城市居民以房養老分析

李樹生，楊 彬

公共管理

城市居民以房養老分析

李樹生，楊 彬

文章借鑒國外經驗，得出認為我國將以房養老初步定位為一種社會福利措施，有待研議。當以房養老非唯一或極大比例的退休經濟來源時，其所產生之現金流量多寡、給付期間長短及給付金額的穩定性便不是那么重要。文章總結幾點以房養老的問題。建議區分為“公益型”及“商業型”二類機制同步推動，公益型及商業型的以房養老并存，豐富退休準備金的選擇，可提升整體國民退休之所得替代率，奠定社會老齡化之基石。

以房養老；反向抵押貸款；活躍老化；社會福利

一、前言

我國近年來隨著快速的人口高齡化，退休后20余載的黃金暮年如何能安心、安定地度過，長照保險、醫療保健、健康促進等相關議題皆引起社會各界廣泛的討論。而國民雖可以社會保險制度的國民年金、私人的退休金及動產來維持基本生計，但因老化及慢性疾病等所引起的身體機能衰退，暮年生活中尚存有各式的風險與需調適的生活型態，皆需有長期且穩定的資金以維持既有的生活水平與實現期待，因此安定的財源即為我們所探尋之標的?！耙苑筐B老”是于東西方先進國家中，為政府或民間團體實際運作的資產活用制度。而我國內政部與經建會等相關部會現亦正著手規劃草案當中。本文擬將現階段國內已探討的內涵再予整理，提出參考意見，博征各界看法，以找尋符合本土化與國情之因應策略。

二、何謂以房養老

以房養老即是反向抵押貸款（ReverseMortgage，簡稱：RM），其內涵為長者將自有田宅向融資機關（政府或金融機構）抵押，來換取生活資金，至死亡前后償還本息的貸款方式。申貸者（債務人）可于貸款期間持續居住其所抵押的自有住宅內無須遷離。而一般的房屋貸款是，隨著貸款期間的增加，因為有定期償還本息之故，負債會愈來愈少；但反向抵押貸款恰好與其相反，負債金額與負債期間成正比。此制度在英國、美國、法國、日本皆有推展，適合使用反向抵押貸款制度者為老后生活資金不充裕，但坐擁田宅的高齡者。

三、推行以房養老之必要性

我國高齡者與子女共住的比例有逐年遞減，而獨居老人與兩老相依的人數有逐年遞增的趨勢，依賴政府補助生計的老人人口之增加，是政府推行以房養老制度的背景之一。不論因金融風暴致使子女奉養長者之能力降低，或因擁有田宅而不符低收入戶之條件，長者將自有不動產透過抵押貸款，每月取得維持生活的足額資金，可避免長者向子女伸手，維持其尊嚴，保持經濟自立。

此外，藉由經政府或金融機關等鑒價后所訂之融資金額，使長者亦可實現其未完成之夢想（包含生命體驗、傳統技藝等的傳承）與自我實現。面對高齡少子女化的時代潮流，政府亦有透過此制度安定廣大老人人口暮年生活之社會性、政治性、文化性等需求的必要。

四、研究目的

我國雖受儒家思想之教化，但因受產業結構、家庭結構及社會結構改變的影響，欲依舊維持三代同堂及家庭照顧的生活模式較有困難，而家庭功能的外部化、長者自主生活意識的抬頭及暮年期間的持續延展等，長者需自行面對各式的生活挑戰，這些皆需有安定的經濟基礎方能做長久的規劃因應。

綜觀歐亞先進各國陸續推展“以房養老”以因應其國內人口老化課題，我國實施國民年金年數尚短，如何透過此項制度的研討，了解與其他國家之實施背景與國情的差異，以建構多元的融資機構之參與及合理且永續的官民配套運作機制是本研究的目的。而亞洲國家受家族主義的根基影響深遠，安土重遷、財留子孫以永續發展家業的傳統思維是否會沖擊著此制度的推進？但隨著高齡少子化的潮流，遺產要素與戰后嬰兒潮其重視個人價值觀的觀點，此制度的推廣普及是時間的問題。冀由本文引發讀者共同為這片土地與居民構思出永續共生的方向。

五、困境與因應對策

由相關文獻的整理，觀察我國推行以房養老將面臨哪些困境？并提出本文觀點及因應對策。

（一）金融機構流動性之風險

金融機構主要是以存放款業務為主，持有大筆不動產恐造成流動性不足及拍賣風險提高。此外銀行資金來源系為短期資金，反向抵押貸款為長期現金流出，在資金管理調度上亦是一大挑戰。

（二）房價波動風險

根據美國HECM的經驗，反向抵押貸款的存續期間長達十年以上，房屋變現為未來唯一之現金流入，因此房價波動的風險使銀行僅針對不動產增值空間較大區域，才有承做意愿；或以較低成數核貸，因而影響申貸者辦理意愿。

（三）申貸者壽命風險

申貸者余命的不確定性，將使金融機構對于房屋產權取得時點無法掌握，最后可能導致借款金額大于房屋處分價值，造成債權無法回收之風險。

（四）利率波動風險

若以房養老年金每期固定，因此每期的貸款成本均因利率的變化而異，進而影響契約結束時已貸本息金額，及契約存續期間的長短。利率可分固定型及指數型，雖然固定型利率可解決利率波動風險的問題，但林哲群(2009)認為以指數型利率所計算的每期可貸金額較大。

（五）金融機構商譽之風險

申貸者死亡后，房屋所有權將轉移至金融機構，倘若申貸者的遺孤將無住所，一旦金融機構要求清屋趕人，可能造成負面的社會觀感；辦理該業務時，申貸者通常須支付一些費用，最后得到的現金可能不如預期的多，恐引起老年人誤解銀行超收費用，侵害其權益；本項產品之適用對象為長者，容易對產品及契約規范有誤解而引起客訴，對金融機構之形象將有負面影響。

（六）房屋擔保品維護的風險

在申貸者死亡前，房屋均由申貸者使用，如申貸者未修繕或惡意破壞，將造成房屋跌價損失，進而影響金融機構之債權回收。

（七）豁免債務的風險

依國外經驗，本項貸款多具“無負凈值抵押保證條款”的特性，借以保證申貸者的債務以房屋的價值為限，不足清償的部份，貸款金融機構不得向申貸者或其繼承人追索，亦即免除申貸者剩余的債務，將造成金融機構的損失。

（八）房屋鑒價及變現的問題

銀行目前房屋貸款除設定不動產抵押權外，主要系考量未來申貸者的償債能力。此產品完全倚賴不動產價值，需要對于不動產未來長期價值波動有一定程度的判斷能力，才能做出較精確的訂價，此非金融機構的專業；依目前銀行處分不動產程序多僅能透過法拍程序，對于房屋價值將嚴重低估，且依現行銀行法規定，銀行承受擔保品必須在四年內處分，壓縮了銀行處分不動產的時間，銀行勢必增加相關的人力及作業成本，以加速不動產的處分。又如遇房地產不景氣，亦將影響不動產之拍賣時效。

（九）國人存在“有土斯有財”的觀念

由于此一觀念，多數的老年人將房屋視為一生中最重要的資產，并希望此資產由下一代來繼承。

六、應對策略

以房養老試辦初期政府定位為社會福利措施，未來實行恐面臨前小節所述之困境，本文認為應就張金鶚（2009）所提之三項模式同步施行，以金融商品的角度定位以房養老措施，而符合弱勢老人族群者再輔以社會福利機制配合；不應僅以社會福利措施主導整個制度而設限。倘若以房養老制度以商業角度視之，前述之困境，僅需政府另設相關法案，并大力倡導及設置公正咨詢機構，此等問題即不存在。

前述困境，在金融機構流動性之風險方面，銀行僅為扮演資金貸放者的角色，房屋鑒價及變現處理由不動產專業機構承受。因此，金融機構所面臨房屋擔保品維護的風險及房屋鑒價與變現的問題亦不存在。房價波動風險及利率波動風險，在商品化以房養老機制下，是由貸款人所承擔的，在該資金非占養老所需之極大比例情況下，此風險問題亦不存在。另外，金融機構可能衍生的商譽風險，包含清屋趕人、銀行超收費用及可貸金額與相關費用的疑慮，以貸放自由市場機制視之，此等問題在正常市場運作下是不會產生的，其中因對象為長者，容易對產品及契約規范有誤解而引起客訴之問題，政府應提供公正咨詢服務及保護貸款人機制，能降低這類事情發生。申貸者壽命風險方面及免除申貸者剩余債務的豁免債務風險，由保險公司承做長壽保險理賠機制可解決，即在辦理以房養老時，每期所領取的年金部分金額需用來支付所設定的年金終止日后保險給付的保險費。當年金給付期間愈長，相對可領取的每期年金金額較少，而每期所需繳納的長壽保險費用將愈低；反之，當年金給付期間愈短，相對可領取之每期年金金額較多，而每期所需繳納之長壽保險費用則愈高。

以房養老能否順利在我國推動并蓬勃發展，乃需克服國人“有土斯有財”的傳統繼承觀念；然而，此一觀念在二十一世紀的今天，年輕一代的工作場域多非鄰近于原生家庭或與父母同居，而是大多在外地甚至國外。因此對于繼承居住的需求已不再像傳統農業社會般的強烈，反倒是一種代間資產交換的形式（子女繼承父母財產，同時奉養年邁雙親）。在今日的社會，時常可聞子女爭產及有失扶養父母之責的狀況發生。過去代間資產交換的形式已動搖，居住繼承的需求亦在減少當中，長者的年老生活尊嚴，及自我實現的需求意識逐漸形成?！坝型了褂胸敗钡膫鹘y繼承觀念，對嬰兒潮后出生的新一代而言，可謂已成為過去前人的文化特質，對自己生涯經濟的需求與分配更有自我意識，以房養老的傳統阻力在現在與未來將持續弱化。

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C913.6

A

1008-4428（2017）03-133-02

天津市哲學社會科學規劃課題《中國城市居民養老服務體系研究——以天津市為例》（TJYY15-022）。

李樹生，男，天津工業大學經濟學院，副教授，研究方向：人口經濟學、微觀計量經濟學；

楊彬，男，天津工業大學經濟學院碩士研究生。