房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理問題及其應(yīng)對措施

文/薛會麗，國網(wǎng)河南省電力公司鄭州供電公司

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中存在的主要問題

1.1 投資決策分析不夠慎重造成當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患的主要原因有以下三方面:融資風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售資金回籠不樂觀和企業(yè)自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。但一些房地產(chǎn)企業(yè)對形勢預(yù)測不準(zhǔn),盲目樂觀,造成投資決策的準(zhǔn)確性不高,給企業(yè)造成了不少損失。因此房地產(chǎn)企業(yè)的決策層加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析,有效地防范和控制風(fēng)險(xiǎn)。如一直以來以高負(fù)債為特征的綠城房產(chǎn)(凈負(fù)債權(quán)益比接近160%),在樓市火爆的2007年、2008年及2009年被認(rèn)為“拿了不少高價(jià)地”,因此有專家認(rèn)為綠城的財(cái)務(wù)安全與否,取決于其未來兩三年能否順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo),在目前房地產(chǎn)市場成交量大跌的情況下其任務(wù)比較艱巨。

1.2 成本管理工作不細(xì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)用大體可分以下六大部分:①土地成本;②前期費(fèi)用;③工程成本;④營銷費(fèi)用;⑤管理費(fèi)用;⑥財(cái)務(wù)費(fèi)用。因此房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理方面工作比較繁雜。其中土地成本和工程成本一般占70-80%。土地成本一般因政府控制價(jià)格而壓縮空間較小,因而工程成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用成為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的關(guān)鍵所在。但一些房地產(chǎn)企業(yè)在成本費(fèi)用的事前(預(yù)測、決策、計(jì)劃)、事中(核算、控制)和事后(考核、分析)等環(huán)節(jié)存在不少粗疏之處,沒有真正實(shí)現(xiàn)“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。如對工程成本的控制,只注重工程施工中的造價(jià)控制,忽視了工程開工前投資決策階段對造價(jià)的控制,忽視了在設(shè)計(jì)階段用工程造價(jià)管理影響設(shè)計(jì),工程造價(jià)管理的各個(gè)階段相互脫節(jié),沒有建立前一階段控制后一階段、后一階段影響前一階段的有交拜的工程造價(jià)管理體系,成本管理方式落后,忽視成本目標(biāo),強(qiáng)調(diào)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)造成決策不當(dāng)。如對財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制,沒有引起足夠重視,在選擇融資結(jié)構(gòu)、確定項(xiàng)目的債務(wù)承受能力和風(fēng)險(xiǎn)時(shí)沒有把財(cái)務(wù)費(fèi)用列入整個(gè)項(xiàng)目成本控制的一環(huán),沒有設(shè)計(jì)好切實(shí)可行的融資方案,企業(yè)負(fù)責(zé)人往往習(xí)慣于資金大進(jìn)大出,不注意平時(shí)財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)約。這樣的成本管理方式在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看好、企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯時(shí)期還影響不大,但在市場不景資金緊張銷售回落效益下降的情況下,成本費(fèi)用管理的失誤就顯示出對企業(yè)效益的明顯影響了。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種方式降低各種成本費(fèi)用,加強(qiáng)項(xiàng)目全過程的成本管理,千方百計(jì)地抓好抓細(xì)成本控制工作。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對策

2.1 建立健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)在國家相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，依據(jù)企業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目及財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，梳理財(cái)務(wù)管理活動(dòng)各方面的內(nèi)容，明確規(guī)定財(cái)務(wù)管理的流程、標(biāo)準(zhǔn)等，建立涵蓋各環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)規(guī)章制度，使得財(cái)務(wù)管理活動(dòng)更加規(guī)范化，從源頭上把控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在制定財(cái)務(wù)制度的同時(shí)，要綜合考慮其他管理制度，使各項(xiàng)規(guī)章制度相互配合，更好地為企業(yè)整體管理活動(dòng)服務(wù)，優(yōu)化企業(yè)資源配置。另外，要確保財(cái)務(wù)管理制度的嚴(yán)肅性和權(quán)威性，對于違規(guī)行為嚴(yán)肅處理，決不姑息。

2.2 重視現(xiàn)金管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力

通常情況下，高收益必然伴隨的高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。企業(yè)的每一項(xiàng)重大決策都可能會給其帶來無法預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)，因此，企業(yè)管理層必須重視現(xiàn)金管理，擁有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識，投資決策前一定要進(jìn)行可行性分析，充分考慮項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及企業(yè)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在確保資金安全的基礎(chǔ)上提高投資回報(bào)率。同時(shí)，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員現(xiàn)金管理意識，關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，并及時(shí)反饋企業(yè)管理層，為其決策提供依據(jù)，進(jìn)而降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 優(yōu)化融資方式，拓寬融資渠道

為了把握投資機(jī)遇，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求，做好籌資管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須優(yōu)化現(xiàn)有的融資方式，在符合法律法規(guī)的基礎(chǔ)上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業(yè)務(wù)，如通過信用證、承兌匯票、商業(yè)匯票、保函等結(jié)算方式進(jìn)行短期融資；二是將企業(yè)做大做強(qiáng)，在符合條件的情況下，發(fā)行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰(zhàn)略合作伙伴，依靠自身優(yōu)勢吸引投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴(kuò)大市場占有率，提高流動(dòng)資金占比。

2.4 從全方位視角出發(fā)，做統(tǒng)籌管理

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理在上文中已經(jīng)做出深入的剖析，那么在對其進(jìn)行管理的過程中就必須從各個(gè)角度出發(fā)，將資金預(yù)算、信息化管理、合理籌資、日常管理這幾個(gè)方面都同時(shí)進(jìn)行管理，才能將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的最終效果顯現(xiàn)出來。這幾個(gè)方面都是財(cái)務(wù)成本管理的重要內(nèi)容，需要管理者對其進(jìn)行深入研究與思考，無論是其中哪一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能對整個(gè)管理造成影響。管理者必須具備高素質(zhì)，能夠?qū)⑾到y(tǒng)的管理意識作為己用，才能做好統(tǒng)籌管理。

對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理進(jìn)行統(tǒng)籌布局，不重視其中任一部分，將所有的環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合起來，做到充分布局，細(xì)致思考，有機(jī)結(jié)合，才能將財(cái)務(wù)成本管理科學(xué)化的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中。

3 結(jié)論

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間比較短，各項(xiàng)管理工作還處于粗放型狀態(tài)，房地產(chǎn)成本管理更是一項(xiàng)全面、深入、細(xì)致的工作，不但需要企業(yè)管理層的重視和支持，而且需要廣大員工的共同努力和積極配合，需要建立完善的各項(xiàng)管理規(guī)章制度，并保證這些制度的貫徹與執(zhí)行，只有這樣才能把成本管理工作做好，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和可持續(xù)發(fā)展能力，提高企業(yè)的核心競爭力，本文從房地產(chǎn)成本管理當(dāng)中存在的問題入手，從多方面、多角度的視角下提出了解決方式，希望可以為相關(guān)研究人員提供借鑒。

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