房地產財務成本管理問題及其應對措施

文/薛會麗，國網河南省電力公司鄭州供電公司

1 房地產企業財務成本管理中存在的主要問題

1.1 投資決策分析不夠慎重造成當前房地產開發企業財務風險隱患的主要原因有以下三方面:融資風險加大、銷售資金回籠不樂觀和企業自身土地儲備的資金積壓等歷史遺留原因。但一些房地產企業對形勢預測不準,盲目樂觀,造成投資決策的準確性不高,給企業造成了不少損失。因此房地產企業的決策層加強項目投資決策分析,有效地防范和控制風險。如一直以來以高負債為特征的綠城房產(凈負債權益比接近160%),在樓市火爆的2007年、2008年及2009年被認為“拿了不少高價地”,因此有專家認為綠城的財務安全與否,取決于其未來兩三年能否順利實現銷售目標,在目前房地產市場成交量大跌的情況下其任務比較艱巨。

1.2 成本管理工作不細一個房地產項目的成本費用大體可分以下六大部分:①土地成本;②前期費用;③工程成本;④營銷費用;⑤管理費用;⑥財務費用。因此房地產企業的成本管理方面工作比較繁雜。其中土地成本和工程成本一般占70-80%。土地成本一般因政府控制價格而壓縮空間較小,因而工程成本和財務費用成為房地產企業成本控制的關鍵所在。但一些房地產企業在成本費用的事前(預測、決策、計劃)、事中(核算、控制)和事后(考核、分析)等環節存在不少粗疏之處,沒有真正實現“全員、全過程、全要素”和全方位的360度成本管理。如對工程成本的控制,只注重工程施工中的造價控制,忽視了工程開工前投資決策階段對造價的控制,忽視了在設計階段用工程造價管理影響設計,工程造價管理的各個階段相互脫節,沒有建立前一階段控制后一階段、后一階段影響前一階段的有交拜的工程造價管理體系,成本管理方式落后,忽視成本目標,強調經驗數據造成決策不當。如對財務費用的控制,沒有引起足夠重視,在選擇融資結構、確定項目的債務承受能力和風險時沒有把財務費用列入整個項目成本控制的一環,沒有設計好切實可行的融資方案,企業負責人往往習慣于資金大進大出,不注意平時財務費用的節約。這樣的成本管理方式在宏觀經濟形勢看好、企業經濟效益明顯時期還影響不大,但在市場不景資金緊張銷售回落效益下降的情況下,成本費用管理的失誤就顯示出對企業效益的明顯影響了。所以房地產企業必須通過各種方式降低各種成本費用,加強項目全過程的成本管理,千方百計地抓好抓細成本控制工作。

2 加強房地產企業財務管理的對策

2.1 建立健全房地產企業財務管理制度

房地產企業財務管理部門應在國家相關法規的基礎上，依據企業經營項目及財務管理特點，梳理財務管理活動各方面的內容，明確規定財務管理的流程、標準等，建立涵蓋各環節的財務規章制度，使得財務管理活動更加規范化，從源頭上把控財務風險。在制定財務制度的同時，要綜合考慮其他管理制度，使各項規章制度相互配合，更好地為企業整體管理活動服務，優化企業資源配置。另外，要確保財務管理制度的嚴肅性和權威性，對于違規行為嚴肅處理，決不姑息。

2.2 重視現金管理，提高財務風險防范能力

通常情況下，高收益必然伴隨的高風險，房地產行業也是如此。企業的每一項重大決策都可能會給其帶來無法預測的風險，因此，企業管理層必須重視現金管理，擁有較強的風險防范意識，投資決策前一定要進行可行性分析，充分考慮項目可能存在的風險，以及企業自身的風險承受能力，在確保資金安全的基礎上提高投資回報率。同時，要加強財務管理人員現金管理意識，關注企業現金流狀況，并及時反饋企業管理層，為其決策提供依據，進而降低企業財務風險。

2.3 優化融資方式，拓寬融資渠道

為了把握投資機遇，滿足企業發展的資金需求，做好籌資管理，房地產企業必須優化現有的融資方式，在符合法律法規的基礎上拓寬融資渠道。一是充分開展銀行貸款以外的其他金融業務，如通過信用證、承兌匯票、商業匯票、保函等結算方式進行短期融資；二是將企業做大做強，在符合條件的情況下，發行股票、債券等籌集資金；三是在資本市場中尋找戰略合作伙伴，依靠自身優勢吸引投資者，進而實現融資的目的；四是借助并購、重組等方式，擴大市場占有率，提高流動資金占比。

2.4 從全方位視角出發，做統籌管理

房地產企業的財務成本管理在上文中已經做出深入的剖析，那么在對其進行管理的過程中就必須從各個角度出發，將資金預算、信息化管理、合理籌資、日常管理這幾個方面都同時進行管理，才能將房地產企業財務成本管理的最終效果顯現出來。這幾個方面都是財務成本管理的重要內容，需要管理者對其進行深入研究與思考，無論是其中哪一個環節都有可能對整個管理造成影響。管理者必須具備高素質，能夠將系統的管理意識作為己用，才能做好統籌管理。

對房地產財務成本管理進行統籌布局，不重視其中任一部分，將所有的環節有機結合起來，做到充分布局，細致思考，有機結合，才能將財務成本管理科學化的應用到房地產企業中。

3 結論

我國房地產行業發展時間比較短，各項管理工作還處于粗放型狀態，房地產成本管理更是一項全面、深入、細致的工作，不但需要企業管理層的重視和支持，而且需要廣大員工的共同努力和積極配合，需要建立完善的各項管理規章制度，并保證這些制度的貫徹與執行，只有這樣才能把成本管理工作做好，才能實現房地產企業經濟效益和可持續發展能力，提高企業的核心競爭力，本文從房地產成本管理當中存在的問題入手，從多方面、多角度的視角下提出了解決方式，希望可以為相關研究人員提供借鑒。

[1]任雪峰.房地產財務成本管理問題及其對策探討[J].現代商業，2013

[2]陳豐仁.探討房地產財務成本管理問題及其對策[J].城市建設理論研究

[3]聶校平.房地產企業財務成本管理及控制問題的若干研究[J].安徽建筑，2014