不動產登記簿的效力問題研究
——以《不動產登記暫行條例》為研究對象

◎鐘笑然

不動產登記簿的效力問題研究
——以《不動產登記暫行條例》為研究對象

◎鐘笑然

不動產登記簿的效力問題是登記制度的核心和不動產交易中的關鍵。現有《物權法》的規定已無法解決該問題在理解和適用中的分歧。而新實施的《不動產登記暫行條例》卻在登記簿效力問題上只字未提，可謂一大缺失。該條例應增加有關不動產登記簿效力的規定，明確其具有推定效力且不具有公信力，我國不動產應適用善意取得制度。

問題的提出

在不動產物權交易中，不動產登記具體怎樣發揮其保障交易安全，促進交易便利的作用，關鍵在于當事人能夠依據不動產登記簿獲得哪些有關不動產權利的法律確認和保護。長期以來，關于該問題僅有《物權法》的相關規定為依據，但因其內容簡單、表述模糊，造成了理論和實踐中的混亂。

新實施的《不動產登記簿暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）可以說是我國近年來對不動產登記制度的一次系統而具體的規定。然而，關于不動產登記簿效力這一關鍵問題，《暫行條例》卻未提及。國土資源部向社會公布的《不動產登記簿暫行條例實施細則（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）也對不動產登記簿效力這一關鍵問題和《物權法》中有關不動產登記簿效力相關規定的大量理解和適用爭議視而不見。或許，這種缺失并不是無意的遺漏，而是困于目前不動產登記簿效力問題的重大理論分歧而作出的無奈擱置。但是，規則的制定可以擱置，現實的需求卻是急切而緊迫的，因此，我國《暫行條例》有必要盡快對不動產登記簿的效力問題加以明確，化解理論和實踐中的分歧和爭議。

應當明確我國不動產登記簿具有推定力

不動產登記簿推定力的概念及相關立法例

不動產登記簿的推定力也稱“不動產登記簿的推定效力”或“不動產登記簿的正確性推定”,有學者將其定義為 “不動產登記簿的推定力是指將納入不動產登記簿公示范圍的物權作為正確權利的假定”。

關于不動產登記薄推定力的立法例，較為典型的是《德國民法典》第891條，該條規定：“在不動產登記簿中為某人登記一項權利時，應推定此人享有此項權利。在不動產登記簿中涂銷一項被登記的權利時，應推定此項權利不存在。”其他承認登記推定力的國家在制定法條時多是依據上述德國立法，在含義上沒有太大區別，如《瑞士民法典》第937條第1項規定和我國臺灣地區《民法典》物權編修改草案增加的第759條之一規定。

《暫行條例》明確不動產登記簿推定力的必要性

確立不動產登記簿的推定力，對于不動產交易具有重要意義。一方面，明確登記簿推定力有利于維護不動產交易安全：通過對不動產進行登記，不動產上的各種物權狀態可以明確清晰地向外界展示,確保交易人知悉相關情況；另一方面，確立登記簿推定力有助于提高交易效率：依據推定力，進行不動產交易時，權利人的物權及其內容就可以通過不動產登記上的相應記載被推定為真實,其無須再為此提出主張并加以證明，而與之進行交易的對方當事人也可以很便捷地透過登記簿的記載確定不動產物權的歸屬和內容并信賴之,他除了相信登記簿的記載外,無須承擔其他審查義務。同時，由于不動產登記的推定力只是一種權利推定, 在登記簿記載的權利與真實權利不一致時,權利人可以提出證據證明登記簿的錯誤。因此，在維護不動產交易的安全與效率的同時，不動產登記的推定力并不會對真實權利人產生過分不利的影響。

我國法律中并沒有關于不動產登記簿推定力的明確規定，國內學者多是從法的解釋角度將《物權法》第16條第1款，即“不動產登記是物權歸屬和內容的根據”認定為不動產登記推定力的根據。但也有學者持不同意見，認為該規定僅是“賦予了不動產登記以證據資格，表明不動產登記是物證中的公文書”。分析《物權法》16條的內容可見，不動產登記簿確實體現出一種“證據”的色彩，但僅將其解釋為不動產產權爭議中的一種書面證據，未免太過狹隘。如上所述，不動產登記簿推定力在不動產交易中具有重要功能，因此在解釋上將《物權法》第16條第1款規定視為關于不動產登記簿推定力的法律依據,顯然具有更多的積極意義。

但是，與《德國民法典》第892條相比，我國《物權法》第16條的表述在文義上顯然過于寬泛和模糊，內涵不夠清晰，這也正是我國學者在對其解釋時產生爭議的原因，也極有可能引起實踐運用中的分歧。因此，若想充分發揮不動產登記的推定力的作用，更好地維護不動產交易的安全和效率，僅僅依靠法律解釋是不夠的，筆者建議應參考其他國家立法例，在《暫行條例》中對登記簿推定力做出更為明確的規定，即采用更加直接的詞匯和表述對登記簿推定力的概念予以闡明和補足，為登記簿推定力的具體適用提供更加清晰有力的依據。

不動產登記簿不宜具有公信力及我國的制度選擇

登記簿公信力不同于不動產善意取得。不動產登記公信力和不動產的善意取得都具有不動產交易善意保護的效果，但二者是兩個立法構造迥異的物權交易信賴保護機制。

登記簿公信力一方面強調不需要歸責性要件,真實權利人對非因其引發的權利表象也須承受權利喪失的結果；另一方面，取得人的重大過失也不影響權利取得,只要其不明知登記錯誤的存在即可。可以說是一種形式化的、絕對的交易保護。這種信賴保護機制并非德國立法者的任性而為，而是建立在“一元化”登記生效主義的物權變動模式基礎上的，并通過實體和程序兩方面的精心設計建立起完備的不動產登記制度，由此保障了社會實踐中不動產登記簿上的記載情況能與真實權利狀況達到高度一致。

不動產善意取得亦是不動產交易信賴保護機制的一種，關于其具體表述和構成要件，各國有不同規定。以瑞士為例，《瑞士民法典》第973規定：“出于善意而信賴不動產登記簿的登記，因而取得所有權或其它權利的，均受保護。”第974條第1款則規定“物權的登記不正當的，該登記對于知悉或應知悉該瑕疵的第三人無效。”由此可見，瑞士民法關于不動產善意取得的規定突出了取得人對不動產登記簿的具體信賴的重要性，這種具體的信賴一方面體現為取得人應當相信不動產登記簿的正確性和完整性,另一方面表現為他沒有足夠的理由懷疑不動產登記簿的內容，否則，他將被認為缺乏對不動產登記簿的具體信賴,對他的善意的推定也將被推翻。

綜上，不動產善意取得與登記簿公信力制度之間存在明顯差異。一方面，不動產善意取得制度在保護善意第三人時，并沒有采取“一刀切”的辦法，而是通過引入原權利人的可歸責性和第三人的善意等倫理因素，針對個案情況進行靈活而具體的衡量。另一方面，不動產善意取得制度是相對獨立的，該制度的核心是利益權衡和適度保護，具體標準主要取決于特定國家的現實情況，價值選擇和理性基礎，更加具體、靈活。

我國選擇不動產善意取得制度的合理性。在《物權法》立法過程中，針對不動產交易的善意第三人保護問題，應當確立登記公信力制度還是不動產善意取得制度一直存在爭議。立法者最終舍棄登記簿的公信力而確立了不動產善意取得制度，筆者認為這是符合我國國情的合理選擇。

首先，我國不動產登記正確率不高，登記公信力缺乏正當性基礎。長期以來，我國存在著多頭登記的混亂局面，登記的不統一造成重復登記或遺漏登記等問題，加上不動產登記人員的入職門檻較低，缺乏職業能力訓練，素質參差不齊，這些問題導致了我國的登記錯誤率不會太低。又如有學者所言，不動產登記制度的統一牽涉到方方面面的利益，很難操作。因此，期待我國能在短期內建立起完備的不動產登記制度，并確保登記記載的高度正確性是不現實的。我們應當注意到，即便是在建立了完備的登記制度的德國，由于登記簿公信力使重大過失仍可善意取得不動產物權，其合理性也遭到了德國學者的質疑,司法判例也試圖做出彌補和救濟。通過建立善意取得制度對交易相對人增加一些要求,才能公平合理地平衡交易相對人和真實物權人之間的利益關系。

其次，不動產的重要性要求法律對不動產的善意取得不可進行簡單化處理。由于典型的用益物權和擔保物權主要是圍繞不動產設計的，因此不動產不僅是人們物質利益之歸屬，更是安定生活之保障。故在處理不動產交易中的糾紛時，對真實不動產權利人與第三人之間的利益的衡量應當是慎重的。比起不動產登記公信力的單一而絕對的標準，不動產善意取得，關注對第三人“善意”之認定，通過對不動產善意取得制度構成要件的審慎解釋，更能為最終的利益之取舍提供充分依據。

再次，我國不動產登記的復雜現狀更適宜選擇不動產登記善意取得。一方面，我國對基于法律行為的不動產物權變動，采用了多元化的物權變動模式，現實中甚至存在著未登記的不動產物權。對于未登記的不動產以及登記對抗主義下的不動產，登記公信力制度適用范圍及其有限，而“不動產善意取得制度可以適用于所有的不動產物權,其制度價值和意義遠遠大于登記公信力”。另一方面，如上所述，我國的不動產登記制度的混亂現狀和重重問題決定了我國不動產交易糾紛的原因和具體情況也是千差萬別的，面對這樣一種復雜的現實狀況，法律所制定的解決規則和方法也不應過于單一死板，而需體現一定的綜合性和靈活性。在此基礎上，相比較不動產登記的公信力制度，選擇不動產善意取得的合理性是顯而易見的。

《暫行條例》強調不動產適用善意取得制度的必要性。由于上述原因，立法者最終舍棄了登記簿的公信力，通過《物權法》立法選擇了不動產善意取得制度。然而，《物權法》出臺后，有關登記公信力制度和不動產善意取得的爭論并未終止，關于兩種制度孰優孰劣的價值分歧甚至演化為《物權法》106條規定的究竟是否為不動產善意取得制度的爭論。筆者認為，關于制度好壞的價值評判不僅是正常的，也是有利于促進制度發展完善的。但是，“制度是否存在”則是一個事實問題，在立法已經清楚地確立了不動產善意取得制度的情況下，仍然試圖通過各種理論解釋對其進行“否認”或者“異化”是不應當的。第一，現有的法律規則是理論研究的對象和基礎，不論學者們認為自己的觀點多么正確，也絕不能以“觀點”取代或曲解立法本意；第二，否定一項制度的存在或對其作出“實質性的變更”將會造成該制度適用中的混亂，難以為現實問題的解決提供一個明確的規則標準。

《暫行條例》以《物權法》為制定根據，是針對不動產登記專門制定的一套具體操作方案，對于理論中曲解《物權法》不動產登記效力規則的不當觀點，以及由此引起的實踐適用中的種種混亂，有必要做出明確有力的回應：即應通過具體條文強調我國不動產登記簿不具有公信力，我國立法在不動產交易善意第三人保護問題上，確立的是不動產善意取得制度，該制度與德國民法中的登記簿公信力制度存在明顯差異，二者不能混同。

結論和建議

綜上，筆者建議在《暫行條例》中不動產登記簿一章加一條有關不動產登記簿效力的條文，該條分為兩款，分別對不動產登記簿的推定力加以明確，對不動產適用善意取得制度進行強調，條文的具體內容建議如下：

“不動產登記簿具有權利推定的效力。在不動產登記簿中為某人登記一項權利時，應推定此人享有此項權利。在不動產登記簿中涂銷一項被登記的權利時，應推定，此項權利不存在。”

“不動產登記簿具有使符合《物權法》106條規定的要件的善意受讓人，在不動產交易中獲得法律保護的效力。但確有證據證明受讓人明知或因重大過失而不知不動產登記簿中物權登記錯誤或者登記簿中存在異議登記的除外。”

（作者單位：武漢大學 法學院）