房地產公司項目成本控制研究
——以YT公司為例

胡志強

（中鐵二十三局集團電務工程有限公司，天津300380）

房地產公司項目成本控制研究
——以YT公司為例

胡志強

（中鐵二十三局集團電務工程有限公司，天津300380）

近年來，隨著土地出讓金上漲，原料及人工價格上漲，新建房地產項目成本不斷增加，使得企業利潤不斷縮小。所以，如何保證房地產企業利潤，確保企業在競爭中生存下去，是企業需要考慮的問題。對于房地產企業而言，就應該從項目的全生命周期出發，實現對成本的全面控制，合理配置資源，才能保證企業利潤。現以YT房地產公司為切入點，對YT房地產公司項目成本控制情況進行介紹，分析公司在規劃設計階段、招投標階段、施工階段以及竣工決算階段方面成本控制存在的問題，最后從全生命周期出發，提出加強項目成本控制的對策建議。

房地產項目；成本控制；全生命周期

一、研究背景

房地產行業既關系到人民的日常生活，也對國家經濟有重要影響，由于其行業特殊性，越來越受到公眾關注。而當前，隨著新建房地產項目各項成本不斷上漲，企業利潤不斷被稀釋。如何能保證新建房地產項目的利潤，有效控制各項成本，是房地產企業首先要解決的關鍵問題。重視項目的成本控制，從全生命周期出發，實現對成本的全方位控制，是保證企業利潤的有效方式。

YT房地產公司作為中小型房地產企業，在面臨市場和政策雙重挑戰下，出現銷售下滑，成本開支增加的現象，導致公司利潤空間縮減。基于目前大環境下，YT房地產公司若想在行業競爭中獲取優勢，就要將目光集中到對內部項目成本把控之中。在對YT房地產公司整個項目成本控制情況分析基礎上，明確YT公司的項目成本控制應當從全生命周期出發，不僅要從項目的規劃設計階段起就重視成本的控制，還需要在YT公司內部培育起相應的成本控制環境，為項目成本控制提供有利環境保障。

二、YT房地產公司及其項目成本概況

（一）YT房地產公司簡介

YT房地產公司注冊資金5000萬，成立于2003年，是一家民營類房地產開發有限責任公司。YT公司擁有國家二級房地產開發資質，每年開發和施工新項目的能力均在20萬平米以上。YT公司的主要業務范圍包括房地產開發與銷售、物業經營與管理，已于2005年獲得相應的質量管理體系。經過多年的發展，該公司陸續開發了多個住宅項目。先前開發的小區項目得到社會認可和較好口碑，該項目也獲得了優秀工程榮譽稱號。除了住宅項目外，公司還建設綜合樓，不斷豐富自身開發經驗，通過優質的服務和高品質的產品，逐漸獲得消費者的信賴。

（二）YT房地產公司項目成本構成

1.土地費用，是指房地產公司獲取土地使用權后所需要支付的價款以及使得土地符合開發條件前所支付的全部費用，包括土地出讓金、稅費以及拆遷補償款。

2.前期費用，是項目取得土地使用權后，工程開發前期發生的各種費用，包含勘查設計費、三通一平費、監理、招標、咨詢等相關費用、報批報建費用、檢測費用，該費用對項目后期工程造價結算起到監督和指揮作用。一般發生在設計階段、招標階段、決策階段。

3.建筑和安裝費用，是指項目施工階段時所發生的費用，是工程建設過程中實際發生的費用總和，包括土建、裝飾、水電等方面的建安費用以及相關的配套設施費用。

4.其他期間費用，是項目發生的財務費用、管理費用、稅款和其他費用的集合，是項目各階段都可能涉及到的相關費用。

（三）項目成本控制模式

YT房地產公司主要采用預結算管理模式對項目成本進行控制。在該成本控制模式下，預算是企業簽訂其他合同的根據，而合同是項目成本控制的依據。從實際操作過程來看，項目的預算包括三個階段：項目估算、項目概算和項目預算。一般而言，項目的估算只在決策階段進行，當項目負責人拿到土地后，對其進行可行性研究分析，采用模擬概算法進行多方案比較，確定項目投資可行性，財務部根據整體規劃開展投融資預測工作，預算部根據規劃方案確定項目估算成本，開發部聯系設計單位進行方案討論。當項目進行到設計階段時，預算部根據設計單位提供的代表性設計圖紙，做出項目概算。而項目預算的形成是根據最后施工設計圖和概算指標為依托進行計算出來的。完成項目預算后，便可以根據預算形成的合約清單來完成相應招投標工作。最終簽訂的合同，是項目成本控制的依據。當然，在項目執行過程中，受未知因素影響，可能需要動態調整，但需要嚴格保證現場簽證和工程變更的授權。在項目最終完工后，及時進行竣工結算，對合同執行情況進行評價。

三、YT房地產公司項目各階段成本控制存在的問題分析

（一）規劃設計階段管控工作不到位

在項目實際開展過程中，對規劃設計階段控制不佳存在問題體現在，首先設計公司選擇不佳，設計公司進行圖紙設計時“重設計，輕經濟”。YT房地產公司對設計階段工作的關注點在設計圖紙規范程度、設計具體花費以及完成設計時間的長短，對相關配套設施關注度不夠，項目設計存在遺漏點，造成在施工階段，不得不根據施工進度對其遇到的問題進行完善和優化。另外，設計圖紙審核工作不到位，YT房地產公司對設計圖紙的研究不深，對設計成果多方面的篩選優化和論證工作進行不到位，當按照設計圖紙進行項目施工時，才發現設計圖紙存在紕漏。

（二）招投標階段成本控制不到位

當前YT公司在招投標過程中存在的問題體現在缺少完善的評標體系。在項目開展過程中，YT公司對項目零星工程進行內部招標工作，由于缺少完善的評標體系，大部分中標單位的選擇都是基于最低報價標準執行的。另外，對供應商的管理工作未做到位。當需要進行招標工作時，YT公司就會從工程部、預算部抽調人員，成立相應的評標小組對供應商的情況進行審核。公司進行項目采購活動以招標為主要形式，而大部分采購工作都是一次性活動，所以公司對材料的質量和供應商的情況并沒有深入了解，并且采購部對材料的采購數量和采購頻次沒有一個準確預判，與供應鏈存在脫節。

（三）施工階段成本控制不力

施工階段是房地產公司將設計圖稿轉變為工程實體的一個關鍵性階段。YT公司在施工階段的問題首先在于，合同管理工作不到位導致成本支出增加。YT房地產公司對合同管理的認識處在傳統階段，相關制度執行力不夠，對合同的監管不力。另外，在項目實際執行過程中一旦發生變動，成本往往不能及時反映變更情況，使得主管人員無法準確把握項目最新情況，不利于項目成本控制。

（四）竣工決算階段管控不及時

竣工決算階段是對整個項目的實際支出情況進行匯總，與施工方依據工程承包合同對施工現場發生的現場簽證、設計變更以及工程價款的支付情況進行協調和調整。該公司在竣工驗收時的合同款項支付流程比較完善。但是，當項目結束后，由于工程部沒有及時督促乙方進行決算相關資料的搜集和匯總，無法及時進行項目竣工決算工作，造成工期順延，影響公司對項目銷售后期工作的開展。

四、完善YT房地產公司項目成本控制的建議

（一）完善項目規劃設計階段成本控制

嚴格對項目設計單位的選擇和管理是完善項目規劃設計階段成本控制的關鍵。項目的設計工作是整個項目付諸實施的前提，也是各階段開展工作的基礎。另外，設計方案的好壞，不但會影響施工成本，也會影響項目建成后的經濟效益。加強對設計圖紙的比較以及對設計方案的擇優選擇是項目設計階段成本控制的核心環節。

（二）完善項目招投標階段成本控制

招投標階段的成本控制，首先公司應該根據項目開發的實際情況完善評標體系，力求評標工作更加公平、公正，做好評標體系的完善工作。另外，嚴控合同簽訂流程，重點關注合同專有條款的細則探討和合同審核工作。由于合同條款不明晰很容易造成項目開展后出現糾紛和索賠，還影響了工程進度還造成投資金額超支，所以要從源頭上控制問題的發生。最后，加強對材料供應商管理，嚴格執行招投標管理的制度和流程，實現從考察到談判定標的全過程程序化管理，加強與供應商間的聯系。

（三）完善項目施工階段成本控制

實現對合同的有效管理是控制施工階段成本的有效方式之一。對企業而言，應當設置專門崗位，來負責對企業所簽訂合同的監督和管理，尤其需要關注合同當中所涉及的重要經濟指標完成情況，以及合同執行過程中可能存在的風險點和其他需要注意的事項，將各部門和各員工間的職責劃分清楚。除此之外，還需要加強對不可控因素的監控和應對，動態地對項目成本進行調整和控制。不僅需要對項目進度計劃進行動態調整，還需要對項目實際發生的成本以及預算之間的差額進行動態調整，及時采取相應的措施，保證項目的順利完成。

（四）完善竣工決算階段項目成本控制

完成項目施工后，企業應及時組織竣工決算，督促相應施工單位準備好相應的決算材料，包括所有的設計文件、招標文件以及施工現場所產生的簽證單等材料。及時進行決算工作，盡快辦理房屋產權證，可以在銷售時留住更多的潛在客戶。在竣工決算過程中，公司一定要嚴格按照合同條款執行，對項目實施中出現的糾紛和問題，要查閱合同條款，根據合同來維護自身的利益。

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［責任編輯：紀姿含］

TU723.3

A

1005-913X（2017）07-0136-02

2017-04-25

胡志強(1980-)，男，天津人，會計師，研究方向：施工企業會計。