二手集資房過戶訟爭

孟祥林

城市安家，二手集資房低價購

1983年3月，宋士來出生在偏僻的山區，通過十幾年寒窗苦讀考取了邢臺一所大學。2003年大學畢業后，他應聘到一家修理廠當修理工，平時住單位集體宿舍。一年后，宋士來經人介紹認識了女友黃霞。為了贏得女友芳心，小宋爽快答應黃霞提出的“盡快在城市里購房”的要求。然而，當時一套不足百平方米的新房也要幾十萬，這讓月薪不足千元的小宋望而卻步。接觸兩個月，黃霞看不到小宋買房的具體行動，隨便找了個理由棄他而去。

一天，同事發布的一則售房信息讓小宋眼前一亮。他立馬接通電話與房主馬銘林見面。年過半百的老馬是市木材廠職工，他指著這套兩室一廳的房子對小宋說：“我們單位這套集資房建成于1993年。我有二十多年工齡，當時花了2萬多，我們搬進來還沒住十年。我老伴是中學教師，她單位也建了住宅樓。我們準備換個更大的房子，要不是現在資金欠缺，我們舍不得賣這套房。”

小宋邊聽老馬滔滔不絕介紹，邊查看房子的整體結構。不足50平方米的蝸居，客廳、臥室、廚房、衛生間一應俱全。半小時后，小宋給出綜合評價：“麻雀雖小，五臟俱全，市中心地段，真是不錯！”

老馬也直言不諱：“說實話，這套房產我只購得75%產權，另外25%的產權還在單位手中，不知道木材廠何時出售……如果你誠心想要，價格上還可以優惠。”

因為擔心房子不能過戶，小宋猶豫不決。老馬看出了小宋的心思，他補充道：“再過幾年，房改政策一變，我協助你購買剩余的25%產權，辦理過戶變更手續……”

聽到老馬這番承諾，小宋打消疑慮，決定抓住這次購房機會。兩人一番討價還價后，房價由4萬降至3.8萬。一周后，他取出1.5萬積蓄又向親朋好友借來2萬多，終于湊齊了購房款。2004年3月的周末，小宋送來3.8萬元，老馬把75%的房屋產權證書交到小宋手中，并在《購房協議書》中載明：“協助乙方（小宋）辦理25%產權認購手續”，然后在協議書最末處簽名、摁印。

十余年后，辦過戶手續引爭議

小宋拿到房子鑰匙，簡單裝修后搬進了新房。日子如白駒過隙。十年間，小宋在這套房子里完成人生的大事，娶妻生子，穩穩地立足于城市。這些年，房價猛漲了近10倍。

2015年夏天，小宋從電視上獲悉市房管局和物價局聯合出臺了《關于進一步做好公有住房出售有關工作的通知》，自己購得的這套集資房正好建于1998年之前，屬于出售的范疇，他趕緊跑到相關部門咨詢。小宋發現，除了列為“縣級以上文物保護單位”等四種公住房外，其他房屋均能出售。老馬當初已答應協助自己購買木材廠擁有的25%產權，房產馬上將真正屬于自己了，小宋想想都心花怒放。

可事實是，小宋碰了一鼻子灰。那天，他興沖沖找到馬銘林協商購買剩余產權。小宋性子急，脾氣又不好，一言不合二人鬧翻了。

協商不成，小宋無奈地離去。等待了一個多月，也不見老馬付諸任何行動。宋士來因擔心老馬毀約致使購房合同無效而寢食難安，于是，他一紙訴狀把馬銘林起訴到橋東區法院，請求法院確認2004年雙方簽訂的購房協議書有效，判令馬銘林協助辦理房屋所有權證變更手續。

小宋在起訴狀中闡述了購房經過，并將購房協議書復印件作為書證交到了法院。馬銘林作為被告在答辯狀中寫道：“我與木材廠簽訂了《集資建房協議書》明確載明‘集資房僅限于我（乙方）及直系親屬居住，出售時在同等條件下，木材廠有優先購買權。原告購買我這套集資房，我妻子和單位木材廠根本不知情，更沒經過兩方同意，因此我簽訂的協議無效。另外，現在這套住房的25%產權仍在木材廠名下，木材廠是否同意賣給宋士來尚未可知，我沒有義務協助宋士來辦理房屋變更過戶手續。”

協商失敗，終審判決明確責任

住了十幾年的房子現在被主張購房協議無效，小宋氣憤至極。兩人劍拔弩張地來到法院。起初，經過橋東區法官的耐心調解，小宋同意向老馬道歉，老馬也愿意化干戈為玉帛。但附加條件是讓小宋購買市木材廠25%公產權后再支付老馬3萬元。

小宋認為錢多少不是問題，問題是老馬怎能不講誠信，該附加條件他無法接受。這樣，雙方的調解以失敗告終。主審法官考慮到這場官司極可能損害木材公司的利益，專門通知木材廠負責人，但被明確告知“放棄參加庭審”。

2015年12月，這起房屋買賣合同糾紛案拉開庭審序幕。庭審中，宋士來提出“事實說”對抗老馬所謂的老伴和木材廠的“不知情說”：購房時，老馬是要換大房子才將木材廠的房屋賣掉的。購房協議上有老馬夫婦的簽名，老馬老伴不可能不知情；自己在房里住了十多年，從鄰居到居委會無人不知我買的是老馬的房子。2005年木材廠改裝電表，自己作為戶主繳納費用，木材廠知道老馬的房屋已換主人，但沒提出任何異議。這些事實說明老馬老伴和木材廠是知道房子被賣掉的。老馬是因為自己不答應再支付他3萬元，才找理由毀約的。

針對25%剩余產權的購買權，宋士來稱：“這份購房協議書上，老馬已明確把木材廠25%產權的購買權轉讓給我，老馬有協助我完成購買剩余產權的義務。”

對此，馬銘林卻有另一番認識：“購買房屋的公產權受制于國家強制性規定，依附特定合同不能轉讓。因此，應由售房單位的職工依據自己的工齡、職稱、職務等補償先買下木材廠25%的產權，由我再賣給宋士來，而后再協助辦理過戶手續。”

對于《購房協議書》留下老馬妻子的名字問題，老馬稱是他代簽。老馬出示了《已購共有住房和經濟適用房上市出售管理辦法》及《集資建房協議書》等有關書證。伴隨著雙方激烈的辯論，案件事實已逐漸清晰，法官最終沒有采納老馬的“不知情”觀點。法官表示：原告宋士來請求確認享有剩余25%公產權的認購權，取決于政策是否允許，從庭審和現有證據綜合看原告不具備直接認購的條件。

庭審結束時，鑒于這套不足50平方米的單位集資房產權復雜，涉及市木材廠第三人利益及一些行政法規，雙方爭議較大，法官沒有當庭宣判。

2015年12月25日，邢臺市橋東區法院判決：被告馬銘林和原告宋士來簽訂的《購房協議書》合法有效；被告馬銘林在判決生效后三十日內協助原告宋士來辦理位于木材廠家屬院名下單元房的過戶手續，房屋過戶后，原告宋士來享有75%的產權，木材廠仍享有25%的產權。

宣判后，馬銘林上訴稱：“《市房改首次上市出售管理暫行辦理》第五條規定‘未過渡到全部產權的房子不能上市交易。我這套集資房僅有75%的產權是不能辦理過戶手續的，只有我購得木材公司剩余產權，獲得100%產權后，才能辦理過戶手續。法院判決不僅侵犯了我購買剩余25%產權的利益，而且讓我協助宋士來辦理房產過戶手續也是錯誤的。”

2016年5月，河北省邢臺市中級法院開庭審理后認為：依據《物權法》第97條規定，三分之二以上按份共有人同意，可以處分共有的不動產或動產。《市房改房首次上市出售管理暫行辦法》是部門規章，根據上位法與下位法發生沖突時，優先適用上位法原則，因而做出上述決策。

馬銘林申請再審被法院駁回后，向該市檢察院遞交了民事案件抗訴申請書。2017年6月，邢臺市人民檢察院的檢察官審查后，作出不支持民事監督決定書。

（文中當事人系化名）

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.comendprint