房產稅城鎮土地使用稅征管初探

翟文

房產稅城鎮土地使用稅征管初探

翟文

全面營改增后，地稅部門如何加強地方稅收精細征管，已成為擺在當前地稅部門的一個亟待解決的課題。本文結合恩施市地稅局在房產稅、城鎮土地使用稅（以下簡稱“兩稅”）稅收征管的具體實踐，聚焦近幾年來“兩稅”征管遇到的一些新問題與挑戰，探討加強“兩稅”精細征管的對策與建議。

一、“兩稅”征管存在的問題

一直以來，恩施市地稅局實施“細監控、嚴征管、專項考核”等系列舉措，“兩稅”收入已成為地稅收收入的重要組成部分。2014年該局征收入庫2182萬元；2015年征收入庫2757萬元。但去年以來，由于受經濟下行壓力及稅制待完善、稅源不準、管理不到位等因素的影響，2016年僅征收入庫2113萬元，同比減少644萬元。對此，該局開展了“兩稅”專項調研，發現“兩稅”稅收征管存在的問題主要體現在以下三個方面：

（一）“兩稅”在政策方面存在的問題

1.稅制要素比較陳舊。由于“兩稅”稅制是20世紀80年代中后期建立的，與快速發展的經濟形勢嚴重不和諧，納稅主體、征收范圍、稅率設定、減免優惠等方面存在不同程度的問題。現行的房產稅是以房產余值或房產租金收入作為計稅依據。而房產余值依據的是歷史成本，不能正確反映當前房產市場的價值。

2.納稅主體確認難。隨著企業經營模式多元化、合作方式多樣化，房產、土地的產權所有人、代管人或使用人界限模糊，特別是“占而未批用地”和“小產權”房，增加了“兩稅”納稅人確認的難度；由于未從法律上明確房產使用人或承租人扣繳“兩稅”的義務，造成房地產承租雙方推諉扯皮。

3.稅種之間政策不協調。“兩稅”政策與流轉稅起征點、小微企業扶持、個人所得稅扣除費用標準等優惠政策不協調、不匹配，加大了“兩稅”征收的難度。

4.地價計入房產原值，政策落實較為復雜。按照《關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅［2010］121號）文件精神，需要將地價計入房產原值征收房產稅。但在政策實際落實過程中，發現存在異議：為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產原值的土地應是“原值”，為此，規定計入房產原值的地價，是指為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。而國有改制企業由于以國家授權經營、作價入股等，房產原值中并不包含土地價值。這就造成了同一地段、類似房屋房產稅計稅依據存在差異，造成在相同一競爭環境下的企業稅負不公。

5.“兩稅”的稅收優惠政策交叉、繁多，執行尺度難以把握。目前，“兩稅”的稅收優惠政策既有中央層面出臺的優惠政策，又有地方省一級層面出臺的優惠政策；既有行業性優惠政策，又有單一性優惠政策；既有局限性較強的優惠政策（困難性減免），又有全局性涵蓋的優惠政策（非公經濟小微企業）。優惠政策幾乎涉及了大部分企業（金融保險業、房地產業、建筑業除外），由于政策交叉重疊，政策解讀不明，稅務機關在執行上很難把握政策的尺度。

（二）納稅人在“兩稅”方面存在的問題

一是部分納稅人掌握政策不透徹或片面理解，以政府政策為由，故意模糊化稅收政策，打著“有證無地”或“有地無證”的幌子，逃避稅收的繳納。

二是有的企業在會計核算時沒有將與房產不可分割的附屬設施未并入房產原值，造成少申報繳納房產稅；有的自建房產拖延辦理竣工決算，長期在“在建工程”科目掛賬，不及時轉為固定資產或調整房產賬面價值，拖延房產稅計稅時間；有的納稅申報時未將地價納入房產原值，減少房產稅計稅依據；有的無償使用免稅單位房產，未申報“兩稅”；有的少申報、漏申報他處房產和用地信息；有的長期停產或經營困難，既不履行減免稅申報審批手續，又不申報繳納“兩稅”。

三是有的集貿市場商戶和起征點以下的納稅戶，對國家稅收減免政策斷章取義，因長期無其他涉稅行為，對申報繳納“兩稅”抵觸情緒較大，不管稅務部門怎么告知，仍不申報、假申報或少申報。

四是有的房產承租雙方簽陰陽合同，“虛編”租賃信息；有的故意混淆房產使用性質，將租賃房產申報為自營房產。

五是少數人納稅意識淡薄，稅法遵從度極低，對個人擁有的房產、土地出租，不管稅務部門怎么催促，視而不聞。

（三）稅務部門在“兩稅”方面存在的問題

一是信息化管理不到位。產生部門間數據編碼不統一，有的納稅人土地、房產信息申報不實，無法實現計算機自動比對，影響了稅源信息的真實與準確性。此外，部門協作渠道不暢。房產、土地的原始信息掌握在國土、房管、住建、街道和物業等部門單位，雖然《稅收征管法》明確了相關部門單位的協稅護稅義務，但受歷史習慣和部門利益影響，部門之間尚未完全建立起一套規范有序的協作聯動機制和信息共享平臺，房產、土地“兩稅”信息的部門共享工作還處于一事一議的“散兵游勇”狀態，地稅部門難以實時取得房產、土地登記等動態情況。

二是思想上存在偏差。稅務部門對財產行為稅工作重視程度不夠，仍然存在重“大稅”輕“小稅”的片面觀念，只是單純的稅收任務觀點，沒有充分認識到財產行為稅在地方稅收入中的重要作用。

三是老企“兩稅”基礎信息掌握不清，新辦企業“兩稅”基礎信息申報不實。隨著稅務機關征管制度的改革，人員崗位的變動，加之老企業房產、土地信息的變更不按規定申報備案，造成“兩稅”基礎信息不同程度的散落或遺失；新辦企業由于籌辦期間或在建期間申報備案房產、土地等信息不全，主管稅務機關未及時實地核實房產、土地信息，造成“兩稅”征管基礎信息從建立之初就不明晰。

四是稅收監控手段乏力。“兩稅”稅源點多面廣、分散隱蔽、變動性大，房產租賃多為雙方現金交易，沒有索取和開具發票的習慣，地稅機關缺乏“兩稅”監控的硬手段。特別是委托他人代租房產、混淆租賃與自營性質、“圈地”業主“失蹤”等情況，增加了征收難度和征收工作量，降低了征收效率，甚至形成“兩稅”征管“空白”地帶。

五是稅務人員對“兩稅”政策掌握不精不透，執法風險依然存在。由于“兩稅”暫行條列出臺比較早，修改的內容也相對較少，但是后期因經濟社會的快速發展，為適應經濟形勢的需要，中央或地方政府都先后出臺了很多關于“兩稅”的單行文或補丁政策，使得稅務人員在政策掌握上時斷時續、銜接不暢，加之各種政策執行條件的適時變化，稅務人員對“兩稅”政策掌握不精不透，從而在政策執行上存在偏差或執行錯誤等，增加了稅務干部的執法風險。

六是執法剛性不強。執法剛性不強主要體現在部分招商引資企業，招商引資企業在享受政府優惠政策的同時也希望得到稅收優惠，對稅務部門采取不配合的態度。有些稅務人員注重稅收收入來源大的稅種，在房產稅、城鎮土地使用日常管理中存在缺失，其中房產稅租金的稅收征收更多的是坐等納稅人上門申報，未采取主動措施實施有效管理。

10月30日,湖北省地稅局黨組成員、副局長,武漢市地稅局黨組書記、局長楊緒春（左一）帶隊,深入岱家山科技城和浙商銀行武漢分行,開展“踐行十九大走進納稅人”行動。 （圖/文：武漢地）

二、完善“兩稅”精細征管的措施

突出頂層設計，完善稅收政策。“兩稅”既是純粹的地方性稅種，也是調節財產性收入的重要杠桿，還是新一輪稅改的重要內容。因此，完善“兩稅”的稅收政策，應從均衡稅負、簡化操作、便于征收等方面入手。要加快房地產稅的立法，盡快制定出臺“兩稅”合并的房地產稅稅制及配套政策，形成新的地方稅構成體系。在房地產稅暫未出臺前，對城鎮土地使用稅的地段等級和稅額標準，應根據經濟的發展狀況，每三至五年調整一次，發揮城鎮土地使用稅調節資源配置、提高土地使用效率的作用。對房產稅要參照契稅、二手房交易稅收計稅依據的確定原則，實施房產稅計稅依據向房產價值靠攏。應堅持以房找人，在強化產權所有人納稅義務的同時，當房產所有人與使用人不一致時，房產使用人必須履行法定扣繳義務。

樹立“以變應變”的理念，轉變管理思路。新的形勢與任務對地稅征管提出了新要求，地稅部門不能停留于傳統認知，不能依賴于老辦法解決新問題。必須樹立“以變應變”的思想，開動腦筋，亟須對現有征管資源進行優化轉型，將征管重心轉移，要按照國家稅務總局“互聯網+稅務”的要求，盡快擺脫“以票管稅，核定征收”等老模式，要以金稅三期上線為契機，征管重心從“以戶管稅”轉到“以地管稅”上來，對法人納稅人按規模和行業實行分類管理，對自然人納稅人按收入和資產實行分類管理，努力打造“智慧稅務”，著力構建以風險管理為導向、以信息化為支撐、基礎管理和專業管理相結合的專業化管理模式，切實提升稅收控管水平。

充分運用金稅三期征管數據和第三方稅源信息及財產行為稅的稅源監控平臺。對內，充分利用納稅評估，開展稅源信息收集、比對、分析、評估，以房找租、以用查租等方式，以點代面、以面促點，提高“兩稅”征管實效。對約談提醒執迷不悟的偷逃“兩稅”的企業和個人，堅持從嚴執法，依法查究，對涉嫌偷逃稅的，及時提交稽查部門立案查處。對外，堅持依法征收，以查促收、以管促收，對征管秩序不規范的區域，提請地方政府組織相關部門，同步清理“圈地”和“兩稅”。對街道門面房和住房出租以及集貿小戶“兩稅”，要拓展跨部門稅收合作，充分發揮好社區、公安、物業、工商等部門“直管”的優勢，積極探索建立委托街道（社區）或物管單位代收“兩稅”新模式，在房產和土地權屬變更登記之前，增加房地產存續期間“兩稅”繳納情況核查環節，把好“兩稅”征管的最后關口。

突出動態監控，強化日常征管。在日常征管過程中，加強稅源管，要采取部門配合、勘測丈量、運用GPS衛星定位測量技術、查閱土地使用證和房產證等方式，全面清查核實所有納稅人用地、房產等稅源信息，完善“兩稅”基礎稅源數據并將所有納稅人“兩稅”基礎信息，全部錄入稅收征管軟件，為征管提供第一手資料。同時，結合日常巡查、納稅申報和部門反饋，動態掌握納稅人房產和土地的變動情況，定期更新維護“兩稅”稅源數據信息，增強“兩稅”數據監控確性，最大限度地減少稅款流失。

嚴格執法，提高執法剛性。營造“一處失信，處處難行”氛圍，對納入“黑名單”的納稅人，實行限制設立新企業、限制高額消費等處罰。要加強與相關部門溝通配合，及時推送違法納稅人的信息，增加納稅失信成本；要利用社會輿論提高稅收執法威懾力，大力宣傳打擊涉稅違法犯罪工作成果，建立稅收信用“紅黑榜”制度，引導納稅人提高稅法遵從度，為納稅人營造公平、公正的納稅環境；要強化司法保障,加強稅警協作，實現行政執法與刑事執法有機銜接，嚴厲打擊稅收違法犯罪行為，維護稅法剛性。對“兩稅”的減免，要實行“從嚴式”的減免審批，切實提高納稅人的稅法遵從度。

突出解讀政策和輔導，服務引導遵從。要堅持把政策講清說透，充分利用報刊、電視、網絡、微信公眾號以及辦稅窗口、政務公開等載體渠道，深入解讀“兩稅”政策規定，針對性地宣傳“兩稅”征收和減免等各項政策，讓納稅人繳“明白稅”，特別是在“兩稅”征期；要采取短信、電話、網絡等方式，提醒納稅人依法足額申報“兩稅”，對個別有偷逃稅嫌疑的納稅人；要解析偷逃稅典型案例“打預防針”。同時，采取設立咨詢專線和辦稅輔導專柜等方式，及時解疑釋惑、解難除阻并進行公示，接受社會的監督，確保辦稅順暢、簡便。

強化第三方信息使用效能，確保計稅依據和納稅義務時間準確。要加強與建設、房管、土地、發改委、國資委、國稅等部門的“互動式”監管，掌握納稅人取得房產、土地等方面信息，從源頭上控制“兩稅”的計稅依據及納稅義務時間；要落實“以地控稅”精細化稅源核查工作，完善“兩稅”基礎稅源數據，優化整合散落于各系統的財產行為稅基礎信息，深化應用總局推廣的財產行為稅稅源監控平臺，實現稅源基礎信息與金稅三期征管系統有機結合；要建立健全委托代征機制。努力構筑社會化綜合治稅體系，加強與國土、房產、鄉鎮政府等的協作，通過開展委托代征、統一扣繳等方式，努力構建“兩稅”征管網絡；要完善社會綜合治稅工作機制和考核獎懲機制。把協稅護稅工作工作成效納入到政府績效管理考核的體系當中；要健全涉稅舉報獎勵制度，提高廣大群眾參與的積極性。加強對社會綜合治稅的宣傳，不斷提高社會的認同度，營造良好氛圍。

提高基層稅務人員的業務技能和整體素質。要按照《深化國稅、地稅征管體制改革方案》“優化各層級稅務機關征管職責”的要求，以及稅收征管程序、風險管理流程、營改增后的稅源管理現狀等，深化稅務人員的分類分級管理，完善人力資源配置，科學合理搭配管理員隊伍，集中人力資源大力向征管一線傾斜；要增加涉稅信息采集、錄入、分析人員，建立風險應對專業化團隊；要建立面向自然人管理的專業管理服務團隊，適應征管重心由法人稅收向自然人稅收轉變；要通過廣泛開展業務知識競賽、崗位練兵等活動，分級分類開展專門業務培訓和專門技能實訓，提升干部業務能力；要通過建立健全績效考核體系，把干部能力與成果的定性考察與定量考核結合起來，建立客觀而明確的管理標準，定性分析、定量考核，用標準和數據說話，實現考核工作的規范、有序和高效；要加強考核結果的應用，特別在年終評先評優、干部選拔任用等方面給予優先考慮。

11月10日，為深入宣傳學習貫徹黨的十九大精神，湖北省武當山財政、國稅、地稅聯合邀請黨的十九大代表、鄖西縣坎子山村黨支部書記魏登殿同志對十九大精神進行專題輔導。 （圖/文：武當國）