企業資金鏈脆弱，一些地方甚至出現了開發商“跑路”、樓盤爛尾的問題。二是個人住房次貸量增加。房地產企業為了去庫存，紛紛提出低首付甚至“0首付”購房，一些中介機構也提出了“首付貸”等業務，這些措施的大范圍推行，大大增加了房地產市場的杠桿，增大了房地產信貸風險。三是房地產風險向上下游傳導。雖然當前房地產貸款不良率整體較低，但房地產企業借道融資、拖欠、擔保等行為普遍，容易形成金融和房地產泡沫，導致風險在上下游領域集中體現，危害金融系統安全。

（三）泡沫破裂

當前中國作為一個以住房投資者為主導的市場，如果投資者退出市場，那么住房的供求關系便會失衡，住房的嚴重過剩會更嚴重。目前不少三四線以下的城市，住房價格即使降到很低水平，也是無人問津。而在一二線城市，即使房價如此之高，可是因房地產市場的暴利也會驅使供給出更多的住房，而且這種趨勢不會停止。在這種情況下，國內房地產市場的問題只能是越來越大，風險也越來越高。

三、加快房地產供給側改革的思路與對策

在經濟新常態下，推動房地產市場健康發展，需要改變過去單純依靠刺激或者抑制居民住房需求的方法，從供給和需求兩側同時發力，完善房地產供地制度，推進房地產稅費改革，優化房地產結構，加快形成有利于房地產持續健康發展的長效機制。

（一）推動房地產供需兩側同時發力

房地產去庫存效果難遂人愿，在筆者看來，政府推行購房降稅、購房補貼、公積金貸款、降低購房首付比例等措施，實際上都沒有超出刺激消費需求側范圍，在改善房地產供給側方面著力不多。而目前我國房地產高庫存的真正原因在于房地產開發供給側結構嚴重失衡，致使新增商品房大大超出城市居民消費需求量，尤其是高房價超出城鎮居民經濟承受能力。這是我國房地產去庫存始終難于走出困局的根本原因，也是去庫存陷入“邊去邊增”致命怪圈的原因。顯然，僅寄希望于刺激消費側來解決去庫存問題，只能是治標不治本之舉。因此，當前房地產去庫存化，既要在刺激消費側用力，更要在供給側使勁，只有推出系列改善房地產供給側過硬的長效措施，才能為切除房地產高庫存“病灶”提供良方。

（二）優化房地產市場結構

當前，隨著人們生活水平的提高，消費者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受高品牌的樓盤，包括高品質的建筑及配套設施和高品位的生活，即便捷的生活配套服務，不僅要綠色環保，更要有與眾不同的人文情懷。為此，政府和開發商要適應這一要求，優化住房供給結構，提高住房質量和品質，讓住戶得到更舒適的居住體驗，回歸住宅本身的居住價值。地方政府和存有滯銷樓盤的開發企業要卯足勁做好改進產品質量的“功課”，特別是二三線乃至四線城市，應根據當地歷史脈絡、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規劃設計、改造、優化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創造需求，讓本地或是外來人口在旅游、養老、商業、文化等特色地產上萌發需求，消化庫存。這樣才能讓滯銷的樓盤重新煥發青春，釋放光彩。

（三）推進房地產稅費改革

當前，我國房地產征稅主要在交易環節，而在房地產持有環節則不征稅，這就出現了部分居民囤積住房炒作牟利的問題，客觀上導致了房價過快增長。為此，從供給側入手，需要調整優化房地產稅費政策。具體思路是，降低房地產開發環節的稅費，開征房地產交易環節的稅費。事實上，房地產開發環節稅費較重是導致房價過快增長的間接原因。開發商在住宅定價時，通常要把稅費成本加上，無形中拉高了住房價格。降低房地產開發環節的稅費，能夠降低開發商的開發成本，為開發商合理定價提供空間。開征房地產交易環節稅費，能夠抑制房地產投資炒作行為，也是防止房價過快增長的重要手段。同時，考慮到三四線城市居民收入較低的現實，對居民首套房、小戶型等住房交易和持有環節稅費予以減免優惠，有利于降低居民購房的稅費負擔，對于提高居民的購房支付能力從而加速三四線及以下城市房地產去庫存具有積極意義。

（四）完善房地產相關制度

一是建立與市場需求相匹配的供地機制。建議政府相關部門可根據各市（縣）前三年商品房平均成交規模、新增人口、庫存量等因素，分配各年商品房用地供地的上限規模，對庫存量特別大、去化周期特別長的地方必須停止給予供地指標。地方政府再根據不同層級的區域與板塊市場的銷售量、庫存量、合理的去化速度科學安排規劃指標和供地節奏，提高供需匹配度，從供地的源頭就開始防止供給的過量。二是打通保障房與商品住房對接通道。在商品住房供大于求的城市，政府要下決心停止建設保障房，全面推進貨幣化補貼和貨幣化安置，讓居民拿錢直接到市場上購房或租房，既可以減輕政府建設與管理壓力，又可以加快去庫存。三是加快實施百城建設提質工程。提高縣城規劃建設水平，完善城市功能，改善人居環境，增強綜合承載能力和吸納力，實現新型城鎮化加快發展，形成城鄉區域協調發展新格局。

【本文系河南省哲學社會科學規劃項目“河南房地產供給側改革與農民工市民化協同聯動機制研究”（2016BJJ025）、河南省社會科學院2017年度基本科研費項目“傳統農區中小城市綜合承載力評價及提升策略研究”（17E36）的階段性成果】

（作者單位分別系河南省社會科學院經濟研究所、河南省社會科學院中州學刊雜志社）endprint