淺析個人住房貸款困境與政策性住房金融

淺析個人住房貸款困境與政策性住房金融

崔宇飛

我國個人住房貸款面臨的困境與長久以來信貸粗放式增長密切相關，同時還與銀行內外壓力相關聯。本文基于個人住房貸款面臨困境的特征探討了真正的癥結所在，并就如何化解困境、積極改革制定了科學對策。對全面推動公積金體制發展改革，創建全國住房銀行系統，有重要的實踐意義。

個人住房貸款；困境；政策性住房

1.個人住房貸款困境顯現的特征

縱觀我國個人住房貸款面臨的困境問題，可體現出明顯的特征。首先按揭放款需要經歷較長的周期，而停貸則波及到較廣的范圍。由初期的一線城市隨后波及到二、三線城市。由此可見，房貸趨緊并非政策層面的限制，而是由銀行自身角度的決策傾向。隨著停貸銀行總量的提升，其購房按揭享受的優惠量也在逐步下降，其變相導致房貸利率的增長，表明銀行定價的增長以及對個人住房消費的高度審慎性以及調整資產配置的決心。

2.個人住房貸款困境癥結所在

2.1 銀行控制自身流動性風險

以往，銀行顯現出的流動性問題，由于未能在短期時間解決，導致其對占用流動性時間過長的個人住房貸款顯現出極為謹慎的態度。而每每到年末銀行貸款也會趨于緊張，因而出于規避風險與優化資金的目標，銀行會控制貸款總量。而不斷增長的信貸量也導致了通貨膨脹、金融風險的加劇，并引發了產能過剩問題，這些問題在短期時間無法真正解決。當前，我國銀行正處于信貸粗放擴張向貨幣緊縮的過度時期，因而，其不斷會表現出錢荒的不適應癥狀。

2.2 銀行預控房地產市場風險

隨著房地產市場量價的同步提升，銀行為預防房貸風險，在國家沒有限貸規定的狀況下，提升信貸門檻。此前，我國個人住房貸款雖然利率低，卻被銀行主力搶奪，成因在于，持久以來的房地產市場旺盛環境下，住房按揭始終為銀行優質資產，其無需承擔較大的違約風險，還可給銀行創造豐富的客戶群體。在銀行以及房地產行業利益共生的發展中，資金供求互相刺激與推高的階段中，進一步令我國高房價風險迅速積累。

2.3 銀行調節內部經營結構

利率市場化發展步伐的持續提速使得銀行不得不更新以往存貸差盈利方法，利用調節資產配置完成這一目標。面對影子銀行的不斷壯大，商業銀行通過上線管控實現攬儲目標的水平不斷下降，這也直接導致當前商業銀行持續的發展多樣化理財產品。

另外，民營資本入駐銀行，導致金融市場競爭日益激烈，各類金融機構可以在市場中自由發揮，而銀行門檻的下降，使其資金來源成本持續提升，最終會倒逼價格、競爭機制，該狀態下使負債資金不斷投放至高風險項目中，或是在利差無法覆蓋成本的前提下，不得不更新以往的粗放經營管理方式，而是投向至中間領域或是表外領域。

3.引入政策性住房金融化解個人住房貸款困境

3.1 政策性住房金融可為銀行減壓

我國央行頒布的《政策性住房信貸業務管理暫行規定》以及自營住房貸款管理辦法、個人住房貸款管理辦法進一步明確，對居民買房能力有限的狀況下對其進行必要的金融支持，將購房變化為有效需要。并針對低收入人群的房貸給予了更好的政策支持，體現了公益性的一面。同時我國制定商業銀行法，由法律層面進一步明確，銀行要把握效益、流動與安全的原則，達到自主經營、承擔風險以及管理約束。這足以證明，無論獨資銀行或是商業銀行需要實現利潤最大化。同時銀行盈利同個人房貸公益性實屬兩對矛盾沖突，也就是季節性或是經常出現房貸荒。伴隨市場價格的完善以及競爭的加劇，如果管理部門對其放任，則會使房貸荒逐步常態化。

再者，個人房貸證券和市場尚未創建，銀行累計較多欠缺流動性房貸資產，其具備了長期、變現效果不佳的特征。對該類業務，我國沒能創建專項擔保以及保險制度，也就是說商業銀行自擔所有風險。一旦房地產呈現出下行發展趨勢，則會令房貸違約量不斷增長，銀行會面臨較大風險，甚至會形成整個金融體系的風險問題。

3.2 政策性住房金融滿足中低收入人群住房需要

“房貸荒”現象在某種層面反應出我國經濟的平衡以及金融系統的完善，目前經濟體制下，這一現象無法規避。面對銀行轉變經營管理方式與利率不斷市場化的環境，個人房貸價格會持續調節。通過該自然過程最終供需雙方通過博弈引領變化的方向。由2010限購、限貸，較多投機現象被排擠出市場，首套房與改善房購買量占據了較大比例，使得房貸荒將影響更多合理住房需要，特別是低收入人群需要。

商業性住房金融看重的是最大利潤，面對資金有限的狀況，將會首先將收益率低的項目進行壓縮。即便沒引發房貸荒，也較難滿足購買者的穩定預期。一方面國家對商業銀行要求給予個人住房信貸支撐，另一方面，商業銀行面臨價格、競爭機制的影響，最終僅能利用降低利率折扣、提升按揭利率的方法對房貸量進行控制。很明顯信貸價格提升會率先排擠低收入人群。

一旦購房者被排除于商業住房金融以外，便要利用政策住房金融的制度，希望獲取合理的首付比例以及貸款利率。例如，美國聯邦住房銀行、日本金融公庫、德國合同儲蓄，該 類專項發放貸款的部門體現了明顯的政策性，給予低收入人群合理的支持。另外，還建設形成了完備的融資系統、運行方法、擔保與控制制度，一些政策性住房金融將深入到更多的居民買房、建房以及房屋裝修等領域之中。

4.更新政策性住房金融對策

為有效應對房貸荒現象，創建獨立政策性住房金融系統是有效的解決對策。首先，應合理擴充住房公積金范疇，確保其經費來源的可靠穩定。同時，應擴充繳納人員群體的范疇，盡可能快速完成由制度覆蓋發展成人員覆蓋。例如，新加坡住房公積金受惠人員比例占到人口總量的百分之八十。為此，我國依照經濟水平以及收入增長態勢，應動態化提升繳納公積金的百分比。同時，還可不斷擴充公積金應用范疇，開創出自身更加專業、科學的管理資金團隊。在管控風險的基礎上，通過多途徑符合公積金不斷增值的要求。在住房貸款上應給予有力的支撐，由消費不斷擴充至建設領域，由商品住房擴充至保障性住房，由購買住房擴充至房屋租賃。

再者，應進一步提升公積金貸款量以及期限等標準，合理縮減首付款百分比，豐富貸款項目種類。在公積金來源不斷擴充以及持續穩定的狀況下，應合理提升公積金貸款政策支持性，例如給予中低收入人群更多的優惠政策。政府職能單位應承擔住房公積金不足以及虧損的部分。

另外，應圍繞住房公積金為根本，積極創建形成我國住房銀行體系以及住房儲蓄體系。通過政府住房管理單位，加強央行的統籌引領作用，提升財政支持，強化后援保障。通過應用現代化、信息化銀行治理系統，構建成我國一致標準的、機構分開、業務獨立、管理權責清晰的政策性住房金融系統。對于中低收入人群買房需要，應給予重點支持，大力開發建設公共租金房項目，落實我國住房發展長遠目標規劃。

5.結語

總之，針對我國個人住房貸款面臨的困境以及日益明顯的房貸荒問題，唯有積極引入政策性住房金融，滿足中低收入人群住房需要，降低銀行壓力，擴充住房公積金范疇，方能真正優化金融環境，緩解貸款壓力，惠及更多購房人群，優化市場環境，進而實現又好又快的全面發展。

(中國建設銀行股份有限公司遼寧省分行，遼寧 沈陽 110002)

[1] 李宇嘉.論個人住房貸款發展的困境、原因及化解[J].中國房地產，2013 (11).

[2] 溫源.金九銀十為何遭遇房貸荒[J].光明日報，2013(10).

[3] 李哲.金融危機背景下南京城鎮居民住房租買選擇研究——基于個人住房抵押貸款機制的影響[J].金融縱橫，2010(4).

[4] 秦征，周琦.借助保險產品化解個人住房金融風險[J].中國房地產金融，2013(07).