“營改增”對房地產企業會計核算的影響分析

■/曹玉萍 尹 楠

“營改增”對房地產企業會計核算的影響分析

■/曹玉萍 尹 楠

2016年5月1日，我國在全國范圍內全面推開“營改增”試點，房地產業、建筑業、生活性服務業、金融業（含保險業）等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由原來繳納營業稅改為繳納增值稅。政府出臺“營改增”的本意是希望減少企業的稅負，對企業發展具有積極作用。本文從會計核算角度剖析稅制改革對房地產企業造成的變化和影響，并提出相應的建議。

營改增 房地產企業 會計核算

2016年5月1日起，我國營業稅涉及的所有行業都變為增值稅。這是我國稅法史上的一次重大改革，極大影響了企業和個人。由于房地產業目前已成為我國經濟的支柱性行業，本文將具體分析實行“營改增”后房地產會計核算發生的變化、會計處理方法及其對會計核算造成的的影響。

一、房地產企業“營改增”后會計核算發生的變化

（一）會計科目設置發生了變化

房地產企業推行“營改增”之前，貸方記“應交稅費——應交營業稅”，只設一個二級科目“應交稅費——應交營業稅”，會計核算比較簡單。“營改增”后，即房地產企業繳納增值稅時，還需對購入材料的分配、驗工計價等環節進行會計核算，并明細化、具體化核算稅金。此外，增值稅的核算比營業稅復雜，設置了多個二級科目和三級科目，如：“進項稅額”、“銷項稅額”、“已交稅金”、“出口退稅”、“進項稅額轉出”等科目。

（二）會計核算原則發生了變化

過去房地產企業實行的營業稅屬于價內稅，而現行的增值稅則屬于價外稅。增值稅不再像營業稅那樣影響一個房地產企業的損益，而是在資產負債表中具體體現出來。增值稅的稅金實質上最終由購買方承擔，真正實行了價稅分離，這樣就有效避免了重復征稅。

（三）會計賬務處理發生了變化

房地產企業稅改前應交稅金由直接根據計稅依據計算，稅改后則按“購進扣稅法”的間接計算。稅改后房地產企業會計賬戶設置、賬務處理遠比稅改前復雜。為了降低納稅成本和納稅籌劃，房地產企業會計人員應該認真解讀“營改增”的有關法律文件，按照會計基本原理，正確處理稅務會計，提高房地產企業會計核算水平。

二、“營改增”后房地產企業會計處理方法

房地產企業超過500萬元的納稅人為一般納稅人，沒有超過規定標準的納稅人歸類為小規模納稅人。

（一）房地產企業一般納稅人會計處理方法：

1.房地產企業進項稅額的核算

房地產企業企業購進材料時，

借：物資采購等

應交稅金——應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款等

房地產企業接受加工、修理修配勞務時，

借：委托加工物資等

應交稅金——應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款等

房地產企業購入固定資產時，

借：固定資產

應交稅金——應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款等

2.銷項稅額的核算

房地產企業銷售商品、提供應稅勞務時，

借：銀行存款等

貸：應交稅金——應交增值稅（銷項稅額）

主營業務收入等

房地產企業生產的材料等用于自建工程的，應當視同銷售計算應交增值稅。

借：在建工程等

貸：應交稅金——應交增值稅（銷項稅額）

庫存產品等

3.進項稅額轉出的核算

房地產企業購進的材料改變用途，用于房地產在建工程等時，進項稅額應該轉入相關科目。

借：在建工程等

貸：應交稅金——應交增值稅（進項稅額轉出）

房地產企業在財產清查中發現的材料、產成品盤虧時，應轉入“待處理財產損溢”科目，其進項稅額也應相應的轉入“待處理財產損溢”科目，它的會計分錄如下：

借：待處理財產損溢

貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

庫存產品等

（二）房地產企業小規模納稅人賬務處理方法

1.購入貨物、接受應稅勞務

借：材料采購等

貸：銀行存款等

2.銷售商品、提供應稅服務

借：銀行存款

貸：主營業務收入等

應交稅費—應交增值稅

3.繳納增值稅稅額的核算

企業按規定預繳增值稅時，

借：應交稅金——應交增值稅

貸：銀行存款

次月進行會計結算時收到退回多繳納稅款時，

借：銀行存款

貸：應交稅金——應交增值稅

三、“營改增”對房地產企業會計核算的影響

（一）案例分析

以某房地產公司為例。“營改增”后該公司為一般納稅人。假定該公司當期房地產銷售價款15000萬元，對應的開發成本為10000萬元（含建安成本、土地出讓金等）。城建稅和教育費附加沒有變化仍為10%，不考慮其他因素。“營改增”后，該公司相關計算如下：

該公司銷項稅額=15000÷1.11×11%=1486.49（萬元）；該公司進項稅額=10000÷1.11×11%=990.99（萬元）；該公司應繳增值稅=1486.49－990.99=495.50（萬元）；該公司應繳城建稅及教育費附加=495.50×10%=49.55（萬元）；該公司營業利潤=（15000÷1.11）－（10000÷1.11）－49.55=4454.95（萬元）或=15000－10000－495.50－49.55=4454.95（萬元）；該公司應交企業所得稅=4454.95×25%=1113.74（萬元）；該公司稅后利潤=4454.95－1113.74=3341.21（萬元）；營業稅下該公司相關計算如下；該公司應繳營業稅=15000×5%=750（萬元）；該公司應繳城建稅及教育費附加=750×10%=75（萬元）；該公司營業利潤=15000－10000－750－75=4175（萬元）；該公司應交企業所得稅=4175×25%=1043.75（萬元）；該公司稅后利潤=4175－1043.75=3131.25（萬元）。

稅改前后稅務、利潤對比分析表 單位：萬元

從上表中可以看出，如果不考慮其他因素，稅改后，增值稅比營業稅少，城建稅及教育費附加也減少，但所得稅增加。

實際情況是，由于“營改增”后，企業要繳納的增值稅是價外稅，需要從收取的銷售款中剝去，如果房地產企業銷售價款稅改前后相同，稅改后實際營業收入減少；由于“營改增”后因購買商品和獲得勞務取得的進項稅額可以抵扣，故稅改后房地產企業營業成本減少；由于“營改增”后應繳城建稅及教育費附加稅率10%沒有變，但增值稅比營業稅少，城建稅及教育費附加也相應減少；由于“營改增”后應繳企業所得稅稅率還是25%，但營業利潤增加了，所以企業所得稅也相應增加。

（二）對房地產企業資產負債表的影響

資產類項目。在資產負債表中，資產不再含稅了，房價和原料價、勞務價等不變，貨幣資金和應收賬款也不變；由于房地產企業增值稅進項稅額可以抵扣，使得開發成本降低，庫存商品房成本也降低，存貨減少，最終流動資產減少。

負債類項目。在案例中，該房地產企業應交增值稅495.50萬元，稅改前應交營業稅750萬元，應交增值稅少于應交營業稅，并且應交所得稅也因稅改后利潤的減少而減少，所以應交稅費總額減少，流動負債減少。

所有者權益類項目。在案例中，該房地產企業似乎稅后利潤增加了，這是假設營業收入相等，實際是增值稅是價外稅需要扣除，“營改增”后房地產企業實際營業收入減少，這就導致了利潤總額的減少，凈利潤也相應減少。

（三）對房地產企業企業利潤表的影響

在上述的所有者權益類項目已做了相關分析。由于增值稅房地產企業屬于價外稅，營業收入不含增值稅稅額，導致產值下降，對房地產企業規模產生較大的影響。“營改增”后房地產企業成本不含增值稅稅額，但受房地產企業的采購模式和供貨對象等影響，導致抵扣率過低，從而成本的下降低于收入的下降，最終利潤指標也相應下降。

（四）對房地產企業現金流量表的影響

由于房地產企業出售商品、提供勞務取得的現金和購買商品、接受勞務支付的現金和稅改前一樣，但在經營活動中支付的稅費增加，即應交增值稅，所以在經營活動中產生的現金流量凈額減少，但對外投資活動和籌資活動不受影響產生的現金流量不變。

四、“營改增”后房地產企業會計核算的建議

（一）加強房地產企業財務人員的培訓力度，提高財務人員的稅務意識

由于長期使用營業稅，可能對稅務的發票重視度不夠，因此，房地產企業需要加強對財務人員的培訓工作，特別是會計人員的培訓，重點培訓企業財務人員學習增值稅的會計核算知識，提高稅務意識，尤其是重視增值稅專用發票的管理和使用。

（二）優化內部管理，提高房地產企業會計核算水平

“營改增”的實行影響到了房地產行業的營銷、發展和會計核算等很多方面，是對房地產企業發展的一項重大挑戰，加劇了房地產企業會計核算機制的壓力。因此，為了減少“營改增”實行對房地產企業帶來的負面影響，房地產企業的會計核算人員應該改善企業的會計核算機制，通過學習、借鑒國外企業的會計核算機制，根據實際情況對房地產企業的會計核算機制進行更新，不斷提高房地產企業的整體管理水平。

（三）強化房地產企業稅收籌劃，減輕納稅負擔

“營改增”的實行對于大多數房地產企業來說，已經不適用原來的稅收籌劃方案了，必須根據增值稅的性質以及房地產企業的現狀，修改稅收籌劃方案或者制定新的稅收籌劃方案。通過合理完善的手段進行稅收籌劃從而減輕房地產企業的稅負，盡可能從一般納稅人處購買商品和勞務，這樣，相應的進項稅額就可以抵扣了，無形之中會給房地產企業帶來競爭優勢。

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策〔J〕.會計師，2014（14）.

[2]黃玲，向文彬.論“營改增”對房地產企業的影響〔J〕.財會月刊，2015（21）.

[3]晏曉波.“營改增”對企業財務管理的影響〔J〕.財會通訊，2015（08）.

F275.2

A

1004-6070（2017）11-0039-03

安徽省教育廳人文社會科學重點研究項目，安徽省建筑經濟與房地產管理研究中心重點研究項目（項目編號：SK2016A0234）。

◇作者信息：安徽理工大學安徽理公置業有限責任公司

◇責任編輯：焦 巖

◇責任校對：焦 巖