管理會計在房地產企業降本增效中的應用

文/張紅波，長沙北辰房地產開發有限公司

管理會計在房地產企業降本增效中的應用

文/張紅波，長沙北辰房地產開發有限公司

在房地產企業經營活動中加強會計管理，有利于降低項目開發建設成本，提升項目建設效益。對此，本文首先對房地產企業會計系統進行了介紹，然后對管理會計在房地產企業降本增效中的應用進行了詳細分析，以期促進房地產企業降本增效。

房地產企業；管理會計；成本

1 引言

通過加強會計管理工作，有利于對房地產企業對工程項目開發和運營進行監督、管理，在會計管理工作中，能夠對項目開發階段中的各類風險因素進行識別和判斷，為房地產企業經營方案的制定提供重要的數據支持以及策略引導，從而有效促進房地產開發企業降低經營成本，提升風險防范能力。

2 房地產企業會計系統概述

2.1 會計分類

財務會計（financialaccounting）：向外部各方（如投資者、政府機構、銀行和供應商）提供報告，計量和記錄各項交易，提供基于公認會計準則（GAAP）的財務報表。管理會計（managementaccount?ing）：計量、分析和報告財務、非財務信息，幫助管理人員進行決策，實現組織目標。成本會計（costaccounting）：為管理會計和財務會計提供信息，計量、分析和報告組織內與獲取或使用資源成本相關的財務和非財務信息。管理會計與成本會計之間并不存在很清晰的區別，現代會計認為收集成本信息是管理決策過程的一項功能，本文將成本會計作為管理會計的一項職能分析。

2.2 會計系統

會計系統是公司總體管理信息系統的一個子系統，一個組織內的會計系統可分為管理會計系統與財務會計系統。財務會計系統主要為外部使用者提供信息，將詳細說明的經濟事項作為輸入的數據（客觀并可驗證的財務信息），按指定的規則和慣例進行處理，時間上以歷史為導向（記錄和報告的是已發生的事項），著眼于公司整體業績，提供的信息聚合度很高。管理會計系統為內部使用者提供信息，管理會計不需要遵守公認會計原則的有關規定，可自由選擇所需要的任何信息（可以是財務的也可是非財務的，性質較主觀），只要它們符合成本效益原則即可，時間上同樣記錄和報告已發生的事項，但非常強調提供未來事項的有關信息，按管理層要求提供十分詳細的信息。管理會計和財務會計的報告經常是源于同一個數據庫，而該數據庫最初建立的目的通常是為滿足財務會計的需求，二者有非常密切的關系。雖然財務會計的核算資料能滿足基本管理要求，但不能滿足各種變化多端的特殊成本管理的需要，要滿足這些需要，必須要運用管理會計。

3 管理會計在房地產企業降本增效中的應用

3.1 合理設置會計賬簿和成本核算科目

合理分類各成本項目，確保項目成本結構的客觀準確，促進企業對成本的有效控制與分析。在現行的房地產企業會計制度中可以看到，將會計成本核算作為企業的一級科目，在該科目下，房地產企業應切實根據內部管理需求及經營現狀，科學明確相應的成本項目，進行系統完善的明細核算。在羅列成本費用過程中，不可羅列太多，凡是企業中很少產生的成本費用，如單筆發生的費用，應盡可能實施合并。凡是企業中持續不斷產生且金額龐大的成本費用，應開展單獨科目的核算。

3.2 目標成本管理

（1）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標成本執行過程中及時分析評估出關鍵點對利潤的影響并進行預警.（2）定期驗證各分子公司、項目目標利潤實際執行情況，匯總集團整體目標利潤實現程度。

3.3 內部控制與激勵

（1）督導和檢查公司各部門的基礎管理工作，促進提升企業管理水平和經濟效益。（2）審核內控內審部門的工作計劃，推動相關部門對集團各業務環節全方位實現有效管控，防止差錯和違紀現象發生。（3）通過項目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機制，促進集團整體績效目標的達成。

3.4 企業全面預算管理

（1）預算目標：建立以資金預算為核心，以銷售預算與成本預算為支撐的全面預算目標體系。（2）預算組織：建立預算責任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎構建三級預算責任主體。（3）預算控制：在預算執行過程中，建立業務層面和財務層面的預算控制，組織預算分析會議，反饋執行偏差，根據實際提報管理層進行預算調整和預算考核審批。

3.5 組織開展企業投融資決策與集團資金管理

（1）項目啟動管理：項目啟動前期確定項目分期方案、項目關鍵節點，組織各職能部門按分工權限測算項目各期收入、成本費用支出、項目投資收益、項目投資峰值、現金流回正點等，匯總出具項目啟動策劃書。（2）年度資金預算：組織制定年度資金計劃，預算收支平衡，定期對資金預算計劃執行進行跟蹤收集、統計整理、考核。（3）資金管理：根據年度預算資金需求，審核資金部門制定的融資計劃，對重點融資項目進行跟蹤，根據新增融資時間節點及存量貸款到期轉貸納入每月工作計劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進行跟蹤及預警。（4）資金成本控制管理：對融資利率進行跟蹤，對綜合利率超出目標年化平均利率進行分析預警。

4 結語

房地產開發企業會計管理工作系統性較強，隨著房地產行業暴利時代結束，白銀時代開啟，需要財務管理者運用管理會計思維引領企業管理，提升管理水平。通過有效的、精細化、系統化的財務管理，促使企業降本增效、科學決策、合理分配各項資源，實現企業可持續發展，在激烈的市場競爭中保持住優勢地位。

[1]宋濤.房地產企業財務成本管理問題探討[J].價值工程，2010，29（29）：55-56.

[2]蔡運媚.房地產財務成本管理問題及其對策[J].企業技術開發月刊，2014，33（1）：122-123.

[3]張鑫.房地產企業成本管控探究[J].會計師，2014，No.206（23）：37-38

2017-6-15

張紅波（1979-），男，會計師，本科，主要從事房地產管理工作。