物業管理模式運行特征性分析與改善對策探究

文/王建,中石化勝利石油管理局勝南社區管理中心桐鳳物業服務公司

物業管理模式運行特征性分析與改善對策探究

文/王建,中石化勝利石油管理局勝南社區管理中心桐鳳物業服務公司

隨著物業管理市場化向縱深發展，特別是《物權法》的頒布實施和物業管理師制度的推行，物業管理行業以業主自治為核心，以專業化服務為方向，以物業管理職業經理人為主導的物業管理新格局已開始顯現，并逐漸成為時代發展的趨勢。物業管理模式的轉變是物業管理行業法律環境和市場環境共同催生的結果。多種物業管理模式的存在，將會為廣大業主提供更多的市場選擇空間，這既有利于提高物業服務企業的經營管理水平，增強物業服務企業的市場競爭力，也有利于提升物業管理行業的整體發展水平。

物業管理；模式轉變；特征分析；發展

傳統的“一體化”物業管理模式及其成因物業管理模式又稱物業服務模式，是指社會上的一定組織開展物業服務活動的組織形式和運行機制。從物業服務企業的運行機制上來看，以上這些不同類型的物業服務企業，在較長的時間內，所采用的物業管理模式大多屬于“一體化”物業管理模式?！耙惑w化”物業管理模式形成的基本原因∶ 一是自20 世紀80 年代以來我國進行的住房制度改革，形成了多元化的房屋產權結構，迫切需要由物業服務企業打破多家管理的局面，在一定的物業區域內接受業主的委托，實行統一的管理。二是物業管理涉及規劃、建筑施工、市政、公安、消防、園林綠化、環保、市容環衛、衛生防疫、物價、工商、民政、城管監察等社會職能部門，以及供水、供電、供氣、電信等企事業單位。在城市化進程中進行的城市管理體制改革，需要改變傳統的城市多頭管理體制，由物業服務企業作為總管家進行統一的協調與管理，以克服過去各自為政、條塊分割、低效運行的弊端。三是基于現代城市社區管理理念，從提高城市居民生活質量的要求出發，也需要由專業化的物業服務企業為業主提供綜合性的服務。

1 “一體化”物業管理模式的特點與問題

“一體化”物業管理模式的特點是物業服務企業在管理的物業區域內，接受全體業主的委托，為業主提供全方位的服務和管理，我們傳統意義上的房屋維修、保安、保潔、綠化等服務項目都由物業服務企業自主提供，并不依賴于社會上專業化的服務企業。這種管理體制形成的初期，整個社會的專業化水平偏低，物業服務企業只能選擇自主向業主提供服務)。這種管理模式下的物業服務企業可以說是麻雀雖小、五臟俱全，具有“大而全”、“小而全”的經營特點。為了追求利益的最大化，實行“一體化”經營模式的物業服務企業普遍通過擴大經營規模來降低成本，實現規模效益，進而也推動了物業服務企業的快速規模擴張。在這些因素的共同作用下，物業管理行業正面臨重大的戰略轉型，其基本發展趨勢∶ 一是物業管理行業正在與房地產業實行分業經營，從早期的建管合一向建管分離轉變。一個突出的表現就是部分房地產開發企業正在積極探索新型物業服務模式，或者讓隸屬的物業服務企業徹底市場化，逐步減少補貼直至不再給予補貼，以提高物業服務企業的生存能力; 或者剝離物業服務業務，將下屬的物業服務企業出售或轉讓，完全通過市場化為其開發的物業項目選聘獨立的物業服務企業。二是物業管理模式正逐步改變傳統“一體化”物業管理模式一統天下的局面，而是根據受托物業的類型、建筑規模和建筑等級的差異選擇實行不同的物業管理模式。

2 從“一體化”管理模式向“管理型”物業管理模式轉變

“一體化”物業管理模式雖然是各地物業服務企業普遍采用的一種管理模式，但在多年的實施過程中存在諸多問題∶ 一是這種管理模式僅僅把物業服務作為房地產開發的售后服務環節，沒有體現自身的價值。由房地產開發企業組建的物業服務企業，物業服務價格的制定從先天開始多是著眼于房地產項目的銷售，而不是著眼于體現物業管理的價值。由于不能體現物業服務的價值，造成物業管理行業幾乎全行業虧損， “物業管理低價運行、成本不足由地產補貼”也就成了行業流行的模式。這也是大多數物業服務企業依附于房地產開發企業的主要原因，獨立的物業服務企業在市場上很難生存下去。二是形成了同質化的物業服務形式和內容。物業管理從它的發展初期就被定位于微利行業，強調為業主服務，尤其是在住宅物業的管理方面，在價格的制定上從業主角度考慮的較多，而忽視了物業服務本身的價值，并把物業管理日常運作成本作為服務定價的唯一依據，物業服務企業之間的競爭集中于物業管理項目硬件的好壞和日常作業的頻次。不同等級的物業項目在物業服務內容和形式上出現了同質化的現象。三是物業服務成本居高不下，物業服務企業舉步維艱。實行“一體化”經營模式的物業服務企業管理與作業并舉，人員包袱沉重，經營舉步維艱。最近已經有多個物業服務企業由于入不敷出而從規模較小的物業項目撤離，也印證了這種發展趨勢。“管理型”物業管理模式已在物業管理市場比較發達的地區出現。其突出的特點∶ 一是物業服務企業在經營模式上實行管理與作業分開，只承擔管理職能，物業服務企業本身并不提供具體的作業活動，而是通過分包的方式把具體的作業項目外包給專業服務公司。二是企業擁有職業化的物業管理專業人才隊伍，團隊成員具有較高的職業水準，具有顯著的管理與人才優勢，能夠根據業主的要求提供項目的咨詢服務、幫助業主擬定管理計劃、接受業主的委托選聘專業公司提供專業服務、對專業公司進行監督評估等。

3 探索型的物業管理模式

目前物業管理上還出現了其他一些探索型的物業管理模式，是否具有普遍意義，需要業界進行深入的研究。一種是業主自主經營管理模式。業主自主經營管理模式是指業主通過個人入股，建立經濟實體，對全體業主共有的物業進行經營管理。目前我國已經有一些物業項目在探索實施這種管理模式。一種是信托物業管理模式。信托式物業管理模式避免了現行物業管理法規中有關業主行使權力必須通過業主組織，并且必須達到規定的 2 /3 以上或半數以上業主同意的規定，使單個業主也可以維護自己的權益。

4 結語

近年物業管理行業進入了快速發展期，物業服務企業將從“一體化”物業管理模式向“管理型”物業管理模式轉變，這種變革既是物業服務企業健康成長的需要，也是滿足人們多元化物業服務需求，提升物業管理行業整體發展水平的需要。

［1］張年.美國物業管理概況及其借鑒啟示［J］.中國物業管理，2016，(4) 57－57.