新常態下河南省房地產去庫存的對策

龐冠楠

去庫存是中央經濟工作會議提出的“三去一降一補”五大重點任務之一。新常態下河南省房地產庫存分化趨勢沒有減緩，大多中小城市和縣級城市仍然面臨著較大的去庫存壓力，應當予以關注。

一、河南房地產業發展現狀及庫存情況

2016年，河南省房地產開發投資6179.13億元，同比增長28.2%（扣除價格因素實際增長29.2%）。全省房地產開發企業房屋施工面積47359.55萬平方米，同比增長15.5%。全省商品房銷售面積11306.27萬平方米，同比增長32.1%。全省房地產開發企業實際到位資金6558.25億元，同比增長29.2%。

經過2015年多輪政策刺激，河南省房地產銷售出現回暖，市場整體庫存壓力得到緩解，房地產去庫存工作取得了初步成效。但是，省房地產庫存也呈現出幾個顯著特征：一是后續發展態勢不清晰，受房地產政策影響較大。二是區域分化明顯，鄭州等市壓力較小，新鄉等市庫存壓力較大，多數縣城房地產市場處于低迷狀態。三是非住宅類商品房庫存去化周期長，商業營業用房待售面積呈上升趨勢。

二、河南房地產業去庫存面臨的問題

（一）城市經濟和產業支撐薄弱

一些城市房地產需求相對低迷、庫存積壓嚴重，與產業就業支撐不足、居民收入不高、大量人口外流有很大關系。

（二）基礎設施和公共服務不配套

許多城市商品房高庫存區域多在城市遠郊區縣和新區，這些地方基礎設施水平低，整體功能不完善，難以對購房者形成較強的吸引力，房地產銷售前景不容樂觀。

（三）小產權房等業態沖擊

在許多城區特別是縣城，存在不少小產權房以及一些沒有納入統計口徑或者手續不完備的房屋開放項目。這些建在農民集體土地上小產權房，不繳納土地出讓金和商品房買賣契稅等費用，房價比同地段商品房價格低得多，使用成本也很便宜，不僅造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，而且給商品房去庫存帶來了一定沖擊。

三、河南省房地產業去庫存的對策

（一）強化土地精準調控

商品住房銷售形勢好、庫存去化周期在6個月以下的省轄市、縣（市），要適當擴大商品住房開發用地供應規模；庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續3個月同比不升反降的省轄市、縣（市），要減少以至停止商品住房開發用地供應。商業服務、辦公等房地產庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣（市）要適當壓縮乃至暫停新增商業服務用地供應。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的省轄市、縣（市），建設、規劃、國土資源等部門可根據市場狀況，以完善城市功能為導向，研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目，促進其他產業投資。

（二）減停新建保障安置房

保障性需求是商品房去庫存的重要支撐力量。為了實現商品住房去化與保障房供應不減的雙重目標，保障房應由新建轉為收購，并將貨幣化補償和補貼作為主要方式。為此，需要繼續增加預算支出，用于直接購買住房或者用于購房補貼。同時可借鑒“房票”模式進行保障房貨幣化補償安置，減輕地方政府支出壓力。

（三）加快發展住房租賃市場

鼓勵設立住房租賃企業，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提供專業、規范的住房租賃服務，提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵政府、企業、社團、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源用于出租。加強住房租賃企業備案管理，鼓勵個人委托住房租賃企業和房地產中介機構出租住房。

（四）完善區域基礎設施配套

通過交通和公共服務設施配套，促進區域間房地產市場均衡發展。加強城市公共資源均衡配置。在商品房庫存規模較大、樓盤相對集中的區域，加快道路、水、電、氣、暖等基礎設施和生活服務設施建設，切實增強宜居性，努力盤活存量；對新開發房地產項目，要確保配套設施建設同步規劃、同步建設、同步投入使用。同時，優化公共資源配置，逐步實現醫療、教育、社會保障等公共服務全覆蓋。

（五）切實防范金融風險

建立政府、銀行、房企等共同參與的房地產市場監管平臺和風險處置機制，及時掌握市場動態，加強房地產產業的監測、評價、預警和報告；建立房地產開發企業資金鏈風險排查制度，明確風險項目評判標準，排查風險項目清單，密切關注重點地區和重點企業，排查出的風險項目要及時處置，采取兼并重組等手段，促進風險項目建成銷售；嚴格執行商品房預售資金監管制度，完善監管方式，提高開發資金的流動性，防控市場風險。

【本文系河南省政府決策研究招標課題“新常態下河南省房地產去庫存對策研究”（2016B035）的階段性成果】

（作者單位：華北水利水電大學）endprint