淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本控制

倪吉瑜 陳運雄 / 湖南農(nóng)業(yè)大學公共管理與法學學院

淺談房地產(chǎn)開發(fā)全過程的成本控制

倪吉瑜 陳運雄 / 湖南農(nóng)業(yè)大學公共管理與法學學院

當前我國大部分房產(chǎn)企業(yè)還是實行較粗放的管理模式，企業(yè)的成本控制水平和能力不高，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好企業(yè)長期的成本控制工作，達到企業(yè)各項資源的充分有效地利用，才能在現(xiàn)階段國家抑制房產(chǎn)業(yè)過熱及激烈的市場競爭中處于不敗之地。本文主要是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制研究，分析成本控制相關(guān)問題并提出積極的解決建議，希望為實際中房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制工作提供一定的借鑒和參考。

房地產(chǎn)；房屋建設(shè)；成本控制；項目管理；公共管理

一、我國房地產(chǎn)項目成本控制的問題

目前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越激烈，成本控制也越來越重要；房地產(chǎn)企業(yè)必須通過成本控制來降低企業(yè)成本，提高自身市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化。綜合分析，當前房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面還存在著一些問題，對此需要提出相應的改進措施，進而促進房地產(chǎn)企業(yè)更好更快地發(fā)展。

1.成本管理意識不強。

一些房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識還只是停留在財務核算的基本層面上，對項目的開發(fā)成本控制關(guān)注得較少，造成實際成本與預算成本差異較大。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計技術(shù)人員缺乏預算知識，存在不熟悉建筑材料的價格預算，不具備將技術(shù)和預算有機結(jié)合起來等的多方面業(yè)務素質(zhì)，這就使得這些技術(shù)設(shè)計人員缺乏成本控制的意識和專業(yè)能力；房地產(chǎn)企業(yè)預算部門主管缺乏成本控制意識，不能嚴格按預算審核成本費用，經(jīng)常出現(xiàn)超預算付工程款現(xiàn)象。另外就房地產(chǎn)企業(yè)自身來說，其中既有一部分企業(yè)本身入行不久，自身尚未樹立成本控制意識，另一方面多年來豐厚的獲利也使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有成本控制意識的外在危機感。

2.成本控制體系不規(guī)范。

目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系不夠規(guī)范，缺乏科學性和全面性。雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)都十分的重視成本控制，但是還停留在粗放管理階段，成本控制環(huán)節(jié)較薄弱。有些雖然建立了較為完善的成本控制體系，但成本控制缺乏有效責任考核機制，監(jiān)督機制。我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起步較晚，機構(gòu)設(shè)置方面還不健全，崗位分工也不明確，企業(yè)也沒有做到按組織結(jié)構(gòu)來劃分責任。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制帶來了較大困難。

3.工程成本控制不合理。

一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理僅僅限于管理施工階段，雖然工程簽證和結(jié)算抓得較好，但卻忽視了設(shè)計階段的成本控制的作用。在實際操作中，一些房地產(chǎn)商不重視項目的可行性研究，致使策劃報告的可操作性低，無法實現(xiàn)“指導投資決策”的要求。在具體工程施工過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制缺乏科學合理預算，招標采購工程材料以及確定施工隊伍方面缺乏可行性研究及合理審核，造成施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強等問題。這些都使得在施工過程中缺乏科學合理的成本控制，隨意增加項目成本。

二、對我國房地產(chǎn)項目成本控制的建議

1.提高成本管理意識。

房地產(chǎn)開發(fā)具有生產(chǎn)周期長，工作內(nèi)容多，活動復雜的特點，這就更需要建立一個系統(tǒng)科學的成本預算、結(jié)算及監(jiān)督的體系，要把成本控制落實到房地產(chǎn)開發(fā)的每一個工作環(huán)節(jié)中去。成本控制要做到成本控制人人有責；有效的成本管理需要公司全體員工的積極參與，將成本控制實現(xiàn)到每一個細節(jié)。這樣才能使得成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中實現(xiàn)最大價值。房地產(chǎn)企業(yè)只有從觀念上提高成本管理意識，才能真正做到控制成本，降低成本，實現(xiàn)收益更大化。

2.規(guī)范成本控制體系。

建立科學合理的企業(yè)內(nèi)部成本控制體系，提高成本管理人員的業(yè)務素質(zhì)，規(guī)范成本控制流程，在制度上規(guī)范和約束項目成本。要注重人才的培養(yǎng)選拔，尤其是財務人員和預算人員，不斷更新自己的知識能力，以應對市場風險的不確定性，做到準確預測，及時應對，達到最終的成本控制目的。有了專業(yè)化的管理團隊之后，就需要制定一套規(guī)范的成本控制體系，涉及到項目開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)。形成明確的崗位責任體系，把責任落實到具體的崗位，具體到每個人，讓成本控制形成體系，落到實處。

3.嚴格控制工程成本。

項目開發(fā)成本分類中，工程成本所占比例最高，也是最復雜的成本項，控制好工程成本對于整個項目成本控制至關(guān)重要。工程建設(shè)中的土建、裝飾、機電安裝、室內(nèi)裝修、弱電、消防、電梯、總平等的招投標單位及中標價范圍，都應經(jīng)過公司的可行性分析及評估，嚴格按照相關(guān)規(guī)定操作。不同的房地產(chǎn)公司在控制工程成本方面有著不同的做法，但無論是哪一種方法，目的都是最優(yōu)的控制好工程成本，以實現(xiàn)成本控制的最終目標。

4.嚴格控制資金運營成本。

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到巨大的資金流入流出，應該做到嚴格控制資金運營成本，提高企業(yè)利潤。在資金成本控制中，需要根據(jù)工程預算擬定資金計劃，確定項目每個階段資金需求額，根據(jù)項目各個階段資金需求籌集項目所需資金，籌集資金時應選擇合理的融資渠道及融資時點，盡量考慮降低資金籌集成本，提高資金使用效率；在撥付款項時，應當嚴格按照公司付款審批流程和合同約定，審核工程款，注意配備齊備合法的單證，為資金的撥付使用嚴格把好關(guān)。財務部門要關(guān)注現(xiàn)有資金的流轉(zhuǎn)變化，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金的使用量，同時還應盡快回籠資金，加強應收款項的催收工作，在不違反合同約定，不影響項目工程進度的情況下，盡量延緩應付款項的支付，減少階段性資金流出。

三、瑞安市安陽新區(qū)1號地塊項目成本控制管理

1.工程項目簡介。

瑞安市安陽新區(qū)1號地塊(E-5-4)建設(shè)工程項目，系瑞安市舊城改造安置房工程。該工程選址于仲容路以北，羅陽大道以東，永寧大道以西，總用地面積10324m2（15.49畝），地上總建筑面積20617平方米，其中住宅建筑面積20199平方米，物業(yè)用房建筑面積275平方米，另地下室面積6351平方米。項目總投資約11843萬元。合同價6470萬元，于2014年3月28日開工建設(shè)。截止2016年3月份，1#樓外墻涂料完成至95%，內(nèi)裝修已完成；2#樓外墻涂料完成，內(nèi)裝修完成95%，地下室內(nèi)裝修、安裝完成85%。

2.工程項目成本管理工作。

根據(jù)相關(guān)理論和數(shù)據(jù)顯示，該項目的成本管理工作應該還是比較到位。

瑞安市安陽新區(qū)1號地塊項目在實施之初就制定了細化的目標成本，對工程成本進行了目標分解；根據(jù)崗位不同、管理內(nèi)容不同，確定每個崗位的成本目標和所承擔的責任；把總目標進行層層分解、落實到每一個人，通過每個指標的完成來保證總目標的實現(xiàn)，并根據(jù)目標完成情況給予相應的獎懲。

瑞安市安陽新區(qū)1號地塊項目對成本控制進行了適時跟蹤，利用計算機等現(xiàn)代化管理手段，實行動態(tài)成本管理，隨時反映工程各項指標的完成情況，加強預控，并注意成本控制目標與其它目標控制的協(xié)調(diào)。在減少冗員的前提下，對于成木效益高的關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務，適當充實。對于材料設(shè)備嚴格管理，減少不必要的損耗。

財務方面，該項目嚴格按財經(jīng)紀律管理建設(shè)資金，對重要的物資和設(shè)備按規(guī)定進行管理，及時、準確、全面上報工程進度情況，工程檔案齊全。資金落實，嚴格按工程進度撥付工程款。做好每筆工程款撥付均按實際工程進度進行，由監(jiān)理單位、工程管理人員實際查看，并由分管領(lǐng)導簽字確認，報主要領(lǐng)導簽字后報批支付。嚴格按財經(jīng)紀律管理規(guī)定進行資金結(jié)算，做到每次工程費用支出做有帳可查。嚴格執(zhí)行固定資產(chǎn)管理制度，凡是固定財產(chǎn)均進行標簽注明，電腦等重要物資由專人管理，實行誰使用誰負責原則。

陳運雄，男，湖南祁東人，1963年生，湖南農(nóng)業(yè)大學公共管理與法學學院博士研究生，教授，碩士生導師，主要從事法學與公共管理研究。

倪吉瑜：（1983.10—）男，籍貫浙江瑞安，本科，經(jīng)濟師、助理工程師，湖南農(nóng)業(yè)大學公共管理與法學學院碩士研究生，研究方向行政管理。